住宅市场趋冷 热钱转攻香港商铺

　　本报记者 黄莹颖

　　为降低房市泡沫风险，香港特区政府于10月26日推出两项严厉的房市调控措施。至今已一月有余，新政调控效果已见成效，香港住宅市场量价均有明显下滑。

　　不过，热钱并未完全“死心”，反而被“驱赶”到了调控新政未涉及的商铺领域。在热钱的追逐下，近期香港商铺成交量明显上升，而铜锣湾更是一跃成为全球最贵购物区。

　　调控政策显成效

　　据美联物业数据显示，12月3日至9日香港35个大型楼盘共取得95宗成交，比起前一周(11月26日至12月2日)76宗增加约25%。但自香港政府出台地产调控政策后，二手房交易量大幅急减，并于低位反复徘徊，虽然上周成交量明显上升，但仍未突破百宗水平，交易量比起政策推出前的一星期118宗仍少约19.5%。

　　值得一提的是，连同上周计算在内，35个大型楼盘已连续6星期交易低于百宗。低迷的成交量，已使得香港地产中介悲观情绪上升，认为代理面临裁员潮，将有两至三成代理被淘汰。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升指出，二手房成交量已经连续十三个月在十宗或以下的低水平徘徊，显示短线炒卖活动严重萎缩，预期市场炒风将继续沉寂。

　　仲量联行的统计显示，自从港府10月实行新的紧缩措施以来，市场出现负面情绪，尤以2000万-3000万港元的豪宅销量跌幅最为明显。同时，一手房销售低迷，措施出台后，唯一推出的元朗新盘“尚悦”仅售出总单位的16%，远低于年初新盘的销量。仲量联行香港董事总经理兼资本市场部主管曾焕平预期，目前香港政府强调若房价继续攀升，会随时再出台新政调控楼市，这大大降低了买家入市的愿望。政策不明朗使得大部份买家转买为租，并不断推升中小型单位租金。

　　值得注意的是，反映香港地产价格指数的中原城市领先指数（CCL）最新报114.38点，比前一周下跌0.59%，连跌三周，跌幅2.08%。黄良升认为，自10月27日买家印花税(BSD)及加码额外印花税(SSD2)生效后，CCL高位调整，终止了今年年初开始的38周升势。如果成交持续偏低，预期本年年底香港房价将高位调整半成至一成。摩根大通中国经济师姜璐则判断，明年香港高端住宅市场价格将下跌5％至10％，不过大众住宅市场将较稳定。

　　投资客转战商铺

　　值得注意的是，在印花税及加码额外印花税措施推出之前，在香港房市交易量中，来自内地的买家已占到近2成。不过目前，香港房市对内地买家的吸引力大幅下降。据美联物业数据，内地买家来港置业的成交量在政策出台后的一个月内大幅下跌90%。而赴港看楼的客户中，内地客户的比例也由原先的30%大幅下降。

　　不过，被调控新政逼退的热钱近日却转战至商铺等未调控领域。根据高纬环球公布的报告，香港铜锣湾租金已上升至每年每平方米23670美元，这也意味着铜锣湾已经超越纽约第五大道，成为全球最昂贵的购物地段。

　　香港中原地产数据显示，11月份香港的商铺买卖有近650宗，按月增加3%，成交金额达到108亿港元，为连续第二个月超过百亿港元，但较10月份减少了8%。香港11月份200万港元以下的商铺交易大幅增加16%，有近200宗；总价介于500万～1000万港元的商铺交投也上升一成，有104宗。不过，总价在5000万港元以上商铺的成交则下跌20%。今年前11月，香港的商铺买卖有4300多宗，同比增加18%；涉及金额477亿港元，增加幅度近六成。预期12月香港商铺的交易宗数仍将高企。

　　香港业内人士还预测，被新政挡住的买家可能会回流至临近的深圳房市。美联集团执行董事兼中国部行政总裁张锦成认为，在香港房市政策尚未明朗的情况下，深圳房市将会更具吸引力。