摆脱长安8号漩涡 奥园力攻养生地产

　　本报记者 赵夏蓉 发自广州

　　三十年河东，三十年河西。

　　以复合地产立名的中国奥园地产集团股份有限公司（003883.HK，下称“奥园地产”），大器早成，一度几乎站在了行业的巅峰，但是之后却深受与中体产业

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• 中体产业

　　不过，近年来，其借助养生地产的概念，奥园地产准备东山再起，先后在南沙、中山、沈阳开发了养生住宅产品，又花费了超20亿元打造华南首席养生商业综合体—奥园养生广场，并且投资20亿元，押宝株洲的奥园·神农养生城。此外，目前的土地储备中不少也将发展为养生地产。集中兵力突击养生地产，成了奥园复兴之战的关键一役。

　　复兴难题

　　奥园地产很早出道，却起了个大早赶了个晚集。

　　1996年，奥园地产董事长郭梓文开创金业地产，品牌项目“金业别墅花园”推出后也一度热销。1998年，奥园地产在番禺洛溪打造“广州奥林匹克花园”，因此而声名大噪，并以“体育地产”立名。可惜好景不长，2002年，中国奥委会发出要求控制奥林匹克的品牌使用权，广东金业集团便决定抽身，注册成立了广东奥园集团。2003年，奥园地产欲借壳上市却深陷贷款担保黑洞的漩涡，令上市计划搁浅。然而祸不单行，此后，资金链欲断裂、骨干纷纷离职的打击接踵而来。2004-2006年，奥园地产的收入分别为2.15亿元、8.55亿元和8.84亿元。

　　2007年10月，奥园地产赶上了上市的末班车。不过，时过境迁，与郭梓文同一时期的一些地产公司早已崛起，新秀也辈出，摆在奥园面前的是一道复杂的复兴难题，而奥园地产的第一个对策就是增加土地储备。

　　2007年奥园地产的销售业绩是25亿元，截至2008年3月31日，奥园地产可动用资金总额为112亿元，剔除掉当年预计需投入资金总额29亿元外，全年可动用净现金额达83亿元，而这些资金，大部分也是为奥园地产买地所用。

　　为重整旗鼓，从2008年4月初开始，奥园地产开始高调围猎土地，不过因为土地公开招拍挂市场竞争太过激烈，奥园地产的大部分土地都是以收购项目公司、收购其他房企股权、合作开发等形式为主，低价拿地。

　　尽管奥园地产上市后已启动全面扩张战略，但是除大本营广州外，奥园的外拓还仅是一些二、三线城市，其也意欲通过一线城市的高端产品布局，来丰富与提升公司的产品线。另一方面，受金融危机的影响，奥园2008年的销售额仅为6.2亿元，而与其同时上市的房企却销售过百亿元，拿下有影响力的项目、博得资本市场的青睐，成为奥园地产的当务之急。而彼时远在北京的长安8号因为债务危机陷入了困境，这给了奥园地产可乘之机。

　　2009年7月，奥园地产接手长安8号，以3.7亿元的代价，收购北京世纪协润地产41.33%股份，获得该楼盘操盘权。郭梓文一度对长安8号寄予了厚望，希望长安8号项目在未来的3年内，能为奥园地产带来超过120亿元的销售回款。

　　不过，长安8号身世坎坷，是个著名的烂尾楼，股权错综复杂，亦债务缠身。为此，奥园地产投入了大量的精力财力，最终心力交瘁。长安8号于2010年3月开盘，当年下半年却又陷入了退房纠纷。各种状况之下，今年4月，奥园地产最终选择放弃早已不堪承受其梦想的该项目。截至彼时，长安8号也仅贡献了10亿元。

　　重心转向商业地产

　　11月中旬，奥园地产发布双月通讯，称长安8号的出售事项已于10月31日完成，已回笼资金逾32亿港元。从2009年7月高调参与该项目到如今低调退场，虽然奥园官方回应是： “集团的决定主要以内地物业市场环境及股东利益为大前提。”

