盘点上市银行那些沉睡的房地产财富(图)

　　编者按：对于“求钱若渴”的上市银行来说，有一笔巨额财富长期沉睡且未能反映在会计报表中，这笔财富正是其房地产资产的巨额增值部分。很难想象，在财报中，该类资产不仅没有随市价升值，还要每年对折旧进行减值，其账面价值已经远远背离了真实的交易价格，似乎沦为了 一笔“私房钱”。

　　16家上市银行账面固定资产合计5840亿元

　　暗藏数万亿“私房钱” 会计师表示，仅投资性房地产可按公允价值入账，在特定条件下，评估价值也可以入账

　　暗藏数万亿“私房钱”

　　会计师表示，仅投资性房地产可按公允价值入账，在特定条件下，评估价值也可以入账

　　本报记者 张 歆

　　上市银行自用房地产的价值究竟该如何评估？《证券日报》记者采集到的答案众说纷纭：房地产公允价值入账，银行三年不用向股民伸手史玉柱微博；银行应按照国际惯例重新评估，这样一来，银行的资本金会大幅增加，净资产也会大幅度提升私募人士崔军；仅近10年，多地黄金地段房价已经翻倍甚至翻数倍地产中介；自用房产虽然升值，似乎对银行影响不大上市银行高层；仅投资性房地产可按公允价值入账会计师；房产多按成本入账，还要每年计提折旧上市银行年季报。

　　不过可以肯定的是，即使是按照初始成本计算并考虑折旧，截至今年三季度，仍有价值逾5840亿元的固定资产栖身于16家上市银行的财报中，而沉睡的市价增值部分将是万亿元规模乃至更多的。

　　上市银行固定资产

　　账面合计5840亿元

　　本报记者根据同花顺数据和上市银行年季报独家统计发现，截至今年三季度末，15家上市银行固定资产合计5823亿元（南京银行未披露相关数据），如果考虑到南京银行半年报中18.84亿元的固定资产规模，16家银行合计的固定资产规模将超过5840亿元。

　　其中，四大行固定资产规模最为庞大，合计超过4700亿元。四大行中，中行和农行的固定资产规模长期占据前两位，而工商银行和建设银行则差距不大。

　　统计显示，截至去年年底，上市银行的固定资产合计为5697亿元。也就是说，今年前三季度的增量约为143亿元。

　　按照上市银行的界定，固定资产中包含主要包括房屋及建筑物、办公设备及运输工具，由于与房产的价值悬殊较大，办公设备的价值几乎可以相对忽略，而运输工具的资产价值与房地产相比也恐怕仅仅是零头而已。

　　成本相对较低

　　市价已翻数倍

　　“其实，开始买楼的时候也有些犹豫，不过考虑到银行需要与自身品牌相称的办公场所，且金融街当时所剩的好位置也不多了，就拍板买下该商业房产”，某上市银行高层对记者表示，“当时确实没想到，才几年时间房价已经翻了三倍多，不过由于房子是自用，并未觉得地产升值对银行产生实质性影响”。

　　记者查阅该行年报发现，其主要会计政策是“购置或新建的固定资产按取得时的成本进行初始计量，固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内采用年限平均法计提”。简单来说，就是该银行大厦在账面上逐年减值，目前已经折价三成，而其公允价值已经增加了数倍。

　　此外，记者在西城区一地产中介门店内采访了一位从业时间较长的业务人员，他告诉记者，“以相对建成较晚的金融街B7大厦（即现北京银行和中国人寿大楼）为例，其出售时（2005年）价格在14600元/平方米左右，如今市价已经达到5万元-6万元/平方米，而且即使是这个价格在金融街其实也是有价无市”。

　　如果按照地产中介介绍的B7大厦成本与市价大致计算，B7大厦合计建筑面积约22万平方米，每平米上涨约4万元，整体增值超过80亿元。

　　而建设银行、中信银行、交通银行等银行的大厦建成时间都远远早于B7大厦（其建设时间多是在1993年-2005年间），成本更要低得多。

　　在地产中介人士眼中，北京、上海、深圳的很多黄金地段的房价都已经翻了数倍，即使是一些二三线城市，其黄金地段的房价10年来至少也都翻了倍。更何况，银行的房产很多年代更久远，甚至有近30年的历史。

