料刚改需将积极入市 部分房企上调明年销售目标

　　近日有媒体报道，与2011年底房企多数以“基本持平”来制定2012年销售目标不同的是，部分龙头房企将上调2013年销售目标。其中碧桂园有可能是上调销售目标最激进的企业之一，明年合同销售额同比增长率可能远远超过30%这个常规目标。

　　另有消息称，包括恒大、中海、保利 、华润、世茂等众多房地产企业，都可能公布或内部制定较高的明年销售目标。其中恒大今年销售总额将努力接近900亿元，明年目标有可能冲击千亿。如果以今年800亿元的销售目标相比，明年的增幅将在20%以上。中海因为今年已经实现千亿港元的销售规模，较年初800亿港元的目标超额25%，因此，明年即便与今年销售总额相当，也相当于较今年销售目标大幅增长。

　　对普通购房者来说，大部分房企上调销售目标是一个微妙信号，它表示房企对楼市走向持续回暖有信心，笔者认为，房企提出这样的销售目标，也就是表明大部分房企判断，楼市今年的回暖潮将起码持续至明年年底。

　　我们不妨回顾一下今年各房企的高销售量是怎么来的。受调控政策影响，中国楼市经历了长达两年的低谷期。今年年初全国楼市还一片哀鸿遍野，直到3月份以后，房企推出了“以价换量”的策略，吸引了大量积压已久的刚需客入市，才使得市场冷暖出现反转，可以说今年地产商超额完成任务的销售成绩，是建立在两年内大量积存的刚需客被消耗的基础之上的，而进入第三季度以后，改善客成为市场购房的主力。在两年积压的刚需客老本被基本吃光的情况下，房企还要继续提高销售目标，不难看出他们对明年市场走暖的信心何其强烈。

　　笔者认为，房企之所以敢在大量刚需被消耗的情况下进一步提升销售目标，主要是认准了改善型刚需将会积极入市，并很有可能在明年的市场推货中将他们作为主要目标。根据十八大报告，到2020年将实现国内生产总值和城乡居民收入比2010年翻一番，市民收入的增加，给了改善型买家更多的入市的资本，同时国内投资渠道相对单一，房企已经悟透收入增加后的老百姓仍将选择房产作为保值工具。

　　另一方面，房企高调提高销售目标也是一种造势，意在通过舆论保持目前的市场暖意，往年年底往往是推货淡季，今年年末却爆发了的土地市场回暖潮以及和往年不同的十一月和十二月热度不减的推货高峰，这些信号均显示，房企深知目前的市场暖意来之不易，如果一旦让传统的楼市淡季冲冷了市场，明年已经没有了“以价换量”再次带热市场的资本。

　　目前房企调高销售目标面临的最大隐患仍是政策因素，随着中国宏观经济逐渐走出低谷，十八大过后楼市调控的总趋势必然是更加从严不从松，此时诸多房企高调调整销售目标，必然也会引起中央政府的重视，一旦楼市的回暖超过了中央政府能接受的底线，打压楼市的新政便离得不远了。 蒋哲 (来源：南方日报)