净负债率屡屡冲破100% 融创豪掷百亿储地

　　本报记者 刘娟 发自重庆

　　因为叫板万科而声名鹊起，却因顺驰失败而蛰伏数年，几番沉浮后，地产骇客孙宏斌带领融创中国控股有限公司（01918.HK，以下简称“融创”）再次站到聚光灯前。

　　5个月前，孙宏斌援手另一位故事人物宋卫平，一举收购绿城中国9个项目的半数股

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　　11月15日，融创再度现身杭州，以6.21亿元竞得位于西溪湿地的89亩低密度宅地。时代周报记者按照公开数据粗略统计，截至目前，融创今年年内在收购项目、吸纳土地等方面的投入，已超过100亿元。公司目前已拥有土地储备超1200万平方米，项目增加至40个左右。

　　让孙宏斌做事有底气的是：他一直强调的销售量。今年前10月，融创中国合同销售额274亿元，超过原定220亿元的全年目标，并达到上调后300亿元的年销售目标的91.3%。为了保证速度，融创中国还不惜高息融资4亿美元用于拿地。

　　持续的扩张，让融创的净负债率屡屡冲破100%以上的高位，但孙宏斌不以为然，“我们并不打算降负债率，机会合适还会继续拿地。”

　　土地储备接近翻一番

　　杭州的土地市场，从来不乏地产大鳄前来觅食的身影。

　　11月15日，经过1个多小时的鏖战，融创最终以6.21亿元的总价，在与金地、滨江等房企的厮杀中突围。这块89亩位于西溪湿地的低密度宅地，是其进入杭州的首张门票。

　　此前的3天，重庆上演着同样的剧情。经过45轮举牌后，融创以9.75亿元的代价，从万科、中铁、旭辉等房企手中抢得渝北区两路组团三幅地块，约合240亩，成交楼面价2441元/平方米，溢价率29%。

　　“融创一直坚持做高端精品项目，这三幅地块同样会按照高端精品战略进行开发。”融创重庆分公司相关负责人对时代周报记者透露称，预计年底前，公司在重庆还将有拿地行动。

　　这些只是融创今年四处攻城略地的一个缩影。翻看融创2012年的行动路线图，在其重点布局的京、津、沪、渝四大区域，均重金覆盖。时代周报记者发现，以上海为首的长三角区域为例，7月至今，融创就分别联手绿城、保利、九龙仓等企业，花费近70亿元在浦东新兴别墅区内拿下3幅地块，这还不包括今年6月份，公司与绿城股权合作所顺势得来的长三角9个项目。融创今年中报数据显示，仅上述股权收购一项，融创方面就已获得可售总建筑面积367.8万平方米，其中权益建筑面积为103.8万平方米。

　　在大本营天津，融创年内已将总地价5.77亿元的8宗地块轻松收入囊中。而在120公里外的北京，融创的身影同样活跃。虽然与万柳地王失之交臂，但是其拿地的魄力不容小觑。最近，融创联手保利以30.8亿元获取了大兴两幅地块。

　　仅就目前的数据而言，融创的规模在短期内的增长速度相当快速。根据项目权益比例所相应的出资份额，时代周报记者粗略统计发现，今年内融创的土地储备已经超1200万平方米，而在去年中，这一数字还仅停留在680万平方米，土地储备面积接近翻一番。

　　最为关键的是，以孙宏斌为首的融创认为接下来依旧是拿地的好时机。在此前年中业绩发布会上，孙宏斌就解释称，到第四季度，地方政府财务压力大，推地力度也会随之提升，此外，目前大多数开发商的现金流还比较紧。言下之意，目前仍旧是融创进军土地的一个机会。

　　也正因为此，融创今年10月份，发行了一笔2017年到期、总额4亿美元、年利息12.5厘的优先票据用于拿地。利息水平远高于今年7月19日金地在海外募集的12亿元三年期无抵押优先级债券，其发行票息仅9.15%。

　　据时代周报记者了解，融创上述款项已全部用于上海、重庆、杭州最近三次拿地。“暂时不会有新的融资计划。”融创中国品牌总监刘晓婧在接受时代周报记者采访时如此表示。不过对于接下来的拿地计划，她表示，要看具体的市场情况。

