房企上市难 房地产迎来PE援手

　　在国家宏观金融政策的调控下，原本由银行通过向房地产开发商放贷赚取巨额利润的阵地，目前正被侵蚀，谁能最先补充进来，谁就能分享行业大餐。

　　日前，成都富基股权基金有限公司(简称富基基金)在成都市的“北改”重点项目中拿下沙湾50余亩土地；信保(天津)股权投资基 金管理有限公司投资55亿元在四川遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区……种种迹象表明，在“史上最严厉的地产调控”下，房企上市无望，而房地产信托发行日益收紧的背景下，房地产PE则大有用武之地。

　　PE助力房地产业

　　富基基金执行董事罗劼说，基金已经正式运作了一段时间，在沙湾拿了50余亩土地，这个项目是成都市的“北改重点项目”。“当然，现在富基下属有诸多新业务，如房地产培训、管理咨询等。培训类业务上将与财大签约，与其我天天去讲基金是怎么一回事，不如让他们交了学费来听。”

　　相对而言，信保(天津)股权投资基金管理有限公司在川进行的房地产PE投资规模更大。该基金已经与保利成都公司、四川遂宁市河东新区管委会三方签署合作协议，拟在遂宁市打造中华养生谷生态国际度假区。

　　对于上述现象，以专注金融、房地产法律事务著称的四川泓森律师事务所主任律师赵绍舜认为，房地产行业是一个十分特殊的行业，具有高投资、高收益、高风险的特征。同时，房地产行业又属于资金密集型产业、资金占用量大、运转周期长，其健康发展离不开金融市场的强大支持。过去，我国大部分房地产开发企业自有资金不超过20%，严重依赖于银行贷款和其他资金来源，融资模式十分单一。然而，自2011年以来在“限购令”及“国八条”等一连串的楼市调控重拳之下，房地产企业资金链高度紧张。“从某种意义上讲，银行信贷收缩也给房地产PE带来了机遇，因为在国家宏观金融政策的调控下，原本由银行通过向房地产开发商放贷赚取巨额利润的阵地，目前正被侵蚀，谁能最先补充进来，谁就能分享行业大餐。”赵绍舜说，私募股权投资可通过对银行等传统投资机构的“身份交接”，直接面对地产商，展示资本的魔力，从而赚取丰厚利润。

　　在谈到我国房地产业私募股权投资的前景时，赵绍舜预计，未来3年中国房地产私募基金总规模可能达到5000亿元，尽管受到了调控的影响，但目前多数房地产业私募股权投资基金将其目标收益率定在较高水平，基本是20%-25%之间。

　　风险共担考验运营能力

　　罗劼坦言，富基基金现在处于一个“微亏”状态，但他认为微亏是正常现象，毕竟才刚刚起步。富基基金目前面临的瓶颈，主要来自于法律层面，因为国内缺乏基金法，缺乏信用体系，双方之间没有信用基础，从而导致基金身份遭遇“骗子”“放高利贷”等怀疑，在募资时遇到了困难，这是国内PE所面临的最为实质的问题。

　　如何在房地产业成功地进行私募股权投资？赵绍舜说，以前开发商是有地就能赚钱，银行等投资机构是有钱就能赚钱。但随着宏观形势的变化，风险意识和运营能力将是一个成功投资者的致胜法宝。

　　在赵绍舜看来，目前我国的人民币房地产PE主要是从2010年开始发展起来的，多数尚未完成“募集-投资-管理-退出”的完整经营周期。各基金公司的投资能力、盈利能力、管理水平和风险防范能力尚不明朗。“尽管大多房地产私募经理信心满满，但我们仍然应该警惕近期房地产信托和借贷出现的延期兑付和预期收益率下滑的现实。”赵绍舜说，目前我国的私募基金一般采取合伙人制，通过股权投资成为地产公司少数股东来介入项目。由于私募基金是真实股权、真实负债，要比单纯的债务投资承担更大的风险，因此，房地产私募基金的投资收益率理应该更高。目前国内的整个房地产基金规模还比较小，无论是房地产信托基金，还是房地产私募基金都没有出现很大的跨越，所以更加考验基金经理的运营能力。