　　“长安8号已经出售了，所有问题包括债务也与我们公司一点关系都没有了。”奥园地产首席财务官梁又稳对时代周报记者表示。

　　奥园地产否认这与资金链有关。“集团2012年6月30日持有之现金及银行存款约48.7亿港元，负债比率为11.1%。我们相信，是次出售北京项目的32.3亿港元资金回笼，进一步加强了集团原已稳健的现金流，使集团处于更有利位置，继续推动业务发展计划，更能把握机会，增加土地储备。”奥园地产在双月通讯中如是表示。

　　尽管如此“不差钱”，但是11月15日，奥园地产宣布，集团及附属公司担保人已在11月14日同瑞银签订购买协议，将发行于2017年到期的1.25亿美元13.875%优先票据。该发行票据估计所得款项净额约为1.18亿美元。11月23日，其又发布公告称，已向香港联合交易所有限公司提出申请，以批准票据仅向专业投资者发行债务证券的形式上市及买卖。

　　“这也是我们第一次发行票据，所得资金有很多用途，比如支持我们项目营运，增加土地储备等。”梁又稳对时代周报记者表示。

　　一系列动作，由此可见奥园地产增加土地储备、全面扩张的决心。“限购后，奥园地产实施商住双线发展，但是更多地是往商业地产倾斜。”奥园地产的一位员工对时代周报记者表示。查询奥园地产半年报发现，其商业物业的销售比重已经达到了52%。

　　而在这些商业项目中，目前风头正盛的是奥园养生广场。

　　养生突围

　　番禺中心医院北侧的一块地，并不起眼，是去年5月，奥园地产以底价5.2亿元竞得，不过，奥园地产却以养生概念将其打造成奥园养生广场，并获政府保驾护航。

　　奥园地产为开发这个项目耗费了逾20亿元。2012年3月，该项目获批番禺区政府“2012年度重点项目”，而在宣传上，该项目更是毫不避讳地直言“在政府支持下，奥园养生广场不限购、不限贷，专享多项政策优势”。

　　目前，二期项目建设已到了封顶阶段，施工的外墙上，“两成首付，即将热售”、“不限售、不限贷”的标语十分惹眼。据了解，该项目已取得了预售证，即将开售。

　　“我们一期开盘是在1月份，首推的是百余套商铺，已经卖完。二期包括商铺和公寓，估计是在近期开盘。我们具体开业日期是在2014年。”该项目销售经理刘志勇对时代周报记者表示。不过，阳光家缘的数据显示，一期还有3套未售。

　　实际上，这不是奥园的第一个养生产品，早在2008年，其就开始打造南沙养生园，只不过，南沙养生园的由来，颇为曲折。

　　2008年，南沙奥园项目的两个企业购楼客户因受金融海啸的影响，不能按时缴付余款，因此提出了以该物业抵消其应付余款的和解办法。当时，奥园地产有考虑过采取法律手段追回欠款，但是考虑到一般结案时间需要两三年，项目大厦空置反而对南沙奥园的销售和发展极为不利，于是以对方未付款的物业抵消其应付款，并收购对方已付物业，将该整体物业改造成商业项目—“养生园”，并以这个为卖点来推动南沙奥园项目的整体销售。

　　经过此番改头换面后，南沙奥园项目销售加速，2009年一季度的销售额就相当于2008年全年的销售额，价格也迅速上涨，2009年3月份的销售均价比1月份提高了16.7%。

　　尝到甜头后，奥园地产重点发展其养生地产。并在2010年2月公开正式推广其养生理念。而分别于2010年9月、10月开售的中山奥园、沈阳奥园国际城等综合社区项目也打出养生地产的概念，并且反响不错。去年6月，酝酿已久的南沙养生园也被冠以“华南最大的养生城”名号开始营业。

　　去年7月，奥园地产总裁助理王曙煜强调，奥园现在倾力打造的是养生地产。

　　今年8月30日，奥园以近7.08亿元竞得湖南株洲神农城3号地块，刷新了今年株洲商住用地成交总价纪录。奥园地产计划将其打造成奥园?神农养生城，该项目计划总投资超过20亿元，5年内完成。不过，有业内人士称，这是在押宝，以株洲作为进入湖南的桥头堡，目前来看未必是一个好的选择。株洲作为工业城市，无论从发展空间还是知名度上都有很大局限。

　　“我们现在主要是商住双线发展。养生地产我们一直在做，也一直在研究养生地产概念。”梁又稳对时代周报记者表示。