　　为跳跃式发展打下基础

　　“现在的融创，还是带有鲜明孙宏斌特色的融创，很大程度上承接了孙宏斌喜扩张的风格。”中国企业研究中心总经理周建成如此表示。在他看来，在进军土地市场的问题上，孙宏斌似乎又开始了新一轮冒险。

　　不过孙宏斌否认融创目前的发展步伐过快，在他眼中，快速增长的融创还远远没有到成熟期，“其实我们今年就干了一件事，就是跟绿城房地产的合作。”刘晓婧也表示，事实上，融创并不是像外界想象中那样在大规模的扩张，公司现在还处在原有存货不足、补充货量的阶段。

　　“对于公司要发展的规模而言，今年的购地量并不是特别大，不算激进。”刘晓婧称，在重庆、长三角等地的很多项目都是几年前的项目，如果现在不买地，2014年前后就面临发展和持续经营方面的问题。此外，融创对每幅地块的跟踪期都在半年以上，地方公司将好地块筛选汇报到集团，集团再根据地块情况及市场情况作出财务预判。融创目前的拿地和收购也均集中于既有的区域，并未出现盲目的全线开花式扩张。

　　不过，有不愿具名的港股分析师对时代周报记者分析称，融创面临断粮的说法，偏于夸大。从公司历年财报数据发现，2009年底，也就是融创中国香港上市的前一年，融创存货约58.08亿元，当年房地产销售成本34.36亿元，假设其房地产存货全部为开发产品，以2009年的销售规模计算，其账面存货仅够销售1.69年。融创中国2010年上市当年的账面存货也仅够销售2.39年，远低于在港上市的内地房企。

　　不过近两年，融创已经在不断壮大。截至2012年中，融创中国的存货增长5.41倍，依据2011年192亿元的销售规模，可供销售4.47年，即便按照2012年300亿元的销售规模，也够消化近3年时间。

　　标普等评级机构亦承认，继早前进行数宗大规模收购后，融创的现有运营规模已远大于多数同行。同策房产咨询股份有限公司总监张宏伟也认为，融创现阶段采取“快跑”策略，通过收购股权或招拍挂拿地完成前期积累，实则在为未来跳跃式发展打下基础。

　　短期负债仅50亿

　　不断拿地扩张，让外界再次聚焦融创的资金问题。基于顺驰的“前车之鉴”，融创在资金面的风吹草动都会引发市场关注，无论是试图发债、信托融资，抑或股权收购，关于负债率的争论一直是融创中国上市后的主打话题。

　　“买地，负债率上升；不买，就会错失抄底的好机会。”如何运用财务杠杆在扩张和现金流之间寻求一个平衡点，考验着孙宏斌的智力和定力。

　　“融创的业务持续扩张，若未来12个月销售下滑，其流动性可能面临压力。”标普认为，加上收购规模大于预期，大规模债务融资及承担项目债务，也令公司资金流动性受压。融创今年半年报数据显示，公司上半年的负债率达93%，高于龙湖、保利等一线房企的负债水平。

　　日前招银国际发布的一则研报更加惊悚，称融创10月份曾发布过收购绿城项目及新的合资公司的通函，一旦这项计划开始操作，至今年6月30日银行借款将由124.5亿元增加至176亿元。该机构分析称，净负债比率将由合并合营公司前的93.4%激增至151.0%，高于1倍净资产负债比率会是一个值得关注的问题。

　　对于这样的解读，孙宏斌并不认同。目前融创93%的净负债率在孙宏斌看来是健康的，并且表示，“融创不会为了刻意降低负债率而增加账面现金流。”孙宏斌提出用合同销售额比有息负债的比率更有参考性。

　　“公司现在处于发展阶段，从有息负债和销售之间的比例来看，如果能够卖300亿元，有100亿负债就没什么问题。而且，我们短期负债的比例非常低。”融创首席财务官汪孟德在接受记者采访时也表示，“融创今年到期的负债才22亿元，到年底要还的才12亿元。到明年上半年，我们的短期负债才50亿元。而从现在到明年上半年，融创预计有两三百亿的销售回款，所以公司的现金流在安全之列。”