　　受财务重组影响

　　四大行地产估值“双轨制”

　　记者注意到，在16家上市银行中，绝大多数银行都是以成本作为初始价值，并按照每年折旧3%-5%的速度进行减值，比较激进的会计手法对于部分资产的年折旧率接近20%。

　　而四大行的地产资产的入账方法有些与众不同，因为其上市之前经历了大规模的财务重组和注资，因此，其部分固定资产是按照重组时的评估值入账。

　　工商银行和中国银行在财务报表中表示，“固定资产按照成本进行初始计量，以成本扣减累计折旧和减值准备后的余额列示。固定资产的成本包括购买价款、相关税费，以及为使该项资产达到预定可使用状态前而产生的其他支出。对为本行重组改革目的而进行评估的固定资产，本行按其经财政部确认后的评估值作为评估基准日的入账价值”。

　　建设银行表示，“除本行承继原建行的固定资产和在建工程以重组基准日评估值为成本外，固定资产以成本进行初始计量。外购固定资产的成本包括购买价款、相关税费以及使该项资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的费用。自行建造固定资产的成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成”。

　　而农业银行则强调，“固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。对为本行股份制改组而评估的固定资产，按其经财政部确认后的评估值作为入账价值。固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧”。

　　不过，四大行中除农行外重组已经历数年，即使是当年的评估值也远非目前的市价，且由于其基数巨大，其增值部分也将十分惊人。

　　史玉柱建言公允价值入账

　　私募致函逼宫

　　今年7月底，陕西创赢投资向当时的5家“破净”上市银行发函要求回购并注销股份的消息引起热议。该公司董事长崔军称：“回购第一可提振股价，第二在净资产下回购并实施注销可提高每股净资产和每股收益。”崔军表示，陕西创赢投资已与浦发、兴业、交行、深发展及民生等5家银行有关部门取得联系，并进行了沟通，目前上述银行正在就这些问题进行商讨。与此同时，陕西创赢投资还发动持股的散户授权其联名提案。8月1日，崔军“逼宫”银行回购股票行动升级。陕西创赢投资再度向上述5家银行发函，提出将银行房产按公允价值入账。

　　崔军提出，银行应按照国际惯例重新评估，按公允价值入账。“这样一来，银行的资本金会大幅增加，净资产也会大幅度提升。

　　其实，早在史玉柱发于7月27日16:40的一则微博中，他就曾经表示，“增加银行资本金，减少募资，还有一方法：各银行拥有大量黄金地段房产，数量大得吓人，都是按当年建造或购买的成本做帐的，往往按10年20年30年前的成本入账，入账金额非常低。如果按国际惯例重新评估，以公允价值入账，银行资本金就会大幅增加，三年不用向股民伸手要钱”。

　　仅投资性房地产

　　可按公允价值入账

　　一位曾在“四大会计所”任职的会计师告诉本报记者，现在实行的会计准则也就是业内所谓的新准则（2007年1月1日起在上市公司中执行）允许企业将投资性房地产在一定条件下按公允价值入账。但是，新准则同时指出，投资性房地产需具备两条特性：“为赚取租金或资本增值，能够单独计量和出售”。这就意味着并不是所有拥有房地产资产的公司都将重估资产入账。

　　换而言之，银行虽然拥有大量的房地产资产，并且这些资产随着经济的发展正在悄悄带来主营业务之外的增值，但是由于没有变现，且这部分公司处于稳定的生产环境并处于稳定的生产状态中，故通常不能够实现账面增值。

　　但是房地产资产的确增值了，按成本法处理必然将远低于市价。该业内人士表示，只要该部分资产仍然在使用，那就仅仅只能作为生产资料要素来看，其使用价值是不变的，并且因为并不打算出售，资产涨价与否与其无关。不过，随着土地的增值，除投资性房地产以公允价值入账外，评估价值在一定条件下也可以入账，但仍按照成本模式计量。此外，新规则对投资性房地产的计量模式规定相当严格，从成本模式转为公允价值要作为会计政策变更，并且一旦采用公允价值模式计量，不得再转为成本模式。