楼市成交版图现东部活跃带 房企拿地谨慎忌言回暖

　　1至10月份，我国东部地区商品房销售面积38651万平方米，同比增长1.4%，而中部地区商品房销售面积19930万平方米，下降0.5%；西部地区商品房销售面积20162万平方米，下降6.3%。

　　随着楼市成交的回暖，一条包含北京、上海、杭州、广州、福 州、厦门、南京、苏州等地在内的东部“活跃带”，逐渐呈现在楼市的成交版图上。

　　“我现在的主要工作又回到了2009年的时候，帮别人买房子。我的建议是，北京、上海这些地方，有自住需求又有购房资格的人，就别观望了。”北京一位房地产代理公司老总向记者表示。

　　值得关注的是，即使成交回暖明显，但是房价依然不温不火。而从拿地情况则可以看出，即使招保万金四大房企开始纷纷拿地，但从全国房企的普遍心态看，这一迹象还未有全面升温。

　　东部地区楼市成交活跃

　　北京，是此轮房地产调控最严厉的城市之一，因2009年时屡创地王纪录，直接引发了有关部门最严格的房地产调控。此后两年，北京商品房成交遭遇寒冬，一手住宅周成交量多数维持在1000套左右，数百套的周成交也常常出现。

　　不过，这种情况已经在2012年下半年改变。除去“十一”黄金周这一周成交数字很少外，北京市场自5月以来持续回暖。根据北京住建委的网签数据统计，上周(11月5—11日)北京全市新建商品住宅网签总量为3295套，环比前一周的网签量上涨了35.7%。回看2011年11月7日至13日这一周，北京一手住宅周成交1031套，今年的形势比去年同期上涨超过200%。

　　而这种周成交超过或接近3000套的情况并不是个案，2012年的7月、8月、9月、10月，北京分别有一周成交量达到3887、3387、3677和2948套。这种情况，即便把回看周期拉长至2008年至今，也属高峰成交期。

　　一个值得关注的迹象是，纵观全国主要城市房地产周成交数据图谱，呈现的是一个明显的东部“活跃带”。这些城市，包括北京、杭州、广州、福州、厦门、南京、苏州等地。上海则在最近两周呈现一手住宅周成交超过4000套，成为2011年1月以来的最好成绩。更典型的城市是杭州，其在2012年3月首周开始，一手住宅成交量同比升幅开始一路飘红，同比增长动辄200%以上。可谓引领回暖的首要城市。“杭州是一个风向标性的楼市，它是最具投资属性的楼市，每轮周期中，往往都是杭州领先全国开始调整，或开始回升。”上海一位房地产资深人士表示。

　　东部活跃带从国家统计局数据中也可看出端倪。1至10月份，我国东部地区商品房销售面积38651万平方米，同比增长1.4%，而中部地区商品房销售面积19930万平方米，下降0.5%；西部地区商品房销售面积20162万平方米，下降6.3%。房地产开发投资中，东部各城市总投资超过32000亿元，同比增长14.3%。中部和西部地区的房地产开发投资额分别只有12000亿元左右。而国家统计局统计时计入东部地区的省市分别为北京、天津、河北、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南11个省（市）。

　　“从目前楼市结构上看，一二线城市，尤其是东部沿海地区，其人流导入功能强，商品房市场需求旺盛，加上供给相对理性，成为楼市成交率先回暖区。开发商也开始意识到这一点，一些以东部地区为主战场的房企，其产品去化速度可能相对具有优势。”中房信集团分析师薛建雄表示。

　　多数房企基本面改善但忌言回暖

　　当北京、杭州等城市的成交回暖持续数月后，一些以上述地区为主战场的房地产企业受益匪浅。

　　比如一度被传大盘滞销的远洋地产。11月9日，远洋地产宣布，1至10月公司实现协议销售额约人民币271亿元，同比上涨25%，提前两个月超额完成全年270亿销售目标。而远洋地产在北京的远洋一方和远洋万和公馆等，都是北京知名的刚需及改善性住宅大盘。当远洋在今年选择以价换量的措施后，北京项目迅速启动热销。

　　杭州市场的回暖则成就了两大地方房企：绿城集团和滨江集团。同样是11月9日，绿城集团宣布，截至10月31日止，绿城集团今年累计取得销售金额约413亿元，总销售金额中归属于集团的权益金额约为234亿元。而根据今年2月绿城中国董事长宋卫平对媒体的介绍，绿城中国今年的销售目标定为400亿元。也就是说，此轮市场认为最具财务风险的绿城已经提前完成全年销售目前。仅10月份一个月，绿城销售房源1785套，销售金额达到62亿元。

　　不过，即便已经在销售数据上看到了回暖的迹象，但久经调控考验的开发商们绝口不提乐观。“从存货上看，房企目前还没有普遍摆脱存货压力。另外，银行信贷仍在收紧，房企融资困难重重，其资金链对销售回款仍然高度依赖。这些情况令房企绝不会轻易重现激进的拿地提价。”北京中原地产总经理李文杰表示。

　　这种谨慎的态度也可以从开发商整体的拿地情况和新开工情况上反映出来。国家统计局的数据显现，今年前10个月，全国房屋新开工面积146792万平方米，同比下降8.5%，降幅只比1至9月份微幅缩小0.1个百分点；其中，住宅新开工面积108396万平方米，同比下降12.7%。房企对新开工量的把握依然谨慎。另外，前10个月房企土地购置面积27659万平方米，同比下降18.0%，降幅甚至比至9月份又扩大1.5个百分点。

　　也就是说，即便保利、中海、万科等龙头房企已经开始积极拿地，但从全国房地产企业的普遍心态来看，有资金实力拿地和有意愿拿地的房企参与度，还未有全面升温。 (来源：上海证券报)