二三线将成热点功能地产崛起 投资风险大于价值

　　二三线将成热点，功能地产崛起，投资风险大于价值

　　未来更多机会来自功能地产，如商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产

　　理财周报编辑整理

　　王庆

　　中国国际金融有限公司投资银行部董事总经理

　　房地产调控已经实行一段时间

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• 长江证券

　　房产税在某些城市做试点，时间还太短，所以从现在来看，在现有试点基础上没有做总结，利弊没有做出明确判断之前，推广的可能性不大。

　　整个房地产市场来年复苏的可能性比较大。房产开发企业过去一段时间对立项、开发、拿地都比较谨慎。随着复苏，在一些比较好的地段，我相信房地产开发商在拿地方面会变得比较积极。当然这必须要一些政策的配合。包括一些银行和金融机构对房地产企业的支持，不会像以前一刀切的那么严格限制。房价方面，我觉得明年可能会小幅上涨。

　　杨国华

　　东方证券房地产行业高级分析师

　　“十八大”之后，国家的调控力度不会减弱，房价肯定会更稳定一些。

　　目前这样的局面对房地产开发商肯定是不利的，尤其是在2013年的上半年，企业的负面会更多一些。房价也在降，对企业的拿地、融资能力都有一定的损伤。

　　将来房地产市场会更加平稳一些，成交量也会比较稳定，房价会存在一个小幅度的回升。这都是我国的房地产市场逐步走向理性、合理化的表现。

　　苏雪晶

　　长江证券房地产行业首席分析师

　　“十八大”之后国家对房地产业的调控不会放松，房产税也会加快进行。

　　城镇化的思路是新一届政府的一个方向，这会对房地产行业产生一定的影响。

　　目前房地产市场上开发商强者更强的格局还会继续维持下去。市场上优胜劣汰的规律会进一步发挥作用。

　　购房者还是要根据自己的节奏走，量力而行。

　　张大伟

　　北京中原地产市场总监

　　“十八大”会议的召开处于中国经济转型的一个过程中，将来房地产在经济中的作用或者影响都会减小，各个地方地产财政维系的可能性会很小。

　　二三线城市以后会成为房地产业的一个热点。就目前来看，城市化加速潜力最大的就是二三线城市。随着城市化的加速，这些城市房价也会相应的提高，但是如果在居民收入增加的情况下，房价即使是上涨了，老百姓承受能力也会提高。

　　从经济发展和行业发展的角度来看，未来房地产市场会从原来的分散经营、中小企业林立阶段，走向大型品牌企业阶段；房地产业发展也会更规范一些，房企会从原来的无序竞争向品牌、产品竞争转变。房企从土地上获得利润的模式是不可持续的，需要的是精耕细作的产品升值，从整体上说越是大房企就会做得越得心应手一些。

　　杨红旭

　　易居房地产研究院综合研究部部长

　　房地产市场目前正处于上升周期的特殊阶段，成交量存在着一些波动，房价也基本上处于一个微涨的状态。明年的房地产市场依然会逐步的往上走。

　　在个人房贷方面，首套房还是会继续打折，大部分的银行还是会继续推行这种做法。但是购买二三套房的难度会比较大，国家对此也管得比较严，而且购买的风险也会加大，对于普通老百姓来说，不建议大家这样做。

　　金永祥

　　北京大岳咨询有限公司总经理

　　我个人认为限购和限价不是长久之计。真正解决问题还得靠税收，税收一是要解决房价的整个调控问题，另外一个是要解决财政收入的结构问题，增加政府的部分收入。

　　限购的作用会越来越小，首先是因为随着国家形势的变化，市场的作用会越来越大；其次是因为老百姓对限购政策越来越适应，限购对市场的影响力就会越来越弱，最后会逐渐趋向于走向市场来解决问题。

　　对于普通的购房者来说，房地产的投资价值不会像前几年，机会会越来越少，现在存在着投资风险。房价整体上大肆上涨的可能性不大，但是会存在结构性的上涨。

　　黄志刚

　　富程基金合伙人、中央财经大学经济学博士

　　来年整个房地产的调控不会有太大的变化，可能房产税会加快推出，通过税收来抑制投机的需求。

　　之前银监会方面表示需要控制房贷风险，加大对中小户型的贷款。个人认为这些对房地产商的影响都不会太大，因为他们都会有办法应对，比如把产品做一些调整，在概念上、方案上。

　　现在银行贷款更加倾向于大的地产公司，比如排名前50的。这导致大公司越做越大。中小型的公司在银行贷款方面受到限制，他们可能更多得靠集团输血，或者一些做房地产基金的私募。

　　未来房价不会有大的波动，也不会崩盘。像北京上海这些一线城市，如果政策出现明显松动房价就可能会大幅上涨，但现在是处于一种焦灼的状态，如果下跌，在政府的财政收入没有明显地摆脱土地收入的状况下，首先政府财政收入就扛不住。

　　朱凌波

　　全国工商联商业不动产专委会主任、亚太商业不动产学院院长

　　新一届政府上台之后肯定要保持政策的延续性，当然有人评价说中国的房地产市场史是政策史，因为政策影响很大，但是实际上影响中国房地产最核心的力量还是市场。政策无论怎么调控，市场有需求，消费者有需求，所以从长期来讲，未来政府对市场的干预会越来越小，尤其是短期性的调控，比如说限购、限价等。反而是长期的带有战略性的政策要加强，比如说政府的福利房、廉租房、经济适用房这些政策。政府从土地市场获取了包括土地出让费、税费这么多的费用，应该把这些反哺给市场和消费者。

　　陈晟

　　中国房地产数据研究院执行院长

　　我相信未来整个房地产的机会将是蕴藏在城镇化、工业化和农业现代化这些空间里面。所以，中国的房地产也还会有持续的跟GDP相匹配的增长周期。

　　未来的房地产市场更多的机会将是来自于功能地产，比如说商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。

　　随着城市化的进程，我们满足需求的着眼点将会更多的放在普通老百姓的居住上。二三线城市所要重视的问题就是城市化速度要和房地产增长速度相匹配。

　　未来的房地产开发商会出现一些分化。大型开发商会更大更强，市场份额会更多，中小型开发商则会退出市场。对于购房者来说，随着收入的增加，房价上升是必然的趋势，购房者心态应该要更理性一些，看好购买的节点和时机。