房地美预计明年美国房价涨幅超GDP

　　美国两大房地产抵押贷款巨头之一的房地美（Freddie Mac）在其最新发布的12月期《美国经济与房地产市场展望》报告预计，2013年上半年美国长期抵押贷款利率将维持历史低位，下半年开始逐渐上升但仍低于4%，并预计美国房价可能会在2013年上涨2%～3%。

　　此外，房地美预计美国今年GDP增速为1.8%。不过比起10月的预测，该机构略微下调了对明后两年美国经济的预测，预计明年GDP为2.8%，2014年增至3.5%。

　　过去数月，美国房地产市场迎来了不少好消息：建筑量上升、销售增加、房价增速转正。这与一年前形成了鲜明对比，当时一些分析师曾担忧“影子库存”会让房地产市场在经济衰退中深陷泥沼。

　　事实上，截至今年9月底，美国还有超过300万的单一家庭贷款拖欠90天以上或已进入法院拍卖过程。但严重拖欠贷款的存量在过去一年减少了约60万笔，房地产需求改善也让市场能够更好地吸收查封房产( distressed property)，对房价构成更小负面影响。因此，尽管这类房产仍然占市场很大部分，但近年来的比重正不断减小。

　　房地美副主席兼首席经济学家诺沙夫特(Frank Nothaft)表示：“房地产市场正在痊愈，对GDP作出积极贡献，并正恢复其支持经济复苏的传统角色。”

　　那么，2013年的美国房地产市场将会呈现怎样的趋势？

　　首先，房地美认为，抵押贷款利率将会维持在低位。继美联储在今年9月推出了第三轮量化宽松（QE3）后，美国的房地产抵押贷款利率已经跌至65年来最低水平。房地美预计，2013年上半年，固定抵押贷款利率将维持在历史低位，但利率可能会在明年下半年接近尾声时有所上升，长期固定抵押贷款利率预计将维持在4%以下。这意味着，对于那些拥有良好信用历史、稳定收入和充足储蓄的潜在购房者而言，明年的购房负担仍然很高。

　　第二，房地美预计2013年美国房价将上升。近期的数据显示，美国所有主要房屋价格指数全年都出现上涨。例如，截至今年9月底的12个月内，美国联邦住房金融局(FHFA)房价指数上涨了4.5%，而房地美的房价指数上涨了4.3%（未经季调）。类似的，公寓建造价格也上升了，美国不动产投资信托协会（NCREIF）房价指数上涨了6.3%。房地美预计，明年美国房价将继续上涨，多数美国房价指数可能会在2013年上涨2%～3%。

　　第三，家庭增加。尽管失业率仍然较高，房地美预计明年美国失业率将降至7.5%，就业和收入增加将刺激家庭形成，2013年预计家庭净增长120万~125万户。这一增长将有助于增加房屋建造，进一步降低空置率。

　　第四，预计空置率将下降。过去三年内，美国公寓租赁市场和销售市场的空置率都呈现出下降趋势。一个很重要的原因是家庭增量超过了新增建设量。房地美预计，2013年这一趋势将继续下去，可能会让总空置率下降到十年前的低水平。

　　第五，再按揭减少，公寓融资增加。再按揭占了当前美国住房抵押贷款市场的很大一部分，这将持续到2013年。但与2012年的“再按揭潮”相比，明年的再按揭数量可能会有所减少。这主要有两大原因：一是，很多购房者已经在近几个月锁定了低利率，不再有经济动机重新再按揭；二是，明年的利率可能会有所升高，进一步弱化经济增加的动能。