专家讨论：房价开始新一轮上涨了吗？

　　本期嘉宾

　　马光远 经济学家

　　刘 璐 西南财经大学经济学院副教授

　　刘 渊 中原地产研究中心总监

　　张 鸿 《央视财经评论》评论员

　　前日，上海诞生新地王，外滩滨江黄浦地块以27.7亿元成交，楼面价高达36176元/平方米。而位于北京市朝阳区的一宗地块将在12月29 日开拍，但已经提前预订今年北京地王的席位：折合楼面价3.38万元/平方米，创下了北京土地起拍价的历史新高。

　　土地市场持续火热，而住宅市场在进入11月以后也出现回暖。记者从中原地产获得的数据显示，截至11月18日，11月全国54个主要城市新建住宅签约套数比10月同期上升45.5%，创下了近两年来的月度同期成交纪录。

　　为什么会有这么多人在11月买房？房价真的要上涨了？如果房产税全面推广，房价会不会降下来？

　　本期财富观，经济学家马光远、西南财经大学经济学院副教授刘璐、中原地产研究中心总监刘渊、《央视财经评论》评论员张鸿共同讨论。

　　Q1房价再现上涨拐点？

　　华西都市报记者：截至目前，11月全国54个主要城市的成交数据环比10月大幅上涨，部分楼盘售楼部在周末也出现了人山人海的看房队伍。为什么会有这么多人在11月买房？房价是不是要上涨了？

　　马光远：暴涨的几率非常低。实际上，从8月份开始，月成交量都是下降的。而且现在“房价要出现暴涨”的传闻，已经不像以前那样能立即对市场产生影响，所以目前整个房地产总体的态势是平稳的。

　　刘璐：我们的调控政策，主要限制的是投资性需求或者投机性需求，所以现在的市场购买主体是以刚需为主。但仅靠刚需，很难支撑起整个市场。只要政策不放开，投资性或投机性需求无法入市，整个房价是不会大涨的，最多是温和的微涨。

　　刘渊：11月成交量高，是前两个月需求被抑制后的集中释放。另一方面，9月供应量大幅增加，也为11月成交量上升提供了基础。短期内房价不会出现大幅增长，未来长时间来看，房价走势应该是稳定的小幅增长。

　　张鸿：近期房价回升是因为土地市场上开始热起来了，一拿完地以后，立马就能算出楼面价，然后马上对周边的市场就有影响。虽然房价看起来好像又上来了，但其实从同比来看，还是在下降的，它现在处在下跌之后回升的阶段。只要年底不出现大的政策调整，房价只能是平稳发展。

　　Q2房产税怎样影响房价？

　　华西都市报记者：最近有关房产税在全国推广的消息比较密集。如果房产税全面推广，房价会不会降下来？

　　刘渊：我个人觉得不会。在商品化的房地产市场中，价格上涨还是下降，总体上是供求关系决定的。房产税的作用，只是增加持有成本。当然，房产税可能会影响到一些有改善型置业需求的人，他们不是要炒房，但的确是因为持有多套房而被征税。如果房产税全面推广，的确会起到抑制市场需求的作用，但价格下降，并不等于大家的需求都得到了满足，在通胀的大环境下，房产仍然是保值增值的最佳手段。

　　刘璐：房产税会显著增加持有成本。如果按1%的标准征税的话，房屋价值100万元，每年可能要交1万元的税，从长期来看，这个成本不低。但这要从两个方面来看，如果是一种成熟地段、很容易租出去的物业，房产税会转嫁到最终使用人的头上；另一种情况是，郊区很多房子是空置的，如果在郊区持有很多套物业，想用来升值的话会导致很大的风险。因此，房产税的效应会有个叠加的作用。如果房产税推广，而限购不取消，两个政策的效应会叠加，从而加剧投资需求的萎缩；但对于刚需来讲，这个政策反而会导致刚需楼盘一定程度的价格上升。

　　马光远：房价会不会下跌，要看具体城市。比如二三线城市，特别像鄂尔多斯出现下跌，是因为没有人。一个城市只要有人，只要有流动人口，房价的抗跌性就很强。

　　Q3现在能不能出手买房？

　　华西都市报：那现在是出手买房好呢，还是再等等看比较好？

　　刘璐：如果是自住需求，可以放心入市，该买就买。现在跟年初相比，价格上涨不大，只有微弱的上涨。

　　刘渊：有人说，现在是入楼市的一个好时机，所以不少老百姓都急着现在买房，这也是11月全国楼市成交大幅上升的原因之一。但是，买房应该结合自身的需求来决定，不能因为别人都买就跟风。如果是自住的，房价也在自己可以负担的范围之内，那可以买；如果带有投资目的，因为短期内房价不会大幅上涨，所以短期投资回报也不会高；如果是为了资产长期保值，房地产仍然是可以选择的。

　　Q4楼市和股市哪个更具投资价值？

　　华西都市报：买房还是好的投资手段吗？股市目前处于历史低位，楼市和股市，哪个更具有投资价值呢？

　　刘璐：我们不能仅看短期内的投资收益，一个投资品种收益很高，但波动很剧烈，也不是一个好的投资品种。当前中国金融市场的波动程度远远大于房地产市场，所以大多数居民仍然更倾向于把财富配置在房产上面。

　　张鸿：不好预测。股市的问题在股价之外，楼市的问题也在房价之外，它们都需要系统性的变化。只有我们做了系统性、制度性的安排，才能保证两个市场都是健康的。

　　刘渊：目前股市的确处于历史低位，房价也处于一个历史高位。不过我问你一个问题，假如你中了500万，又没什么特别的需求，你买房还是买股票呢？

　　精彩观点

　　现在“房价要出现暴涨”的传闻，已经不像以前那样能立即对市场产生影响，所以目前整个房地产总体的态势是平稳的。 马光远

　　如果房产税推广，而限购不取消，两个政策的效应会叠加，从而加剧投资需求的萎缩。 刘璐

　　楼市和股市谁更具有投资价值？我只问你一个问题。假如你中了500万，又没什么特别的需求，你买房还是买股票呢？ 刘渊

　　虽然房价看起来好像又上来了，但其实同比来看，还是在下降的，它现在处在一个下跌之后回升的阶段。 张鸿华西都市报记者张飘逸实习生张仕钊 (来源：华西都市报)