调控近两年 北京房产中介“洗掉”1800家

　　公开数据显示，今年北京二手房市场回暖明显，截至目前，今年北京二手房市场成交套数已经超过126000套，超过了去年全年121512套的总成交量。但机构的统计显示，今年北京二手房门店的数量，并没有随着成交量的增加而明显增加。在深度调控之下，两年间北京的二手房中介门店减少了1800家左右，主要是小中介的关张。

　　小中介关张，大型中介扩张谨慎

　　链家地产是目前北京门店数量最多的二手经纪公司，其下属门店会定期上报所在区域内二手房门店数量。链家地产市场研究部依此进行的统计显示，2010年末，链家地产门店覆盖到的区域，北京开业的中介门店数量在5900家-6000家之间。深度调控后至2011年末，门店数量缩减至约5200家-5300家，而至今年11月末，门店数量仅有4100家-4200家，比2年前缩减了1800家左右。链家地产市场研究部分析师张絮表示，在2010年的调控后，行业里关张的门店大多是小型中介。这些中介由于经营模式、服务质量等问题，在目前市场有限的情况下，面临着被淘汰的危机。

　　伟业我爱我家市场研究院经理程浩业表示，在大中介覆盖不到的区域，例如一些远郊区县，以小中介为主，门店数量也很难统计，市场好就大量开张，市场不好就大量关门。“但在市场相对成熟的区域，行业的整合与集中肯定是一个趋势。”

　　记者了解到，近两年楼市出现了较大起伏，但大型中介公司多数还是比较谨慎，门店数量没有随市场而出现大幅起落。比如，2010年末，链家地产在北京的门店数量是600家左右，2011年逆势扩张，年底门店数量已经接近700家，目前实际运营的店面是793家。我爱我家从2010年末至今的2年时间里，在京二手房门店数量一直保持在410家至420家之间。麦田房产相关部门也介绍，该公司2010年底门店数量为88家，2011年底为106家，目前在京有142家门店。鑫尊集团董事长刘军表示，今年鑫尊地产仍然保持谨慎，门店增加数量不到10家。

　　刘军表示，现在的市场情况只能保证现有的门店盈利，市场行情还不足以支撑大幅扩张。因为限购政策持续，还看不到市场重回火爆并持续的迹象。“门店数量增减是战略问题，而且影响比较大。一家公司如果关闭几十家门店，就是大新闻。而且大幅增加门店，成本的大幅增加也会带来较大风险”。

　　市场成熟，小中介生存空间缩小

　　业内专家表示，长期以来，小中介公司在二手房市场上，一直以“游击战法”赢得生存空间。市场火热时，门店开张如雨后春笋，凭借低佣金争取客户。市场低迷时，则纷纷关门过冬。

　　记者调查发现，在这一轮调控之后，今年市场虽然回暖，但在市场成熟的区域，小中介的生存空间已经明显缩小。

　　北京麦田房产东望区区域经理王延虎表示，望京地区曾经是房屋中介的聚集地，中介门店数量很多。但是随着调控的深入，望京地区的房屋中介门店数量总体上是在减少。“即使今年3月份以来，望京地区二手房成交情况持续回暖，成交量和前两年同比都有一定程度增长，区域内基本上也没有新门店开张。”

　　天通苑地区我爱我家的一位置业顾问回忆，区域内中介门店最多时，小区一栋楼的底商，将近一半都是二手房中介门店，而现在基本上只剩下是我爱我家、链家等大型中介的门店。“现在仍然有一些小中介会通过在社区门前张贴、摆放招牌来吸引客户，但以租赁为主，在二手房买卖方面，他们的生存空间已经很小了。”

　　“现在仍在生存的一些小型中介，主要业务是租赁。其二手房业务主要是通过低佣金来吸引客户。例如，现在市场上大型中介基本上收取占房款2.7%左右的佣金，而小中介收取的佣金甚至只占到总房款的2%。”某大型中介劲松地区门店经理介绍。

　　有业内人士表示，经过中介行业洗牌，客户越来越理性，对中介的甄别能力也在不断提高。现在大部分客户在选择中介时，主要看重专业知识和服务态度，中介品牌对他们有很大影响力。当然也有一部分客户为了节省手续费而选择小型中介，这就是目前小型中介二手房买卖业务的主要来源。

　　观察

　　从“游击队”到“集团军”

　　从2010年调控政策出台后，市场陷入了低迷并持续了一年的时间，在这段时间里，小中介门店大量关门，二手经纪人也大量离开中介行业。今年市场转暖，很多人想重新回归老本行时，发现行业的门店已经悄然发生了变化。

　　王先生在北京从事了7年房屋中介工作，从最基层经纪人做起，到现在已略有成就。他介绍，北京二手房市场火热时，看到极大的市场前景，一部分在大中介工作过的人员会选择自己筹资组建团队，开家小中介“单干”。那时候，房屋中介操作很不规范。很多中介通过低价代理或公证的方式从房主那里得到房源，再以高价卖出，从中赚取差价，“来钱很快”。这两年随着小中介门店陆续关门，除了转行，这些人员很多还是回流到原先的公司。

　　“伴随着大型中介的集团化和规模化发展，小中介的发展空间愈加有限。即使小中介给员工的提成相对高一些，但是考虑到长久发展，很多人还是愿意在大中介工作。”王先生表示。

　　郑先生曾在链家地产从事经纪人工作，他介绍，倒闭的小中介很多都是“家族店”、“夫妻店”，人数不多，一旦生意做不下去，他们就会转行，或者选择到相对较大的中介公司去就职。

　　当问及现在很多大中型中介公司不愿聘用有相关房屋中介工作经验的人员时，郑先生表示，其实只要业务能力强，并且在从业过程中没有不良从业记录的人员，还是很有机会回流到大中介门店的。

　　“行业已由过去众多良莠不齐的经纪公司"游击队"，逐步向大品牌经纪公司"集团军"发展，这两年从业人员的门槛也在逐渐提高。”北京麦田房产市场分析师张叶松表示，由于大型经纪公司在市场占有率上的优势，小型经纪公司扩张将会日益困难，而且在人员招募、资本运营、交易流程上也将形成较大差异性。

　　本版采写/新京报记者 方王洋 刘狄