记者 张雅楠 实习记者 孙翔峰 房地产调控是场持久战，把握住资金的流向，成为进入下半场的开发商们必须修炼的内功。在和讯网举办的“第三届地产金融创新峰会”上，万通控股副总裁郑沂、复地投资集团执行总裁张春华、英国邦瑞集团中国区总裁白兮、河山资本董事长曹少山、
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有限公司研究中心副总经理刘勘等共同探讨了地产金融创新的可能性。
郑沂：从融资型基金转向投资型基金
万通基本上是在2008年、2009年开始转型。这些年围绕商业地产和产业地产，我们更多是做美国模式，发基金。整体基金是36亿，80%投资于商业地产。今年还有一个基金是商业地产的，一个是工业地产的，整体规模会达到70亿—80亿元。
在基金的操作中，我们从最早单项的融资型基金慢慢转向投资型基金。融资型基金是项目很确定，你为这个项目做融资，包括股权、债权。目前，中国的房地产基金绝大多数是单向的融资型基金。
投资型基金项目并不是很确定，从投资人处拿到基金，然后再去投钱，投的也不一定是单项，而是一个资产组合，对投资人没有担保，有点像市场上现在做的PE基金，这也是我们未来的方向，包括我们现在做的整体城市基金。
这样操作也是基于我们对房地产大势的理解。中国过去十年城市化发展速度非常快，有很多住房需求。现在城市化的速度，有人说还有十年，但很多数据表明中国城市化程度已经很高了，在欧美一般会达到60%—70%，中国已经是50%了，所以后期城市化其实是慢了。再往后是资产证券化的十年，中国老百姓的财富大量集中在40岁以上的人群，这些人群慢慢进入到老龄之后，他们对稳定收益和通货膨胀方面资产配置有大量的需求，而不是传统的高风险、高收益，从很多国家的发展趋势来看，在这种资产证券化的趋势下，对持有一定商业地产这种基础资产的市场需求会有急剧膨胀性的发展。
张春华：从房地产企业转为大金融公司
复星集团未来要全面从多产业的民营企业向以保险为核心的资产管理集团和投资集团转变。这几年复星在原有的产业运营之外，在资产管理、保险方面投入的精力、物力、财力非常大。从事资产管理业务是更加具有成长性的发展模式，能够更好地创新业务模式，平衡债务结构，优化资本结构。
这些年我们和美国凯雷集团合作，和美国保德信金融集团成立了中外合作的第一家民营的保险公司。目前复星的地产业务在金融化方面，一方面是在去年以退为进，将复地从香港退市，对接了母公司复星的资源，除了房地产开发之外，复星在地产方面已经管理了90亿左右的资金；另一方面是星浩资本所做的星光耀广场，2010年由复星牵头，众多民营企业投资，以打造中国民营企业总部为核心，目前资金规模60亿，已经在大连、哈尔滨、上海和南通四地开发。
同时，复星自己投资和管理的有40亿的资金规模，包括盛世神州还有其他的一些基金，今年募集的以城市商务生态园为主题的基金方式，募集发行也非常好。
复星这几年的发展经历了从房地产企业转为大金融公司的过程。在当前这一段，中国不缺大的房地产企业，不缺项目，因为项目在中国有几万个，是可选的，但是缺可以跟随着一起走很远的资源。这些主流资源，在中国当前的环境下，在大的金融机构手里。
刘勘：注意可能出现的地产变局
2010年4月开始，房地产进行调控，在国内融不到资的中小房地产企业都到香港去融资，尤其是去年限贷限购，融资成本上升到了12%，在香港融资上千亿美元，都在2015年到期，融资是用新债还旧债，是有风险的。一旦美国经济出现复苏，就会伴随经济风险，强势美元就会出现，国际资本流量、流向、流速一旦发生变化，地产的变局就会出现。
白兮：开发商之间的融资
邦瑞在1946年成立，一直在伦敦证券交易所上市，并且成为富时250指数之一。在几十年之前，邦瑞在英国有一个金融创新的方法，这个方法后来得到了英国几大房地产开发企业的认可，就是开发商和开发商之间的融资。
2012年上半年，我们在伦敦开发的17处房地产中，有16处是和英国大大小小的开发商进行融资的，我们没有找银行。不是不想找，而是因为金融危机导致欧洲的银行不像中国的银行有钱，欧洲银行不借给我们钱。中国的同行你们很幸运，银行特别愿意借钱给你们。
当然，中国的房地产行业和我们一样面临现金流的预算问题，我们通过和本土的开发商进行融资，有时候是50%对50%，有时候是40%对60%，这种方式有两大特点：第一，我们现在房地产的项目和楼盘收益将近总楼盘毛值的1/3。这1/3通过我们和开发商融资银行进行融资，给他们一部分利润，我们获得50%以上的利润，这种方式，中国可能叫做强强联合，但是我们更愿意把它叫做两匹马如果一块走，至少前面的路是可以被踏出来的。第二，我们从2005-2012年，一共在伦敦建立了600处房地产项目，这600处房地产项目所有的风险控制都是最棒的。整个房地产行业面临控制资金风险的问题，这就要求我们所合作的金融伙伴在未来给我们一个很好的资金支持。通过这种同行之间的融资，我们叫它合资，极大地降低了我们在整个房地产建设项目上的风险。
曹少山：中国金融生态未脱离一股独大
中国金融生态的现状，即便有资本市场的创新，债市的创新，私募基金的创新，到现在为止还没有从根本上改变银行间接融资一股独大的状况，总体不是一个共同繁荣发展的环境。
在这种情况下，绝大部分的金融资源还是掌握在持牌金融机构中，首先是银行，之后是信托公司等，之后才轮到没有牌照的金融机构，而这其中，私募地产基金所占比例也极低。
私募地产基金到底应该做什么？怎么做？这个行业的人选择的业务模式也有差异。比如可以找到与大金融机构结合的机会，可以利用和大金融机构对接的能力，去做一些原来大金融机构就可以做的事情，因为地产是资本非常密集的东西，动辄十几亿，起步也要几亿，没有和大的金融机构结合的资源是很难做大的。相对比较草根的团队，走的路径和有大金融资源的方式不一样，在地产投资里面，靠自己的眼光去发掘相对特殊的机会和相对前期的机会，甚至发现在地产领域中有特殊经营技能的一些团队，用相对小的资金去撬动相对大的资金，在做的过程中也要考虑用自己的钱，用外部更便宜的钱，以小博大，用足钱，用足人力。
作者：张雅楠 孙翔峰
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