地王未现房价先涨 CBD房价逼近10万元/平方米

　　上月底，城市核心区内再推优质地块，位于朝阳区农展馆北路一块体量为5.9万平方米的土地，起始价高达20亿元，折合起始楼面价约为3.38万元/平方米，成为北京挂牌价的历史新高。按计划，该地块将于12月29日下午现场竞价，很多研究机构都预测成交价也将创造历史最高，有望突破今年崇文菜市场地块创造的4.3228万/平方米的纪录。

　　地价如此，房价似乎更有了主心骨。按照预计的成交地价，有分析人士认为，住宅至少要卖到8万元/平方米才有得赚。于是，年底CBD核心区内的住宅项目纷纷提前挖掘区域潜力，频频提价效仿，在土地还未达成出让的情况下，就争先将售价提到了8万元的高度。更有开发商透露，明年CBD核心区内的项目甚至有可能触及10万元/平方米的分界线。

　　地王未现房价先涨

　　年底北京的土地市场，最引人瞩目的无疑是上月底挂牌的朝阳区农展馆北路一块建筑面积为5.9万平方米的住宅混合公建用地。据悉，该地块东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。整个地块紧挨东三环，又邻近CBD，被认为是近几年来少有的内城地块.其创纪录的3.38万/平方米的起始楼面价，更是引发了多方的关注和猜想。

　　包括链家地产、中原地产等市场分析机构均预计，该地块未来将建成CBD区域内的高端住宅类产品，最终成交楼面价很有可能突破崇文菜市场4.3228元/平方米的价格，创造北京土地市场的单价新高。

　　不过，按照目前计划，该地块最终的竞拍期定在12月底，现在的猜测仅仅是纸上谈兵。但对于CBD核心区的在售项目来说，似乎对该地块成为新地王充满信心，已经提前开始发掘区域价值，从11月份开始，就将各自项目的报价升至8万元/平方米。

　　像位于西大望路上的鸿坤花语墅，是近年来CBD区域少有的几个新盘项目之一，今年以49800元/平方米的价格首次开盘以来，一期已经售罄。目前二期不久前刚刚开始蓄客，销售人员向记者表示，“二期主要以300平方米带首层花园的产品为主，是整个社区的楼王产品，年底开盘的可能性不大，预计会在明年入市，售价目前为85000元/平方米。”如果最终开盘价超过8万元/平方米，相比较一期的49800元/平方米的售价，上涨幅度达到70%。

　　无独有偶，位于朝阳区工体北路的瑞安君汇，同样主打“CBD核心区域高端住宅”的概念，项目位于东三环内，与有可能成为单价地王的农展馆用地在地理上更为接近，新推房源的售价同样出现了上涨，由之前的66000元/平方米提高到如今的均价80000元/平方米。

　　业内预计CBD区域还可能涨至10万元/平方米

　　对于CBD区域住宅项目的大幅提价，一位不愿透露姓名的开发商表示，CBD区域多为商业用地，住宅房产的交易也多为二手房买卖，这就造成了区域内新房产品的稀缺性，再加上买家多为企业老板、高管等商业精英，未来甚至有可能达到10万元/平方米的水平。年底高价推出的农展馆地块更是一种刺激，造成板块内的项目提前开始挖掘潜力，也就出现了年底的涨价行为。

　　亚豪机构副总经理任启鑫则认为，除了新推的农展馆地块刺激以外，鸿坤花语墅的大幅提价，也与产品升级有关，新推的300平方米首层花园产品是项目的楼王，无论是位置还是品质都是项目的最高水平，因此往往售价较高。而瑞安君汇目前已经由期房转为现房，买房人可以即买即住，因此售价也会比期房偏高，再加上项目在期房销售时已完全实现了回本，目前售价都为利润部分，依照利润最大化的原则，售价提升也在意料之中。

　　此外，还有业内人士透露，不仅仅是市场因素和新推土地的刺激，开发企业从吸引资本的目的出发，也有上调售价的愿望。目前的房地产市场上，融资成为开发商除拿地外，最积极的活动。吸引更多的资本合作，不但能注入现金流，帮助扩张，还能分担风险。一些开发企业为了吸引资本投入，首先要扩大自身规模，一个原本售价5万元/平方米的项目提高到8万元/平方米甚至更高，就相当于自身资产规模的大幅提升。有利于吸引资本合作，即便是进行抵押贷款，大幅提价后的项目，也意味着更具价值，方便获得更多的贷款。

　　应避免豪宅提价殃及普通住宅

　　从5万元/平方米到8万元/平方米，价格如此大幅度的跨越，很多业内专家都认为并不合理。在12月8日举行的第二届中国城市管理论坛上，全国工商联房地产商会荣誉会长聂梅生表示，按照到2020年，实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻番的目标，如果进行收入与房价相协调的发展，合理房价的标准折到每年就是7%~7.2%的涨幅，那么就是说房价每年涨幅要低于7%，否则就会比人均收入提高更快，老百姓依然不能支付房价。但房地产的现实却并不是如理论计算那样。聂梅生表示，过去十年里房价翻了五倍，未来十年能保持7%就已经非常不错了。

　　也有业内人士认为，像CBD区域的高端住宅，每平方米售价无论是5万、8万还是10万以上，都与普通购房人意义不大，也不必按照普通住宅的合理价位来思考，购房人对此不用过度担心。但需要警惕的是这些高端住宅的示范作用，一旦CBD楼盘售价大幅提升，很有可能造成东四环、东五环、通州甚至燕郊等区域在售项目的跟风，这样就会影响到普通的购房需求，因此，区分好两个市场，选择性地放开与普通购房人关系不大的豪宅市场，但同时避免豪宅涨价殃及普通的购房需求或许将成为未来调控的方向。

　　作者：李桁 (来源：北京青年报)