见习记者 朱志超 深圳报道
“房地产基金是现阶段性价比最高的投资品。”日前，德信资本董事长陈义枫在接受本报记者采访时如是说。
回顾今年，房地产基金市场呈现井喷式增长，规模接近2000亿元，其15%-20%的收益率也在一众理财产品中相当可观。但房地产基金市场发展历程较短，客户对其认知不一，质疑亦未间断。
诺承投资管理合伙人王东亮曾公开表示，国内的房地产基金仍处于初级状态，大部分房地产基金仍沿用机会型策略，对象以个人客户为主，有快进快出的心态。
不过，他们均看好房地产基金的增长潜力。全国工商联房地产商会副会长钱建蓉称，“短期内房地产金融政策不会发生大的变动，新兴房地产基金将延续过去两三年的发展势头，有望在该领域"分一杯羹"。”
2015年规模有望过万亿
今年年初，住房和城乡建设部政策研究中心发布的《人民币房地产私募基金发展报告》称，目前人民币房地产私募基金融资总规模近千亿元。
银行对房地产的政策持续紧缩，给了房地产基金持续、快速扩张的空间。陈义枫认为，保守估计今年房地产基金规模已近2000亿，到2015年有望迈上“万亿”台阶。
在陈义枫看来，房地产基金是目前最具性价比的投资品种，只要项目足够好，政策不突变，有抵押物，基本没有风险。房地产私募基金可以说是固定收益类产品，只要资产价格不跌出安全边际，即可保证固定收益。
据多个房地产基金内部人士介绍，目前基金的LP有银行的高净值客户，以及众多的个体投资者。
记者从一国内第三方理财管理机构负责人处获悉，房地产基金正被大型机构投资者、家族财富管理机构等纳入资产配置。“第三方理财机构以代销信托产品为主，但随着信托自建通道完成，我们会逐渐提高房地产基金在客户资产配置中的比例。”
多位受访人士告诉记者，资金募集渠道不通畅是目前制约房地产基金发展的最大短板。
虽然不少银行的大型支行都有多种灵活手法，帮助房地产基金募集资金。同时，银行内部允许与基金有多个不同接口，支行、分行、私人银行等部门均能私下审批完成募集。但银行对基金管理人和开发商的资质都非常挑剔，收费也比较高，顾问费在3%左右，且有水涨船高的趋势。
“目前通过银行募集的房地产基金很少，70%以上通过私募。”锦安财富董事长高岩称。
与银行和信托相比，陈义枫更看好未来与券商的合作，“很多券商在帮房地产基金公司募集资金，有的帮基金搭建税收优惠平台。而券商也非常看重这个高增长市场。券商除了可以作为基金的募集渠道，日后可能会发挥类似信托的功能参与到产品结构的设计中。”
12月7日，德信资本与上海某券商正式签署战略合作协议。
不过，业内亦有人士对券商收费高低表示质疑，“现在考虑定价孰高孰低言之过早。券商目前未能证明自己渠道搭建能力强于信托，所以他们的期望值还不是那么高。等业务量上来后，恐怕收费会重新定价。”
管理费被双向挤压
记者了解到，现时房地产基金LP的收益率（含个税）在15%左右，开发商付出的总成本约为20%-25%。中间5%-10%的差价即为基金管理费和渠道募集费用，其中基金管理费占比不到一半。
前述知情人士透露，由于过去半年房地产基金的收益率下降约3个百分点；而渠道募集费却上涨了1个百分点，基金管理费受到双向挤压。
深圳一开发商设立的私募基金人士对本报记者表示，渠道费太高及投资人收益预期过高都不合理。未来的发展趋势是，投资收益的价格变动，会自发形成一个行业标准。
陈义枫对此表示十分认可，“宰大户的手法是给这个行业添乱，必须有一个比较公允的成本价格给开发商，投资者的预期会逐步得到管理。”
随着今年货币政策趋于宽松，开发商销售回暖，今年上半年到下半年，房地产基金的年化收益率大约下降了2%-3%。投资者的预期已经有所下降，一位第三方财富管理人士称。
言及房地产基金的潜在风险，陈义枫称，最直观的风险就是基金管理人的道德风险。基金管理人与投资者之间信息不对称，有可能以很高的佣金去推广一个安全级别很低的产品，以谋取高利润。一旦发生大面积亏损，对房地产基金行业会造成难以估量的伤害。
另据业内人士透露，一些从高利贷转型成立的房地产基金，这类基金习惯于高利贷的操作方式，将此看作一个快进快出的市场，其运作也会存在一定风险。
此外，前述业内人士也对记者透露，房地产基金市场所面临的不确定性仍相当大。“第三方财富管理机构本应帮助投资人把关资产配置，避免非系统性风险。但目前市场上仍有一批第三方财富管理机构本着"高佣金就是高标准"的短视理念，给行业注入了潜在风险。”
对于房地产基金未来的发展，陈义枫等业内人士预计，随着市场和投资人的成熟，以及房地产行业利润率趋于稳定，房地产私募基金的预期收益率会有所下降，对于LP税后12%应该是近几年合理的水平。
（本报记者张晓玲对本文亦有贡献）
作者：朱志超
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