邵非：不会再有大牛市

　　“2012年即将落下帷幕，在德佑地产董事长邵非看来，稳定是今年楼市的主基调，调控遏制房价过快上涨的目标基本实现，接下来将进入巩固成果和局部微调的时期，他预测，中国楼市5年内没有牛市没有拐点，理性将是未来5年的楼市关键词。”


　　调控目标基本实现

　　东方早报

　　限购两周年，您认为国家的调控目标是否已经实现？

　　邵非

　　房市的起伏目前完全受政策的主导，政策一松市场就起来，政策一紧市场就观望，所以楼市已经没有传统意义上的淡旺季之分。不过今年9、10月份，也就是传统意义上的旺季，市场成交表现不错。我们监测的数据显示，今年9月份上海成交了17800套新房，而今年月平均也就在15000套左右。10月份的话，可能比9月份略低一些，预计在16000套左右。所以说“金九银十”虽然没有了往年的火爆，但相对全年来说，还是有所攀升的。

　　今年剩下的两个月，我认为月成交套数将保持在15000-20000套之间。除非有一些重大政策出台。比如说，国际经济发生一些重大的变化，或者年末又要加推一些重大政策，但在我看来，这个可能性很小。

　　就我个人感觉，今年房价整体没有太大的涨幅。可能近几个月有些个案的优惠幅度收窄了，有些8折销售的楼盘变成了9折销售，有些是销售的产品发生了变化，从卖毛坯房变成了卖精装房，从卖位置较差的房源变成了卖小区楼王级房源。在价格上可能会出现明显的变化，但几乎没有开发商会去主动提价。目前看来开发商秉持着以价换量和出货为主的营销思路。

　　几波调控至今，管理层已经基本达到目的，成功地控制住了房价，没有大起大落，并且成交量也很稳定。未来从市场揣测政策轨迹，我认为，趋松的可能性不大，趋紧的可能性就要看量价增长速度了。

　　东方早报

　　针对上海市场，未来供求演变趋势如何？左右房价波动的因素是什么？还有哪些政策蓄势待发？

　　邵非

　　虽然6月份至今，是刚性需求在持续释放，但其实被压抑的需求远不止这些。不过不用担心这些潜在需求会在短时间内集中爆发，限购限贷将大量的改善型需求和外地单身购房需求拒之门外，政策不变，需求就不会有明显的增长。因此，明年想靠需求拉动楼市的可能性很小。

　　明年的供给方面，要谈供给就要从土地市场来说。今年上海土地市场是从9月份才开始热起来的。按照开发企业的建设工期，这批土地投入市场至少要在两年后。再对比前两年的土地供应情况，收紧的态势相当明显，因此明年应该是一个供应小年，尤其是市中心，已经基本上看不到新盘了，全部都是二手房和一些一手房的尾盘在卖。虽然供应紧缩，但是需求稳定，所以仅从市场的供需关系来看，上海房价有可能会出现小幅上涨。当然，我还是认为，价格变动要取决于国家的政策，如果调控再收紧，既有政策再从严执行，那整个市场就不是供求说了算的。至少，现在我判断，调控放松的可能性在明年上半年不会出现。

　　我认为明年政策走势有几个方向。其一，有关部门在政策执行上更加严格。如非户籍人口不能买第二套房，目前执行还不够严格。而首套房的认定和限购限贷政策，具体案例实施起来都有操作空间。因此如果从紧执行这两项既有政策，那么市场至少又有5%~10%的需求被排除出去了。我认为，未来金融政策的调节灵活性会更大一些，准备金率可能会按季节性来调节，但税收是绝对不会放松的。

　　理性成为关键词

　　东方早报

　　请结合国内外经济形势，分析中国楼市未来5年的运行轨迹？

　　邵非

　　5年之内楼市都不会出现很大的起伏。2005年、2008年、2009年下半年这种火爆的行情在未来5年内不会再出现。

　　“理性”将是未来5年楼市的关键词。此前的爆发性反弹是一个极不健康的市场表现，“是套房子就要买，不假思索就下单。”当年这种买房观念现在想想其实非常可笑，房子作为一种大宗商品，就应该好好挑选。除价格合适之外，应该更看中居住功能和个人生活便捷度，寻找性价比最高的楼盘，这才是一个健康的市场买卖。现在，买卖双方都在回归理性，上海楼市月成交量在15000-20000套就非常合理，月成交25000-30000套，甚至30000套以上，我认为就很不正常。

　　管理层调控的目的，不是希望市场有“拐点”，也不希望再来一个“大牛市”，大起大落都需要规避。未来5年，只要有价格上涨过快的现象，政策一定会立即跟进，国家有的是储备政策来调节房价。当然，如果成交量过低的话，政策也会适时局部放松，因为没有成交量，没有流动性的话，也不是一个健康的市场。具体用数据来说，在上海，月成交在15000套比较合理，低于10000套应该会有局部放松政策的刺激，高于20000套政策一定会再次收紧。管理层对市场的调控能力很强，楼市其实就是“政策市”。当然，5年内如果出现了重大的经济调整，那么可能会重新启动房地产市场，类似过去的爆发性增长就可能会出现，但我认为在正常的调控背景下，没有“牛市”，更没有“拐点”。

　　投资客基本撤场

　　东方早报

　　作为活跃在市场的第一线中介企业，您是否了解目前投资客的动向？他们现在在干什么？

　　邵非

　　从德佑各大门店反馈的消息来看，上海楼市投资客已经基本撤场。以前，在门店一个经纪人背后都会有一批固定的投资客，现在这种情况已经没有了。原因是现在的5年内房屋转手的交易成本就达到百分之十几，每年的房价上涨有这么多吗？短期投资客绝对已经撤出了市场。现在所谓的投资客，基本上都是一些长线投资兼改善型刚需身份的客户。在市中心，有些私营企业家，他手上有闲置资金，他会选择一套总价较高的物业来“存放”这笔资金，这种投资行为其实是资产保值的一种方式。当然如果房产有升值潜力，那就兼具了长线投资的功能。往年在同一小区，或同一幢楼购置多套房产的“房东”目前仍然存在，但因为他们仍看好后市，在没有资金压力的情况下，也没有出现集中抛售的现象。

　　东方早报

　　结合当下市场格局，请给置业者一些专业建议？

　　邵非

　　适时出手。未来房价上涨的可能性仍然存在，房价的涨幅不应该低于通货膨胀的涨幅。把钱放在银行里，不如把它转换成固定资产，在通货膨胀的背景下，这才是一个正确的选择。但是房产不应该把它当作一个投资品，现在政策限制下，房地产也不可能再成为投机工具了。

　　东方早报

　　德佑地产全面提升高端物业经纪人行业水准的决策成为业内热议的话题，请您对人才储备计划的初衷、投入、规模和对行业的影响做出简要介绍。

　　邵非

　　房产经纪行业在中国属于刚刚发展的阶段且工作强度较大，入职门槛不是很高。十几年来，入职新人的底薪一直保持在1200-2000元之间。随着行业的发展，目前中国的二手楼市有将近90%的房屋需要通过中介公司交易，对于房产经纪人的要求也越来越高。随着中国房地产市场的逐渐成熟，房产中介公司的地位越来越得到市场的认可，对房地产经纪人员素质要求的提高也是大势所趋。所以我们公司决定，每月将新增加60万-80万元的投入，招聘本科学历的房产经纪人。入职前三个月，保底薪资3000元起且无任何销售压力，并为新人提供优质的职业规划和完善的培训课程。

　　作者：董琳霞