谭浩俊：国资委“退房令”为何失灵？

　　谭浩俊

　　两年前，房地产非主业央企“退房”一事被炒得沸沸扬扬。如今，78家被国资委要求退出房地产业务的央企，只有不到1/4履行了“承诺”。一些应当“退房”的央企，还在直接或间接地拿地；而原本没有房地产业务的央企，则通过建立各类产业园、工业园等方式，从事房地产经营业务。

　　为什么国资委的“退房令”只有不到1/4的央企响应呢？

　　收益需求无疑是央企“退房令”失灵的原因之一。虽然房地产的“暴利时代”已经结束。但是，“好日子”并没有停止。从事房地产开发的企业，仍然享受着比一般企业、特别是实体企业丰厚得多的收益。

　　据相关机构统计的数据，目前房地产行业的平均净资产收益率仍维持在10%~20%之间。这样的净资产收益率，对那些主业利润微薄的央企来说，显然具有不小的诱惑力。

　　业绩需求则是央企不愿“退房”的又一原因。这些年，央企大力度的整合以及进入世界500强的压力，使许多企业坚定了走规模扩张之路。央企大踏步地向地方扩张，到处投资，也是这种压力的现实反映。

　　一旦企业规模做大了，资产做多了，效益做好了，不仅对企业有利，对经营者更有利。而房地产业务最容易做出规模和效益，在这种情况下，不愿“退房”也就很好理解。

　　在央企“退房”问题上，国资委只提出了“退房”要求，而没有制定退出时间表。

　　2010年3月，国资委提出78家房地产为非主营业务的央企退出房地产市场。这需要一个过程，需要遵循市场规律。事实上，中国的房地产业，也需要有一些央企的参与，需要通过央企来平衡房地产市场的关系。不然，房地产市场也很难形成平衡效应。

　　如果央企在房地产市场，能够在承担政府责任、建设保障房等方面更好地发挥作用。或许，中国的房地产市场就不会出现今天这样的格局，央企也就不需要退出房地产市场。

　　促使央企对“退房令”置之不理的，还有地方政府的原因。他们为吸引央企投资，给予大量的优惠政策，央企很难抵制这种诱惑。那些主营业务不是房地产的央企，在向地方投资实体产业项目时，也往往提出了房地产开发的要求。地方政府为了项目的需要，也就被迫给予相应的开发用地。

　　这些开发用地，一般都是与实体产业项目相捆绑，其所得到的优惠政策，也大致与实体产业项目相当。如果退出，就意味着这些优惠将一并转让给其他企业。

　　央企迟迟不愿“退房”，相当一部分原因也是在等待房地产市场的复苏，将地方政府给予的优惠政策享受完以后，再退出房地产市场。

　　笔者以为，国资委在要求央企“退房”的过程中，比较有效的办法，是将这些央企的房地产项目，重新整合成几家房地产开发企业，并给所有从事房地产开发央企下达社会责任指标，承担地方的保障房建设和开发任务。如此，央企对房地产市场的贡献可能会真正体现。

　　总之，78家央企退出房地产市场的目标不能变，但是，操作的方式需要改变，对央企从事房地产开发的职能也要调整、责任更要明确。