“地王”再现扰动楼市预期

　　位于北京市朝阳区农展馆北路的一宗住宅混合公建用地日前入市，虽然规划建筑面积不足6万平方米，但起拍价就达到20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，这一单价创北京土地起拍价的历史新高。与之同时入市的还有5宗地块，6宗土地的总建筑面积达到61.8万平方米。

　　近期， 北京、广州、杭州、武汉、天津、大连等城市批量供地，新增土地面积达数千亩，其中不乏地段、性质俱佳的优质地块，上海、深圳也于此前两日先后诞生地王。

　　土地市场明显回暖，不仅体现在土地交易量的回升，同时还有地价上涨，以及诸多地王的出现。地王虽然主要源自地块的特殊性，但在岁末年初的时点上，将对市场预期带来不小影响。业内人士建议，在土地出让中，应采取措施避免高价地的出现，从而防止市场预期出现大幅波动。

　　供地潮再现

　　全国楼市在第三季度之后迎来今年第二次供地潮。11月23日，杭州市国土资源局一次性挂牌7宗土地，总出让面积7.28万平方米。同日，天津土地交易中心发布两则公告称，将公开挂牌出让两宗土地，总起始价达到42亿元。

　　11月24日，大连市国土资源和房屋局发布公告称，将以挂牌方式出让大城(2012)-30号至34号等五宗地，总用地面积达55.5万平方米。其中，31号宗地和32号宗地的总保证金就达30亿元。

　　11月26日，武汉市国土资源和规划局发布两则公告，决定于12月出让48宗地块，其中两宗土地以招标方式出让，其余46宗土地以挂牌方式出让。

　　广州将在本月30日出让11宗地块，其中有5块为二类居住用地，其余地块包括商务办公用地、商业金融业用地、普通仓储用地等。该市在12月份还将有十余宗土地推出。此外，石家庄、安徽蚌埠等地近日也在集中推出地块。

　　中原集团研究中心监测的数据显示，11月1日-15日，13个重点城市经营性用地供应约为797公顷，已经超过10月份777公顷的总供应量。

　　中原集团研究中心认为，受楼市调控政策持续发酵和房地产市场触底的影响，今年供地计划的完成情况为近年来最差，这使得各地政府在11月份加大推地力度。

　　数据显示，今年前三季度，虽然保障房用地计划完成情况较好，但商品房用地供应仍然存在较大缺口。业内人士认为，由于此前欠账太多，多数城市将难以完成今年全年的土地供应计划。

　　来自财政部的数据显示，今年前10月，全国国有土地使用权出让收入20093亿元，同比减少5561亿元，下降21.7%。在地方政府迎来偿债高峰的情况下，从土地出让金中削减赤字已成为不二之选。

　　地王陆续诞生

　　高价地甚至地王也随着供地潮重新出现。11月27日，上海黄浦区594(北块)、596街坊招标地块以27.7亿元的价格竞出，折合楼面价超3万元/平方米，刷新今年沪上土地单价纪录。28日深圳宝安尖岗山A122-0341宗地也以20亿元的价格竞出，成为今年深圳的总价地王。

　　在即将入市的地块中，同样不乏潜质十足的准地王地块。其中，本月26日入市的北京朝阳区农展馆北路8号地，起拍价为20亿元，折合楼面价3.38万元/平方米，单价创下北京土地起拍价的历史新高。

　　此外，位于广州市荔湾区的AF010114地块，起拍价9800元/平方米，同样是该区域的高点。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，只要该地块成交的楼面价超过15000元/平方米，就能成为区域地王。而在当前的竞争态势下，这一价格不难实现。

　　距离上次全国楼市如此密集地出现地王，还要追溯到2010年初。当时，各地土地市场供需两旺，地方政府不断推出大体量优质地块，并迅速被市场热捧。房地产开发商对后市预期良好，拿地热情空前高涨，这些因素造成当时土地价格和溢价率双双攀高。

　　多数业内人士认为，本轮全国楼市出现地王，与个别热门地块的入市不无关系，但其对市场预期带来的影响也不可忽视。北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，在目前市场出现回暖的情况下，地王的出现对市场非理性发展有明显的推进作用。他表示，地王对整体房地产市场的影响不大，但其对楼市心理预期影响较大。

　　事实上，与两年前的市场狂热相比，当前房屋和土地市场均处在触底升温过程中，市场尚不具备大幅反弹基础。但在房屋销售进入传统淡季的岁末年初，土地市场的关注度空前提高，其信号意义往往容易被过度解读。

　　高价地将影响市场预期

　　地王诞生并不具备普遍意义。据了解，大部分地王位于城市的核心地段，在热点城市土地供应郊区化的趋势下，其区位优势凸显无疑。此外，地王的用地性质多为住宅或商用，配建规模较小，更容易吸引企业参与。

　　地王背后则反映土地市场的争夺开始激烈。在昨日深圳宝安西乡街道尖岗山地块的出让中，中海地产虽以20亿元的价格夺魁，天健、佳兆业、万科与招商联合体均参与争夺。同日，大连万达在北京通州永顺镇一宗商业地块的招标中，出现19.2亿元的最高价。两天前，该公司刚刚竞得与上述地块相邻的一宗土地。

　　据了解，经过此前的市场热销和各项融资举措，不少品牌房企手握的资金流在150亿元以上。现金充沛，加之补充库存的需要，使得房企既有意愿，又有能力在土地市场作为。

　　此外，房地产市场触底升温的预期愈加明显。根据国家统计局的数据，近几个月来，房地产开发投资增速、房企拿地面积增速等指标都在触底回升，国房景气指数也有所回调。多数房企认为，在地方政府放量供地的情况下，虽然地价有所提高，但当前仍是拿地的好时机。

　　张大伟表示，不少地区的土地出让底价设定偏高的现象普遍存在，这也造成虽然土地市场的整体溢价率不高，但地价仍高企不下。

　　而在土地出让方式上，除少数地块采用招标方式进行出让外，以价高者得为原则的拍卖出让已占据市场主流，这更容易使土地竞出高价。据统计，即便在今年郊区地块的交易中，成交的土地价格多数都创下该区域的历史新高。

　　业内人士建议，为稳定市场预期，各地在土地出让中，应尽量采取限制措施，比如设置最高限价、采用招标出让、合理确定土地出让底价、加大配建规模等，防止土地出让价格过高。同时，需尽快制定并公布后续土地出让计划，稳定土地市场预期。并根据实际情况，适当推迟热门地块的入市时间，以免给房价预期带来不利影响。 (来源：中国证劵报)