“关于旧城改造涉及的拆迁，如何平衡利益是关键。”12月8日，在深圳召开的“对话佳兆业中国旧城改造高峰论坛”上，佳兆业集团控股有限公司（01638.HK）总裁金志刚说，不管是选择原地回迁还是选择货币补偿，都要尊重和满足业主的要求，但同时也要兼顾市民利益、开发商的利益等。
旧城改造模式
在发力推进城镇化的背景下，旧城改造的意义不言而喻。
中国房地产研究会副会长顾云昌在上述论坛上称，城镇化驱动了旧城改造，旧城改造能解决城镇化过程中，大量流动人口的居住问题。进行旧改既能节约土地，也能提升旧城的承载力。
金志刚进一步说，中国人多地少，必须集约用地，要求存量土地一直发挥功能，这才会有旧城、旧村、旧厂改造这个课题。
据介绍，深圳目前的旧改模式，主要针对城中村展开，由政府牵头，企业提前介入，和城中村成立的股份制公司进行谈判，由后者集体决定是否同意这家企业入驻。
深圳市规划国土发展研究中心土地改革研究组组长赵新平称，深圳的旧改项目基本采用协议出让，“但在地价评估上是公开公平透明的”。
旧改模式显然不止深圳一种。
早在2007年，国土资源部在《加大闲置土地处置力度通知》中曾重申，建设用地使用权要实行“净地出让”。一位接近国土部的人士解释，净地出让意味着在出让之前，出让方要完成土地拆迁等问题。目前上海等地的旧改模式，主要是由政府出面统一拆迁，后将地块进行挂牌出让。
上述接近国土部人士认为，净地出让的主基调未来还要持续。但各地的差异较大，比如深圳，城中村的现象严重，地方政府也没有能力统一拆迁补偿再出让。净地出让并不是一刀切的政策。
某港资房企高管昨日还提到，有些旧改项目，需要保留的历史文化建筑较多，地方政府就希望一些有经验的开发商提供一些规划和改造的经验，需要其提前介入。
旧改的再融资功能
顾云昌指出，无论是政府主导还是企业主导，在旧改中，拆迁都是无法回避的难题。
佳兆业旗下旧改项目相关负责人耿延良称，对于拆迁所涉业主，佳兆业目前采取的是给予多样化的房屋选择，尽量用回迁的模式来完成安顿。
佳兆业从1999年开始参与旧城改造。目前，已在深圳、广州、珠海、东莞等地，拥有30多个旧改项目，总占地面积超过1000万平方米。
在赵新平看来，统一拆迁补偿政策，是解决拆迁难题的重要办法。此外，推进旧改，需要政策支持，比如土地确权等。旧改项目必须强调规划先行，不能一味牺牲容积率损害公共利益。
一业内人士指出，与净地开发不同，旧城改造是一项专业性、系统性工程，涉及领域多、法律性强，从规划、拆迁到建设都会面临一系列问题。
一参与过旧改的企业负责人特别指出，旧改项目开发周期长，资金沉淀久，一旦出现调控，可能出现资金紧张等问题。
金志刚进一步说，旧改的资金是分期投入的，资金成本会因为周期长而升高。但旧改项目地段好，土地的增值也能为企业带来较大的利润。此外，旧改项目如果占地大，本身也有再融资的功能。在他看来，相比常规项目，旧城改造项目毛利率可能更高。只要中国经济走稳，预计下一个十年，旧改项目毛利率高居不下的情况不会改变。
作者：周祺瑾
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