广州楼市：市区盘“换量”转“保价”

　　随着岁末临近，广州楼市也进入冲刺期。在月成交量已经反弹到80万平方米左右的正常水平下，广州开发商推货力度仍然保持四季度以来的态势。不过记者近期在市场走访调查却发现，与过往热销过后就高调张扬不同，今年底市场却时兴“闷声发财”，不少市区盘低调开盘低调销售，凸显市场已进入新的微妙时期，也出现了不少怪现象。

　　现象一

　　10月带装修 现在“裸卖”

　　自从楼市调控以来，广州楼市在郊区就兴起了一股“裸卖”之风，不过随着近期市场的回暖，带装修的房源已经重新占据了市场的主流。不过记者周末在广州楼市却发现，中心区有在售楼盘又再变为毛坯房销售。

　　位于滨江东路的丽海雅居是一个只有100多套房源的小型楼盘，从前年拿到预售证，至今仍有不少货量在销售。

　　“现在我们五层和六层还有少量单位，高层的话20楼以上都有。”销售人员告诉记者，低层单位目前的售价大概在26000元/平方米左右，高层单位则要30000元/平方米起。比对10月时楼盘的报价，差别似乎不大。不过记者进一步咨询却发现，10月时楼盘销售的房源是带装修的，而现在销售的房源却是毛坯在售。销售人员表示，目前楼盘入住率已经达到两成，目前销售条件也比较苛刻，除了没有什么特别折扣以外，也不接受公积金贷款购房。

　　位于文明路的楼盘骏文雅苑在上个月才正式开盘，记者现场走访却发现，楼盘目前只剩下一套样板房在售。销售人员告诉记者，楼盘之前推售的只是一期的单位，接下来将推出二、三期的单位，不过推盘时间还没有确定。而相比开盘时大概33000元/平方米的均价，样板房的售价却要达到35500元/平方米。

　　现象二

　　成交价低于市场预期

　　上周末，位于天河林和村的旧改项目峻林低调开盘。在之前的蓄势阶段，楼盘对外吹风价一直为4万元/平方米。不过开盘当日，楼盘开出的报价只为折后3.3万元/平方米起，成交均价约3.9万元/平方米。由于户型面积较大，套均总价在500万至1000万元之间。开发商声称第一期推出的160多套单位已全数售罄。

　　事实上，最近广州的一些“豪宅”项目似乎掀起一股“闷声发财”的风气，其中大多数的售价虽然不低，但也没有高到超出市场预期的程度。像位于白云新城的中海地王项目中海云麓公馆，该楼盘并没有举行正式的开盘仪式，但是网签已达13套，网签均价3.88万元/平方米，开发商表示一期已售完。而号称“亚洲第二豪宅”的琶洲一号，拿了47套房源的预售证，已经悄悄销售了46套，不过均价只有2万元/平方米左右。

　　现象三

　　低层3万 高层6万

　　记者发现，大中户型的供应比例也在扩大。据搜房网的统计，广州上月实际共有29盘推新房7160套，达到今年月度实际推新量的第二高水平。不过在户型方面，11月实际新货中大户型唱主角，100平方米以上的中大户型超过总货量的八成。

　　位于大沙头路与东湖路交界处的江尚东山的销售人员透露，目前楼盘产品在售的面积由125平方米至236平方米不等，更主打165平方米和209平方米的三到五房大户型，总价平均也超过400万元。“现在低层大概3万多元/平方米，高层的价格至少要6万元/平方米。”销售人员告诉记者，楼盘目前的定价包含有6000元/平方米的豪华装修，不过高层盘源比起低层盘源，价格则要翻一番。

　　后市分析

　　明年9.39万套房上市

　　供应量将创近年新高

　　业内人士分析，目前开发商采取的各种定价策略，显示都在试探市场承接力，在供求双方僵持的状态下，楼市成交量将维持目前的稳定水平。

　　经纬行研究中心昨日发布的最新市场研究报告分析，据不完全统计，今年年底广州10区预计新推货量6992套，10区两市预计新推货量9736套，仍较为庞大。与去年年底冲刺出现的“以价换量”行情不同，今年年底或将仅有个别尚未达标的发展商加大推货量的同时存在“以价换量”的可能，其他发展商则将保持着正常的推货节奏，但转以“保价”为主。

　　展望明年，广州10区预计新推货量约7.38万套，同比今年预计增加5%左右，10区两市新增货量约9.39万套。因今年整体市场回暖，成交量明显放大，不少发展商都加快了工程进度和加大了明年的开发量，因此明年市场供应量将创近年新高。

　　经纬行研究中心分析，目前，中央层面虽对明年的房地产调控政策尚未正式定调，但预计限购限贷的政策仍将持续。显然，今年持续回暖的市场环境，已使得不少发展商对明年市场的走势较为乐观，因此除了加大开工量外，在拿地方面也将更为积极。而为防范政策调控的不确定性，新增产品或将以中小户型为主导，最大程度地吸收刚需客户。从市场走势来看，若明年仍继续今年紧中微松的政策环境，则市场成交仍将持续放量，房价或将稳步调整。