广州拍地首现“固地价竞保障房” 开发商反应不一

　　临近年底，正当各地政府为今年土地成交不理想而惆怅的时候，广州市国土房管局却在近日发布的卖地公告中提出新“政策”，不但提出了“固定地价”的举措，而且更首次把保障房作为竞地的决定性条件。此次拍地不寻常的举动引起了业内的广泛关注，而以低价让地，高调推动保障房建设的措施被认为是广州土地拍卖市场上一次重大的改革。有分析认为，此次“新尝试”如果能切实落地，那么将有可能实现政府、开发商、购房者多赢的局面。

　　首次“固地价竞保障房”

　　11月26日，广州市国土房管局发布卖地公告，在公告中称下月将出让白云新城萧岗地铁口南侧住宅地。卖地公告并不特别，但其出让的规定则显得有点不寻常。在此次公告中一改以往价高者得的定律，而改为将地价固定在11.39亿元，折后楼面地价9995.6元/平方米。增加的游戏规则是“竞得者必须提供中心六区中的原自有土地5万平方米进行保障房建设”，只有同意该条件才能参与到竞拍当中。而进入竞价后，想拿到该地块的开发商必须以保障性住房建设用地面积作为筹码进行竞争，竞价阶梯为5000平方米，最终将以报出在广州市中心六区提供保障性住房建设用地面积最大者为胜出者。土地出让公告还要求，保障房需在2013年12月前开工，2015年12月前竣工。

　　也就是说，起码在白云新城的这块新推土地上，开发商要衡量的东西远比以前的要复杂，不仅要计算土地的成本，还要额外计算所提供的保障房建设成本。按照公告的要求，无论是参与竞价前提的5万平方米保障房土地是开发商的自有土地，而且竞价时报出的保障房数量同样也将是开发商在中心六区的自有土地。

　　中小房企受到冲击

　　对于“固地价竞保障房”这样的游戏规则，在广州的土地拍卖市场中还是首次出现，当此公告登出后，作为房企同样也是讨论声一片。记者在采访中发现，对于这项规定，企业所透露出的态度并不一致，尽管普遍对于政府的“新举措”持接受的态度，但是对于这样的拍地规则引发的持续效应，大家的褒贬则不一。

　　“虽然地价便宜，但可能对于小房企的冲击更大。”广州白云区某房地产公司的负责人林先生认为，这样的规定有可能使得小房企的竞争力变得更弱。据记者了解，此次白云新城推出的地块在位置上是比较优秀的。早在2010年，在这一个区域的土地竞拍就已经达到了白热化的地步。当时推出的住宅地块一度引来多家房企的竞逐。而较好地块竞得后的楼面地价在当年就已经达到20000元/平方米水平。但此次推出的新地块，固定的价格却还没有当年的一半。按照公告，此次土地折后楼面地价9995.6元/平方米。“这样的价格看上去很低，但如果算上保障房的门槛，就不是这样子了。”林先生为记者粗略地算了一下，按照目前中心六区的地价，即使是5万平方米的保障房建设门槛，其实此次拍地的价格也已经接近2010年的水平。如果算上竞拍中累加的面积，开发商的成本只会更高而不会低。

　　“中小开发商本身在中心区的土地就非常少，要拿出5万平方米来建保障房几乎不可能。”林先生认为，此次的拍地只是为大型房企定制的游戏而已。

　　对于此次的“卖地新政”，有房地产企业则认为，“可能是件好事”。广州某家大型的地产企业营销总监认为，尽管这个政策新，但政府定出这样的竞拍规则，可以说是目前为止最能体现市场需求的举动。一方面既能满足目前政府面临的大规划兴建保障性住房的压力，而另一方面也能在一定程度上达到控制地价的效果。更为重要的是，此次以低地价吸引开发商进入到拍地当中，也能改变今年以来政府卖地难的困境。

　　新规利好龙头房企

　　“无论固定的价格多少都是表面的数字。”合富辉煌首席分析师黎文江在接受南方日报记者采访时对于此次白云新城卖地新政有着自己的看法。在他看来，这个政策在目前的确是比较能体现出政府和市场的需求的。“今年上半年，房管局有一份报告指出有19万套的保障房储备。但事实上，由于政府在很多方面投入的资金都比较大，所以在大规模的保障房建设方面多少会有资金的压力。”黎文江认为，政府此次的拍地新规是一种寻求社会支持的表现，而且这种方式非常的聪明。在他看来，政府并不是盲目地推出这样的政策的。

　　在今年年中的时候，广州曾经尝试过固定顶价竞保障房的方式卖地，而当时抢地的气氛就十分的热烈。这在一定程度上可以表现出通过竞建保障房来取得土地资源，对于大开发商来说是可行的。“而且，政府也有各大开发商在广州土地储备的整体状况，很清楚哪些开发商手上是拥有可以建保障房的土地资源。”所以，黎文江认为，此次拍地推出的“固地价竞保障房”的方式在以后也很有可能被持续延用。

　　“这种方式对于开发商来说也有一定的吸引力。”黎文江指出，一块土地的楼面地价是由实物地价和投入的资金两方面组成的。目前政府提出的“固地价”就已经限定了开发商在这块土地上的资金投入，而保障房的竞建可以算是实物地价的投入。“地价定得低，在以前就已经拿到不少廉价土地的开发商就显得更有底气。”黎文江告诉记者，目前在白云金沙洲或者是中心六区中其他比较偏的区域，一些大的开发商很早就已经拿了不少土地。“这些地当时拿的时候才3000多4000元每平方米，这就使得这些开发商有很多可以用来竞保障房的低价土地资源。”

　　新规力撑保障房建设

　　目前，白云新城推出的这块土地，所固定的价格折算楼面地价还不到10000元/平方米。而事实上，当年中海在这个区域拿到的地王建成后，在这个月刚推出市场的项目卖出的均价就超过30000元/平方米。黎文江认为，如果新推的土地成交后，将来住宅出售的价位只有到了两年建成后才能知道。他认为，如果按照这块土地的位置以及配套来看，价格也并不会比中海的项目要低多少。“如果单纯从这块土地上看，尽管有"固地价竞保障房"的新举措，但也不会把这个项目的房价压低，开发商会将所有的成本都算到里面。”

　　“这个新政策，更像是政府在"劫富济贫"。”黎文江分析称，这个新政策中，固地价并不是重点，重点是将竞建保障房当作是开发商拿地的首要标准。“未来即使这个项目价格定得很高，以豪宅出售，那也是有钱人来买。”而同时，开发商也将建大量的保障房来提供给那些资金有限的刚性需求买家购房。“这就相当于劫富人的钱来建保障房给穷人。”

　　而记者发现，此次出让的土地面积为113813平方米，而竞拍的首个门槛就定在了“50000平方米的保障房”，即使是只有一家房企参与到拿地，以底价成交，那么，保障房的比例也接近这个项目货量的一半。黎文江认为，将保障房建设所需资金摊到商品房项目当中，这是此次卖地新政最高明的地方。而对于开发商来说，所承担的更多是将保障房投资的成本放到这个项目上，并精心打造成豪宅产品出售。

　　记者 蒋劲劲 (来源：南方日报)