王健林：万达地产收入占比高 仍是遭人恨的房企

　　24年、七十多个城市、一百多座万达广场。

　　万达“快买、快干、快竣工”的高速扩张模式和“订单式商业地产”的开发模式推动着万达速度不断向高峰冲刺，其短周期的开发模式一度被很多房企所仿效。如今，这种创新型商业模式，让万达遭遇了质疑。

　　上半年万达集团收入562.1亿元，预计全年收入将达到1400亿元。与去年上半年618.2亿元收入相比，万达集团今年上半年业绩下降幅度约9%。

　　在房地产行业较为困难的情况下，万达集团股份有限公司董事长王健林表示，现在万达房地产收入占比能达到60%多，希望到2020年，房地产占比为40%，万达成为一个消费型的企业。

　　订单地产模式

　　“传统项目是先建设后招商，万达却以先招商再投资的模式进行开发，反其道而行，创新的开发模式是其他商业地产开发商做不到的。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存评价道。

　　万达商业地产开发起于1999年，在全国首创了商业和地产开发相结合的“订单地产”的全新模式。“万达与世界500强等知名商业机构签订联合发展协议，其中包括目标城市的选择、面积的要求、租金条件等，然后共同确定城市、地块，并在规划设计与技术方面完成对接，为租户量身定制商业地产项目。”王健林表示。

　　目前，万达广场的商业地产大部分为只租不售，拥有1000多家签订合作协议的商家，其中有50个左右是大的主力业态，60～70个为次主力业态，沃尔玛等一些商家都是“跟着万达走”，万达广场到哪里，他们就开到哪里，其模式的特色就是强强联合。

　　王健林曾这样解释万达的订单模式：“首先是经营性物业抵押贷款，由于万达拥有多个万达广场这样的优质物业，仅银行资产抵押贷款规模就有望达到300亿元。第二是预售款，万达销售物业占总开发量的60%左右，不仅仅是商业，在周边往往有办公、住宅等物业出售。由于企业的良好口碑，预售款可以占到现金流的40%～50%。第三才是集团自有资金，一般占到总投资的1/4左右。”

　　在陈宝存看来，万达广场并不像一般的商业物业那样需要两年以上的市场培育期，“往往一开起来就比较活，因为周围的配套设施已经健全，对万达来说，商业运营能力的培养要比业态布局更重要。”

　　在第十届中国企业竞争力年会上，王健林坦言，人才在商业地产特别是创业文化产业中的重要性，“一流的企业需要一流的人才，做什么样的企业就需要什么样的人才。”对当前的万达来说，成功的商业运营能力，需要的是一个机制和一个团队。“因为只有强大的招商和运营能力才能解决商业项目开业后的难题，保证万达开业的商业项目良好的运营状态。”

　　转型之战

　　“现在万达房地产收入占比能达到60%多，现在还是一个比较遭人恨的房地产商，未来再过七八年，我们希望到2020年，房地产占比为40%，成为一个消费型的企业。”王健林在中国企业竞争力年会上透露出万达转型之路。

　　转型背后的原因，是万达地产在经历了高峰发展之后出现了减速。

　　万达广场资料显示，去年集团共开了16个万达广场。去年10月，王健林曾在万达年会上透露，2012年计划新增20个万达广场，之后这一数字被调整为18个。单从上半年，万达广场开工数字看，万达集团今年新增项目开业数量将低于去年。

　　“速度和模式是把双刃剑，顺驰当年也捧着这柄双刃剑，信心满满攻城略地，但最终折戟而归。”怡居地产顾问公司总经理吴炜曾表示。

　　中国购物中心产业资讯中心此前曾发布报告称，珠海、中山、海口、银川、西宁等5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%，出现过剩化的趋势。

　　在吴炜看来，高速奔跑的万达，在商业地产领域暂时找不到对手除了它自己：在商业地产领域抢地盘渐入尾声之际，它需要完成另一次转型，平息业界对其产品类型、盈利模式的争议。

　　除此之外，政策环境的变化似乎也在逼迫万达转型。

　　去年随着房地产调控的深入，银行信贷紧缩，整个行业资金面趋紧。为尽快套现，不少地产商的“死火”项目都重新包装上市，消费者购买力迅速释放后，由于资产沉淀，购买力后劲不足。

　　阳光新业副总裁吴尧认为，当前，商业地产的盈利模式也在加快开发商转型，商业物业的投资回报率一般在6%～8%。但是，近几年，随着商铺交易价格上涨，租金水平虽然也有20%～30%的大幅提升，但远远赶不上商铺售价，“这导致不少商业物业整体回报率不到3%～4%，从而影响了投资者的热情”。