中粮地产失宠 商业地产板块或注资侨福

　　自2004年宁高宁入主中粮集团有限公司（下称“中粮”）以后，中粮系地产业务就一直都在调整和变化当中，不过，中粮在整合之路上却一直步履蹒跚，并且计划在左右摇摆。

　　近日，中粮董事长宁高宁表示，旗下中粮香港今年7月收购侨福建设企业机构(000207.HK，下称“侨福 建设”)73.5%的股权，就是希望侨福建设未来可以成为中粮的主要地产业务投资平台。因此，计划将中粮现所持有的所有地产业务包括“大悦城”逐步注入侨福建设。不过，中粮系地产业务一直错综复杂，且两地政府审批程序复杂，市场情况也有变数，整合仍将是一个漫长的过程。

　　“侨福建设在香港上市，其主要资产为位于香港中环的环球大厦的部分物业，并已签订了租赁合约。我们将继续保留现有的业务，获得稳定的租金回报。同时，中粮集团也会定期审核侨福建设的经营情况，制定合适的发展策略，也会研究是否适宜进行任何资产或者业务的收购，但目前还没有明确的计划。”中粮董事会对时代周报记者如是表示。

　　而此前，中粮地产在回复时代周报记者的提问时却称：中粮集团将中粮地产作为住宅地产业务发展的平台，这一定位没有改变。

　　业内人士认为，接下来，中粮集团的地产业务重心或偏向于商业地产，并计划将侨福打造成一个商业地产平台。

　　侨福或作商业地产平台

　　中粮系地产整合一直进程缓慢，不过，自收购侨福建设后，搁置已久的整合却紧锣密鼓地开展起来。

　　7月17日晚，侨福建设发布公告称中粮拟收购其73.5%的股权，8月底，侨福建设就公布董事局名单，委任马建平、周政、韩石及史焯炜等人进入董事局。

　　这项人事名单却意味深长。周政从去年1月开始就担任中粮地产（集团）股份有限公司（000031.SZ,下称“中粮地产”）董事长，韩石及史焯炜现为中粮置业投资有限公司(下称“中粮置业”)的总经理及董事长，也是主管“大悦城”项目的管理层，大部分人员都参与过中粮旗下商业品牌“大悦城”项目，再参照关于中粮系地产整合“三步走”（人事整合、资产整合、上市）的说法，显而易见，侨福建设已经开始扮演中粮地产整合平台的角色。

　　宁高宁也终于在近日承认：“旗下中粮香港今年8月收购侨福73.5%的股权，就是希望侨福未来可以代表中粮进行主要的地产业务投资，因此，计划将中粮现所持有的所有地产业务，包括商业物业、酒店、办公楼逐步注入侨福，当中包括商业地产品牌"大悦城"。”

　　随后，侨福建设方面也附和，发布《自愿性公告》，称“本公司经与本公司之最终控股股东中粮集团有限公司查询后得知，其从长远的策略而言，是有可能于未来向本公司注资的意向”，“在适当的情况下，将考虑向本公司控股股东（或其联系人）或其他第三方收购资产或业务，以促进本集团的业务增长”。

　　“由于两地政府监管非常严格，批准需要很多手续，预料过程会较慢。”宁高宁承认。根据香港《反向收购》法律规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，可能要以IPO申请的标准来审批。

　　“这意味着，未来24个月内，中粮只能作为侨福企业的大股东，双方可以一起投资和拿地，但不能实现庞大的地产资产注入计划。”一投行负责人表示。

　　侨福建设方面也透露，到“目前为止并未有任何注资计划或时间表，其是否执行及何时执行，皆取决于市场情况及相关政府审批程序”。

　　除去程序上的问题及市场情况，另一个关键就是中粮如何彻底理清复杂的资产，这将是一个漫长的过程，且也充满了变数。

　　倾向于发展商业地产

　　中粮的地产业务错综复杂，以前是由中粮地产和中粮置业两个平台分食，但实际上，仍有不少交叉，比如在沈阳大悦城这些项目上，存在中粮置业输出大悦城商业地产品牌，却由中粮地产开发和持有物业的现象。2010年年底，中粮地产组建地产酒店事业部，负责管理全部住宅开发、酒店商业运营、旅游地产、工业地产的运作，当中亦涵盖了中粮地产和中粮置业的全部资产，让中粮的地产格局变得更加扑朔迷离。

　　截至目前，中粮集团的地产业务子公司就包含了中粮地产、中粮置业、中粮酒店事业部及中粮海南公司。子公司之间业务交叉、同业竞争，且发展不均，地位也发生着变化。

　　中粮地产是中粮系地产的唯一一家上市公司，可谓是含着金钥匙长大，也曾被中粮寄予厚望。

　　2006年2月，中粮集团于中粮地产股权分置改革过程中承诺，将以中粮地产作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并逐步注入优质资产，避免同业竞争。

　　2008年3月，中粮地产发布公告称，中粮集团拟向本公司转让其直接或间接持有的9家地产公司的股权，集团与本公司正积极研究通过定向增发或其他方式收购资产。这被认为是中粮地产向中粮住宅业务发展平台战略目标迈进的重要一步，但关于这部分资产的注入却在很长一段时间内毫无音讯。

　　而中粮地产业务发展缓慢，在2008年首进亏损榜，2009-2011年归属上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元和1.81亿元，今年第三季度净亏损2447.17万元，前三季度累计净利润仅3636.16万元，同比降70.65%。业内分析称“中粮地产房地产业务发展缓慢的原因在于融资不畅，大股东对中粮地产定位不清晰”。

　　中粮地产的表现也让其在中粮集团失宠。

　　2010年3月，宁高宁接受采访时甚至直言：“希望今年能把在集团内的一些有关地产的项目都会整合在中粮地产旗下，比如商业性物业和酒店。”

　　然而，到了今年3月，宁高宁却公开表示，重新梳理业务架构，计划拆分旗下商业地产业务，在香港上市。现在，却称要将地产业务注入侨福，而据分析，这个中变化，与中粮地产业务发展缓慢及中粮发展重心倾向商业地产有着较大的关联。

　　中粮于2009年初，正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的“两链”发展战略，而后者就是以“大悦城”为品牌进行全国复制，计划将来规模达到集团总资产的30%。

　　“中粮集团早前曾定位过中粮地产是集团住宅地产开发业务发展的唯一平台，目前为止仍然是这样。”今年7月底，中粮地产在接受时代周报记者采访时如是表示，并称“总资产已达300多亿元”。

　　日前，时代周报记者再次询问中粮地产的整合问题时，得到如下回复：“中粮集团的核心主业是全产业链粮油食品业务，同时也会按照既定的战略将地产酒店业务作为另一项主业继续发展。目前中粮地产仍是中粮集团住宅地产业务发展的平台，这一定位没有改变。”

　　作者：赵夏蓉 (来源：时代周报)