英国豪宅投资客请注意：是时候掂量物业持有方式了

　　本报记者 秦伟 香港报道

　　因为一处豪宅，利丰（Li & Fung）行政总裁、李玟的老公Bruce Rockowitz最近被列入了英国监管者的“黑名单”。

　　Rockowitz绝不孤单，同时被列入逃税嫌疑调查名单的还包括其他59处房产的所有者，他们都通过离岸公司持有英国的豪宅。

　　“通过离岸公司在英国持有豪宅，可节省遗产继承税。”卫达仕（Withers）律师事务所合伙人Katie Graves说，对于资本利得税，在新法案通过前，以离岸公司或者个人名义持有均不需要缴纳。

　　外媒数据称，1999年起，在英属维尔京群岛（BVI）上，约9.5万个离岸公司为持有英国房产而设立。大量外资资金涌入，让伦敦中心区的房价在3年里暴涨了50%。

　　“通过离岸公司在英国持有豪宅的投资者需要尽早检讨其架构。”Katie Graves说，今年3月，通过离岸公司购买豪宅已需要缴纳新的印花税。而两项新的税例也计划在明年上半年推出。

　　下周，一项针对英国豪宅征收年度费用的新法案将提交立法草案，该法案计划最早于明年4月1日实施；另一项针对资本利得税的修订法案也将于明年4月6日生效，在新规定下，通过离岸公司持有英国豪宅的投资者，在出售房产时也将需缴纳资本利得税。

　　“投资者需要认识到，不是（持有资产的）结构越复杂越好了。”Katie Graves建议，投资者需要先明确投资意图，再决定具体的结构安排，如果安排不当，复杂的离岸结构可能为其带来巨大的成本负担。

　　年费警戒线：200万英镑

　　对于想要投资英国房产的富豪来说，买豪宅还是买公寓，现在成了一个大问题。

　　“价值在200万英镑以上的物业是新税负的主要目标。”Katie Graves介绍，如果通过离岸公司持有英国住宅物业，买入时适用15%印花税，持有中每年需缴纳相应的年度费用，卖出时，住宅物业销售的收益将需要缴纳资本利得税。

　　根据物业价值，年度费用分为4个等级：价值在200万-500万英镑间的住宅物业，年缴1.5万英镑；500万-1000万英镑，年缴3.5万英镑；1000万-2000万英镑，年缴7万英镑；价值超过2000万英镑的住宅物业，需年缴14万英镑。物业价值由所有者自行衡量，但须提交英国税务海关总署（HMRC）审核。此外，年度费用也并非固定不变，而会根据英国每年的CPI指数相应上涨（价值门槛不变）。

　　对于已在英国持有物业的投资者（通过离岸公司持有），主要的影响是年度费用（继续持有）和资本利得税（出售）。“目前资本利得税的税率尚未确定，预计会在20%至28%之间。”Katie Graves表示。

　　对投资者而言，两种新增税种会带来多少新增成本？Katie Graves给出一个例子：假设1986年，投资者A以33万英镑通过BVI公司买入伦敦一处住宅物业，现在物业价值300万英镑。如果明年4月后卖出，适用税

　　率可能高达28%，资本利得税可能高达约74.8万英镑（征税基础为房产价值扣除抵扣项后的净值）。如果继续持有，每年则需要支付1.5万英镑的年度费用。

　　如果是新投资者，今年3月后通过离岸公司购入英国物业，适用15%印花税，而如果直接以个人名义买入，税率则大幅下降至7%，不过这一新税率仍然比原税率高出2%。

　　“新法案意在阻止瞄准豪宅（价值在200万英镑以上的物业）的物业投资者以离岸公司名义持有房产。”Katie Graves说，对于确实会使用所持物业的投资者来说，如以个人名义持有房产，除印花税税率仅为7%外，投资者也无需支付年度费用和物业销售后的资本利得税。不过投资者去世时，其持有物业可能需要缴纳40%的遗产继承税。

　　HMRC资料显示，2012-2013年度，估值低于32.5万英镑的住宅物业可豁免遗产继承税，价值超过该门槛的部分适用40%税率。

　　“一种方式是将房产转给配偶。”Katie Graves说，配偶继承房产属于遗产继承税的豁免情况；另一种方式则是增加抵扣项的金额，比如通过贷款购买房产，但这种情况下，投资者应考虑因贷款而减少的税额是否大于贷款利息等费用，否则可能得不偿失。

　　另一种选择是购买保险。Katie Graves建议，投资者可事先购买回报额与遗产继承税税额相当的保险投资，这样，在税费实际发生时，可抵消遗产继承税对个人资产的一次性冲击。

　　巧设离岸信托豁免年费

　　对于纯粹的投资客，新税法生效后，如果你继续坚持通过离岸公司投资英国物业，最简单的方法就是“化整为零”。

　　“新税法仅针对价值超过200万英镑的物业，投资者可选择买入那些价值低于200万的房产。”Katie Graves说，通过离岸公司持有价值低于200万英镑的房产仍具有吸引力，这种情况下投资者只需就房产出租后产生的租金收入缴纳20%的所得税。

　　此外，持有中发生的物业维护费用等还可以抵扣，“现在还不确定年度费用是否可以抵扣。”

　　不过，对于持有豪宅供家庭成员居住的投资者而言，以个人名义直接持有可能是更明智的选择。另一种备选方案是通过离岸信托持有英国的住宅物业。

　　“如果是（离岸）信托直接持有房产，不需要缴纳年度费用，但依然适用资本利得税。”Katie Graves强调必须是“直接持有”，对于那些使用离岸信托通过公司间接持有物业的投资者来说，把公司从整体架构中剔除，通过离岸信托直接持有物业就可节省年度费用。

　　离岸信托不在年度费用的征收范围内，但资本利得税和遗产继承税依然适用。不过，如果相关房产为信托受益人的首要个人居所，资本利得税可以豁免。遗产继承税的征收时点不是在个人去世时，而是信托成立后的第十年征收。

　　作者：秦伟