谢逸枫：2013楼市调控总基调不变 或有5%-10%小涨

　　此次中央经济工作会议强调“中国楼市调控总基调不动摇”，打破了某些对楼市调控将放松的“侥幸心理”，释放了政策在短期内不会转向、限购令在短期内不会取消的信号。不过，此次会议只字未提“房价合理回归、房产税扩容、增加土地供应、加快保障房建设”的控房价“四大杀手锏”，预示着未来调控政策加码的可能性不大，或有局部政策微调。在城镇化与稳增长及偏松的货币政策等的推动下，笔者认为，2013年房价将继续保持温和上涨，会5%-10%之间小幅度上涨。

　　以2011年不断加码的“史上最严厉宏观调控”为先导，以渐行渐近的保障房和房产税为标志，2012年全国楼市走到了一个新的十字路口。

　　而近期的国家决策层最高会议，则明确了2013年的楼市调控总基调。11月8日，国家主席胡锦涛在十八大报告中做出“坚持房地产市场调控政策不放松”的表态。2012年12月4日中央政治局会议提出“加强房地产市场调控和住房保障工作”。而刚刚闭幕的作为定调第二年房地产调控政策走势最权威风向标的中央经济工作会议，依然保持着房地产调控政策不动摇的决心，提出“要继续坚持房地产调控政策不动摇”。

　　短短一句话却有深刻的内涵。笔者认为，可以从以下几个方面解读：一则考虑到保民生与政府公信力的需要，2013年房地产调控基调从紧。二则经济增长作为首要任务，调控不会加码，况且房价存在暴涨的可能性不存在。三则中央调控房地产的决心比去年小，没提房价譬如2011年中央经济工作会议里提到的“促进房价合理回归”，但是调控不放松。四则巩固前期调控成果与防止房价大幅度反弹，意味着限购、限贷、限价等政策不会退出。而房产税扩容的可能性依然存在，一旦房价出现大幅度反弹，中央必然出储备政策，遏制上涨势头。

　　所谓“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，其中“不动摇”成为2013年楼市调控总基调，说明楼市继续回归正常的理性发展，彰显中国保民生决心。中央持续三年的房地产调控取得了初步成效，房价过快上涨的局面得到有效控制。更为可贵的是，此次调控还改变了市场“屡调屡涨”或“只涨不跌”的预期。与此同时，保障房建设紧锣密鼓地进行，今年全国保障性住房的开工任务已经全面完成。就短期调控效果而言，房地产宏观调控的几个目标已基本实现。其一，部分城市房价过快上涨趋势基本得到遏制。从房价走势看，以北上广深等一线城市为代表的商品房成交均价已明显呈现回落态势，各地年初制定的房价调控目标基本可以完成。其二，“限购令”等调控措施已基本将投资、投机性需求挤出市场。就长期调控目标而言，房价合理回归、房地产市场健康发展仍旧任重道远。监管部门对房地产市场持续保持调控高压，实质上是中国房地产业发展路径的一次大调整，即告别以往粗放型增长模式转入持续、健康、理性的发展轨道，房地产行业的“暴利时代”将终结。

　　“不动摇”决定做出的背后，实则表明了当局对政策侧重点的一种排序。立足于当下，在房地产领域，民生是要排首位的，其次才是经济增长。从2010年房地产调控加码伊始，“不动摇”的表述便屡屡出现在高层言辞中，可以明确地说，此次的表态有着特殊重要意义。目前有关房地产调控应否放松的激辩，其后隐藏着利益的博弈，部分房地产开发企业对于房地产宏观调控政策仍抱有“侥幸心理”，再加上地方土地财政等惯性思维，市场上出现了放松楼市调控的声音。中央的此次表态，彻底打消了一些人试图要挟决策层放松调控的念头，释放出了如下重要信号 政策在短期内不会转向、限购令在短期内不会取消。即便限购令取消，对房产税的推行也会接棒。

　　从长期背景来看，我国正处于城市化加速期，此次中央经济工作会议着重提出积极稳妥推进城镇化，这对房地产业的拉动作用巨大。每一个百分点的城镇化率，对应的都是上千万人口以及数以万亿元计的投资和消费。中国房地产未来能走多久取决于城镇化率的多少，而消费升级带来的住房需求升级将支撑中国房地产的长期发展。

　　而延续从紧调控政策对2013年房地产行业走势的具体影响，要视一系列因素而定。譬如保障房何时能够形成规模和批量有效供给；譬如宏观经济基本面走势如何等。决策层将依据这些不断变化着的信息“相机抉择”，根据经济发展轻重缓急对不同的调节目标进行权衡。

　　总体而言，中央经济工作会议的方针对于房地产市场属于利好，2013年房价将会整体呈现小幅度上涨的稳中有涨态势，一方面稳增长是稳中求进的经济总基调，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。经济的稳定发展，将为房地产市场的稳定发展提供有利的环境。另外一方面是积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，证明中央对于房地产业在扩大内需中的功能寄予厚望。将这个行业的泡沫慢慢挤出，这也是宏观政策的本意之所在。中央进行房地产调控，是为了民生及该行业健康持续发展，而绝不是为了打压这一产业。过去十年，既是房地产业快速发展的“黄金十年”，也是房地产业粗放式经营的十年。本次中央经济会议强调“稳中求进、稳增长、调结构”，其中“调结构”是1998年那次拯救经济时所没有的方针，说明中央正着力“加快经济发展方式转变，推进经济结构战略性调整，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点”。未来将强化房地产业在民生方面扮演的角色，而非像过去几年那样市场中投机、投资、炒房行为猖獗。

　　谢逸枫(国家住建部政策咨询专家，亚太城市房地产研究院院长)