转让项目成本高企 九州通澄清“贱卖房产”

　　经济观察网记者彭友程久龙

　　近日，市场质疑九州通（600998）涉嫌贱卖房产，公司昨日晚间发布了澄清公告。这也使得这家上市公司一项已然“尘封”的关联交易，再度步入公众视线。

　　九州通曾在9月21日发布公告，出售旗下子公司湖北九州通置业发展有限公司（以下简称 “九州通置业”）100%股权。九州通置业的主要资产为一幢建筑面积达73429.83平方米的商住楼，和一幢相邻的建筑面积为9616.93平方米的办公楼，该项股权的最终出让定价为1.4亿元人民币。

　　昨日，有媒体报道称，根据上述两栋建筑物周边每平米7300元至7600元的均价，仅两栋建筑物的价值就已超过6亿元人民币。而该项交易的受让方武汉楚昌投资有限公司的法人代表正是担任九州通副董事长的刘树林，亦是九州通实际控制人刘宝林的兄弟。据此，有媒体认为该项交易涉嫌贱卖资产，并对实际控制人的关联方进行利益输送。

　　对此，昨日晚间，九州通对此发布澄清公告，强调1.4亿仅是九州通置业的股权转让价格，受让方收购标的公司后，还需承担标的公司的负债15,996.01万元。而记者查阅九州通置业的资产负债表发现，其公司账面负债的15,996.01万元中，仅“其他应付款”一项，就达15856.28万元，占负债比例高达99.1%，但对于“其他应付款”的细节并未给出解释。这也意味着，截至交易评估日，九州通置业实际上并无太多需要偿还的银行贷款。

　　“由于转让时以上项目尚未完成建设，整个项目工程预计于2013年6月底建成验收。根据初步测算，预计项目转让后至项目全部建设验收，受让方尚需投入资金约2.19亿元【其中基建投入约7000万元，外墙、设备及装修投入约5000万元，预计税费6800万元（包括土地增值税、营业税及附加等），利息1600万元，开发管理费用1000万元，营销费用约500万元】；从以上情况可知，受让方完成整个项目建设预计共需投入资金（含承担负债）约5.19亿元，媒体报道的1.4亿元，仅仅是交易时的标的价格，而不是项目的所有成本（包括后续投入和承担的负债）。根据当地市场行情，预计整个项目销售收入约5.5亿元（不含1号楼9616.93平方米，该楼是原有旧楼，不属房地产开发项目范围），扣除前述整体成本5.19亿元，项目税前利润约3100万元（未扣除销售收入所得税）。因此，以上项目税前利润是合理的。”九州通发布的公告如此表示。

　　作者：彭友