渤海信托暂别万科:四款产品明年到期紧盯白鹭郡南

　　渤海信托2011年集合信托共募集资金79.9亿元，万科项目资金占半，最大单万科·白鹭郡南集合资金信托募集资金12亿元。

　　理财周报见习记者 袁盼峰/北京报道

　　39.02亿、5款信托产品，这是去年万科与渤海信托亲密合作的结果。

　　5款信托产品集中于去年上半年发行

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• 万科Ａ

　　另外，值得注意的是，渤海信托去年共发行28款集合信托产品，募集资金79.9亿元，也就是说与万科的合作占其集合信托资金的一半，而2012年，渤海信托和万科在集合信托产品上并未见踪影。

　　渤海信托与万科最大单信托合作12亿元

　　2012年9月15日，渤海信托发布了《万科·白鹭郡南集合资金信托计划管理报告》，报告中提到杭州良渚文化村开发有限公司支付项目季度收益3527万元，这是该信托项目第五次支付项目季度收益。

　　“万科·白鹭郡南集合资金信托”，成立于2011年6月14日，总规模为12亿元。该信托计划所得融资全部用于杭州白鹭郡南二期项目开发，存续期限为24个月，预期收益率7.7%-9%。

　　据了解，操作本次项目开发的是杭州良渚文化村开发有限公司，万科子公司浙江万科南都房地产有限公司持有100%的股权。杭州良渚文化村开发有限公司是万科集团为开发良渚文化村这一整个村落项目专门成立的控股子公司。

　　根据当时万科A相关公告显示，截至2011年3月31日，杭州良渚文化村资产总额为15.73亿元，负债总额12.66亿元，净资产3.06亿元。2011年1月至3月营业收入66万元，利润总额-35.3万元，净利润-27.22万元。

　　对于这笔融资，万科的另外一个全资子公司深圳市万科房地产有限公司提供了连带责任担保，担保期限自合同生效之日起至融资合同项下杭州良渚文化村全部义务履行期限届满后两年止。

　　良渚文化村位于杭州余杭区良渚遗址旁，杭州市区西北16公里处，占地总规模近11000亩，其中5000余亩是自然山水，3400亩是住宅用地，另有1200亩旅游用地和约600亩的公建配套用地。良渚文化村整个项目由万科主导开发，拥有八个串联式主题村落，白鹭郡南项目就是其中一个主题村落。

　　白鹭郡南项目又分为一期项目和二期项目。一期项目总用地13.4万平方米，建筑面积约为18.27万平方米，均为4-5层公寓，是该小镇中规模最大的居住组团。二期项目是良渚文化村首个低层低密度电梯洋房村落，整个二期项目分为柳映坊、秋荷坊、探梅里三大居住组团。

　　按照信托计划规定，信托收益每年分配一次。今年6月，该笔信托进行了存续期的第一次收益分配，向319位受益人共分配信托收益总额1.04亿元，实际年收益率为8.6%，位于7.7%-9%的范围之内。自信托计划成立至今，杭州良渚文化村开发有限公司共进行了四次季度收益支付，分别为3488万元、3488万元、3527万元、3527万元，收益分配正常，其中第一次支付收益并未公告。

　　信托资金所涉地产项目房价止跌回升

　　据理财周报记者了解，万科·白鹭郡南集合信托计划受让的是杭州良渚文化村开发有限公司开发建设的白鹭郡南项目二期A-B区在未来2年内的特定资产收益权，其中白鹭郡南项目二期A区为配套商业用地，B区为商品房开发用地，包括探梅里、柳映坊、秋荷坊三个项目。

　　探梅里分为A和B两区，对应探梅里一期和二期。探梅里A占地10.5万平方米，建筑面积11万平方米，建成后为150-200平方米的大面积花园洋房。探梅里B占地2万平方米，建筑面积3.2万平方米，是杭州唯一的两房90平方的米精装电梯小洋楼。

　　“现在没有楼卖了，二期还剩下最后两栋，要明年再开盘。具体时间和价格还不知道，不过按照这个项目前期的销售情况，均价在13100-13500元/平方米左右。”万科良渚文化村探梅里项目销售部相关人士向理财周报记者透露。

　　据了解，探梅里二期于2012年5月31日推出，推出140号楼和139号楼，共71套房源，户型面积为70平方米至135平方米，主力户型90平方米两室两厅，均价11500元/平方米；到目前为止，已经推出14栋，最近一次是11月24日加推的137、135号楼。“二期一共16栋，二期卖得很好，今年开盘的时候均价只有11500元/平方木，现在已经卖到13500元/平方米了。”上述项目销售部人士称。

　　据理财周报记者了解，探梅里一期于2011年10月31日开盘， 3栋房源已于2011年售罄。首期推出的5号楼共176套房源，全部为精装多层房源，主力户型面积为90平方米小户型，起价13000元/平方米，均价15000元/平方米；2011年11月24日推出4号楼，主力户型面积为89平方米两房户型，共30余套房源，均价15000元/平方米。

　　另一个项目柳映坊，一期早于探梅里在去年8月开盘，开盘价21000元/平方米，期间先后五次开盘，价格有所下降，目前价格已降至18000元/平方米左右，总价300-400万/套。目前71、87号楼剩余少量尾房。

　　柳映坊二期于今年8月开盘，主户型180平方米，均价在1.5万/平方米，总共320户，在售房源已剩不多。而柳映坊三期在今年10月份开盘，总共560户，主户型118平方米，均价1.3万/平方米。

　　目前还剩下秋荷坊未开盘销售，据了解该项目预计会在今年12月底开盘。

　　万科明年4只渤海信托融资到期

　　其实，“万科·白鹭郡南集合资金信托”并不是万科在良渚文化村项目上的唯一信托融资。就在白鹭郡南集合资金信托成立不久，用于开发白鹭郡西项目的“万科·白鹭郡西集合资金信托”成立，资金规模为8.03亿元，期限为24个月，将于2013年7月27日到期。2012年7月分配信托受益8022万元，存续期第一年实际收益率约10%。

　　除此之外，在良渚文化村项目中，为满足温州龙湾花园一期、南京金域蓝湾三期、杭州良渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期项目目开发，万科向华润深国投信托有限公司申请了信托借款人民币20亿元，借款期限2 年，固定年利率10.5%。

　　据了解，2011年万科共通过渤海信托共发行了5款信托产品，募集总额39.02亿元，而渤海信托在2011年共发行了28款集合信托产品，募集资金79.9亿元。其中，“万科·白鹭郡西集合资金信托”是万科通过渤海信托发行的第5款信托产品，深圳市万科房地产有限公司为该项信托融资提供连带责任担保。

　　2011年，万科及其控股子公司新增担保（含反担保）109.62亿元，解除担保4.90亿元。截至报告期末，公司担保余额136.85亿元，占公司净资产的比重为25.84%。其中，公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额120.35亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额为16.50亿元。

　　在万科通过渤海信托发行的5款信托产品中，其中一款名为万科金色城市集合资金信托已于今年11月实现兑付，共计分配信托受益及返还信托资金6.73亿元。剩余四款信托将在明年4-7月份集中到期，平均每月兑付一款，共计33.02亿元。