昆仑信托最大单13亿兑付紧逼

　　昆仑信托最大单13亿“金融街重庆置业项目”兑付紧逼，项目方金融街年底信托兑付集中承压

　　此次信托虽然预期收益9.4%，实际发行规模1期仅为2.5亿。比起当年金融街动辄上10亿的信托融资规模逊色不少。

　　理财周报记者 陈虹霖/上海报道

　　继今年6月14日如约兑付

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　　这也是昆仑信托今年到期的最后一单房地产信托产品。

　　根据理财周报中国信托实验室统计显示，在2012年房地产信托到期的产品中，单个产品规模最大的融资方是新湖中宝（昆仑信托发行、规模30亿元）；其次为天一建设集团（中诚信托发行、规模18亿元）；总到期规模最大的融资方是大连实德集团有限公司（华澳信托发行、规模22.362亿元），其次为海航置业（中融信托、新华信托等发行、规模约20亿元）。

　　上述规模15亿以上的项目都已有惊无险地度过兑付期，如今昆仑信托“金融街重庆置业项目收益权信托”，这款年底最大一单的房地产信托进展如何？

　　另一方面，项目方金融街随着近几年通过信托融资的步子越来越大，今年底将面临非常集中的信托还款。

　　关联项目销售顺畅

　　将于今年12月20日到期的“金融街重庆置业项目收益权信托”规模为13亿，于2010年11月24日发行，存续期为两年，预期收益8.2%。

　　信托计划资金用于受让金融街重庆置业开发的金融中心及金悦城项目一期的项目收益权，且每满三个月分配一次信托利益。

　　据了解，金融街重庆置业的母公司金融控股为该融资提供了信用担保，并承诺按《项目收益权转让及回购合同》约定溢价回购标的项目收益权，年化回购溢价率为10%。重庆置业为金融街控股履行溢价回购标的项目收益权的义务提供连带责任保证。

　　由于昆仑信托未公开发布该信托计划的资产管理报告，只能从该信托的两个具体项目：“金融中心”与“金悦城”的建设和售卖进展，去了解该信托计划的运行情况。

　　其中，“金融街·重庆金融中心”项目位于重庆江北嘴黄花园大桥桥头，以建造高档金融写字楼为主。具体由A、B、C、D四栋甲级写字楼组成，建筑面积33万平方米。由江北区政府、江北嘴开发公司、金融街控股公司三方合作建造。

　　实际上，上述金融中心项目已于该信托发行期间竣工，成为重庆江北嘴首个金融写字楼交付的项目。

　　据了解，由于该项目属于重庆“长江上游金融中心”总规划中的项目之一，得到当地政府极大的支持。C、D两栋写字楼竣工之后便交付国家开发银行重庆市分行和中国人寿保险股份有限公司重庆市分公司。

　　同时理财周报记者从当地售楼中心了解到，金融街·重庆金融中心整个项目已于今年3月份售罄，均价在1.5万。

　　而位于重庆沙坪坝区“沙磁核心”中心区杨公桥附近的金悦城则主要为住宅，定位在城市综合体，总的建筑面积为23万平。相比金融中心，金悦城的销售进展稍显缓慢。

　　据介绍，金悦城在2011年1月推出1期5号楼，开盘即售罄，均价在8500/㎡。当时有报道称，“两个小时左右，销售260套，揽金8600万左右。”但此后的价格便降了不少，甚至有跌到五六千的情况。

　　“后期卖得要慢一些，重庆越来越多的保障房出来之后，整个房地产市场降温了不少。”当地销售人员表示，“我们现在还剩3号楼、4号楼没推。具体时间还没定。”从目前价格趋势来看，价格基本在7000元/㎡左右。

　　信托融资能力不如从前

　　金融街重庆置业有限公司成立于2002年12月28日，注册资本约4.3亿元人民币，由深交所上市公司——金融街控股股份有限公司全资控股。主要负责重庆地区的房地产开发建设。

　　而值得关注的是，重庆在金融街各地区的营业收入占比中排名第三，仅次于北京和天津地区。

　　2011年重庆地区营业收入为25.7亿，占总量的26.72%，且全部为金融街重庆置业有限公司创造，该公司2011年的净利润为5.1亿。至于其现金流状况如何，仅从上市公司年报数据难以分辨。

　　金融街2011年年报还显示，金融街重庆置业有限公司向汇丰银行重庆分行借款1.40亿元、向国家开发银行重庆分行借款2.27亿元，均由金融街控股股份有限公司提供担保。

　　以往，金融街重庆置业公司通过信托融资的情况并不多。从公开资料来看，上述昆仑信托计划是重庆置业公司第一次通过信托公司融资。

　　2010年正值房地产信托突飞猛涨的时期，预期收益10%左右的地产类信托产品大量涌现，金融街重庆置业的信托项目8.2%的预期收益在当时并不算起眼。但13亿的规模在整个2012年到期的房地产信托中，也可以算是排名前十的大项目。

　　然而随着房地产项目风险的凸显，地产类信托项目的收益率开始降低，发行规模也在不断缩水。

　　今年5月，中信信托发行“金融街重庆融拓置业资产收益权投资信托”，用于投资金融街控股二级子公司，金融街重庆融拓置业有限公司持有的，长安二厂项目基础资产的优先收益权，该项目地理位置与上述重庆置业的金融中心非常近，均位于重庆江北嘴CBD附近。

　　据了解，此处的“金融街重庆融拓置业”实为金融街重庆置业2010年出资成立的全资子公司，主营业务同样是房地产开发。

　　但此次信托的发行情况则远不比从前。发行时预期“第1期规模1亿-10亿，总规模不超过25亿”，虽然预期收益定到了9.4%，其实际的发行规模1期仅为2.5亿。比起当年金融街动辄上10亿的信托融资规模逊色不少。

　　金融街面临信托还款高峰

　　与万科、保利等房企借助大量银行授信发展业务不同，金融街近几年通过信托融资的比例越来越大。

　　从2011年报来看，金额排名前五的非流动负债中，排名第一的为某信托机构的贷款，规模为15亿。

　　一年内到期的长期贷款中，信托贷款占了两个，一笔15亿、一笔12.6亿，且借款终止日均为今年11月，分别为11月15日，11月22日。

　　再加上上述金融街作担保的13亿“昆仑信托·金融街重庆置业项目收益权信托”12月份到期。这意味着今年年底金融街将面临非常集中的信托还款压力。

　　而到了今年的半年报，其“金额排名前五的非流动负债”信息又发生变化，74亿的借款中，除了今年9月到期的22亿的公司债和9.9亿的银行借款，其它全部为信托贷款。除了上述两款11月到期的产品，又新增一笔2013年4月28日到期的信托借款，规模为15亿。

　　仅从这三款信托产品便可看出，信托借款的成本一年比一年高，最早的2009年起借的15亿，利率为5.79%，2010年借的12.6亿成本则为10%，新增的遮蔽2011年起借，2013年到期的信托贷款，利率已达11.3%。