借道信托融资逾80亿 西部房企逆市扩张

　　每日经济新闻实习记者 杜冉乐 发自成都

　　当前，房地产行业受楼市调控的持续影响，内地的融资渠道陆续被堵，房企资金链的紧张与日俱增，与东部一线上市房企高调进入海外规模融资不同的是，西部上市房企却“绝地反击”，借道信托以求逆市突围扩张。

　　近日，记者梳理 西部地区6家上市房企公告发现，其中金科股份、中天城投、云南城投与名流置业共发行信托计划逾80亿元，期限基本在1年半~3年。而2011年时这4家上市房企均未有信托计划，另外2家也未参与信托融资。据悉，前两年房地产信托曾狂飙突进，而今年整体回落与信托到偿期及一线房企海外融资密切相关。

　　全国工商联房地产商会理事、华南城市研究院研究员吴新坚对《每日经济新闻》记者表示，房地产信托是在房企开发资金“缺血”且受到银行贷款管制的情况下，为保证公司对现金流的需求，采取区别于股票的金融模式，不同开发模式对现金流需求不一样，这个信号透露了西部楼市投资过热的现象。

　　密集信托融资

　　中国信托业协会三季度数据显示，三季度，房地产信托新增额达850亿元，环比上涨10.3%，同比下降25.35%，房地产信托占整个信托资产余额的11.34%，创近10个季度以来最低。

　　对于信托整体规模的下降，国泰君安分析师余立峰解释称，事实上，高成本的信托不被鼓励，这也是招商、万科等房企转道香港寻求融资通道的原因。

　　今年以来，内地品牌房企纷纷赴海外规模融资，仅在11月份，SOHO中国、中海地产、金地集团、世茂房地产及首创置业等5家房企当月海外融资超200亿美元。

　　面对一线房企赴海外的融资行动，西部上市房企仍难抵挡住融资冲动，信托融资便成他们年内融资的一大亮点。

　　吴新坚对《每日经济新闻》记者表示，如果上市房企（海外上市）通过新股发行模式融资，审批成本高，规模受限制，而借助与信托基金机构合作优势扩大融资规模，审批流程相对简便，可以实现快速融资，政策风险系数小。

　　记者了解到，在西部6家上市房企中，就有4家参与了信托融资，共发行信托计划逾80亿元，而去年却无一例信托计划。云南城投的信托规模最大，融资额达45.5亿元。今年2月份，贵州中天城投与吉林信托签署3亿元的融资协议后，11月又密集推出了11只中融信托中天城投财产权信托计划，合计融资10.8亿元。而金科股份截至目前共计划融资21.8亿元。此外，名流置业今年10月向新华信托计划募资3.8亿~4亿元。

　　需谨慎把控风险

　　上述西部上市房企补充信托资金的目的，无一例外地指向了扩张布局。用益信托分析师李暘对《每日经济新闻》记者表示，西部地区的房地产市场潜力很大，这使不少信托公司敢于跟当地房企展开合作。

　　在西部的上市房企中，金科股份的扩张雄心最为显著。据悉，截至目前，金科已进入北京、重庆、苏州、长沙等21个城市，目前在建项目39个，全国累计开发项目53个，明年金科还将进驻济南、遵义、南充等城市。

　　记者观察到，今年金科股份所取得的16宗地块，主要分布在重庆地区。此外，从金科最近一次的信托融资计划，便能看出些许端倪。金科股份在12月6日发公告，拟向兴业信托融资6亿元，主要也是用于重庆公园王府、金科世纪城等项目开发的需要。

　　此外，中天城投与云南城投分别作为贵州省、云南省的“地头蛇”，面对来自外部大品牌房企的冲击，其扩张势头也毫无示弱。从年初开始，中天城投多次拿地，其中就有占地27.14万平方米且号称打造西南区域金融中心的“贵阳国际金融城”，而8月份又夺取70余万平方米的“假日方舟”超级大盘。云南城投自去年以来通过收购西双版纳避暑山庄地块，控股成都鼎云项目，甚至参股云南华侨城，其足迹遍布大理、腾冲等省内核心城市。

　　西部上市房企迅猛扩张也引来业内质疑。云南城投自去年9月份起，因巨资参与昆明环城东路超大地块的一级开发，但地块却因政策变动而迟迟无法出让变现资金，被舆论质疑其存在较大的资金压力。自10月份以来，名流置业也曾2次转让项目，其中旗下的“西安欣荣佳”100%股权被转让给了保利地产，据坊间传言称，公司扩张过猛，受资金链所困，只好转让项目来换取“漂亮”业绩。

　　吴新坚表示，目前西部地区的房地产投资已显露出过热的现象。

　　李暘也指出，今年不少地产类的城投公司参与信托计划，这是年内的房地产信托一大特点，这些地产公司的项目不好划分，往往沾了保障房的边，能够承受较高的融资成本，但风险还是需要谨慎把控。

　　作者：杜冉乐