国土部三招控“地王”力稳住宅用地供应

　　每日经济新闻记者 胡健 实习生 杨瑞 发自北京

　　中央经济工作会议刚刚落幕，房地产调控政策发出了新“信号”。

　　昨日（12月18日）上午，国土资源部召开了关于 “采取切实措施 稳定房地产用地供应 抑制异常地价”有关工作情况的新闻通气会。会议提出了诸多措施要求，其核心点就是稳供抑价。国土部办公厅副主任李俊喜表示，将按照刚刚结束的中央经济工作会议的有关要求，“继续坚持房地产调控政策不动摇”，进一步加大分类指导力度，区分不同城市，指导督促采取切实措施，保持土地市场稳定足额供应，平抑土地市场价格的异常波动。

　　接受《每日经济新闻》记者采访的专家均表示，这是十八大后决策层首次出台关于房地产方面的政策。从国土部新表态看，未来房地产调控方向将更多倾向于利用促供应等市场手段，而非压需求等行政措施，但地方政府和开发商仍会面临不小的挑战。

　　强化依靠市场手段进行调控

　　国土部数据显示，截至11月底，房地产住宅用地供应9.14万公顷，同比虽减少15.3%，但降幅较上半年收窄6.4个百分点。国土部称，预计全年供地水平有望接近去年，达到或超过前5年平均供应量。

　　昨日，国土部关于土地市场未来调控方向的表述是十八大后决策层第一次有针对性地对楼市调控发声，核心在于加强供应与控制“地王”，但行政色彩较淡，更多是市场化手段。

　　中国房产研究会副会长顾云昌告诉《每日经济新闻》记者，以往我国的调控更多是行政上的限购，现在房价出现了反弹，需要更多从供应这方面来找原因。在打击投资性和投机性需求为主的调控已经见到成效之后，房价再上涨就显示出了供应不足的问题，北京等地的供地计划连续几年都没有完成，以前我们总认为土地供应是充足的，要缩紧银根地根，但现在来看，无论是楼市还是土地市场都需要增加供应。

　　“依靠限购等行政手段并不能解决供需紧张的根本问题，尤其是对于北京、上海等一线城市来说，需求规模仍然庞大，这也是房价反弹的一个原因。”链家地产市场研究部张旭认为，长期来看，购房需求宜疏不宜堵，行政手段并不利于市场的稳定，未来采取市场手段调控楼市也是必然的方向。

　　国土部首次划分市场异动三类城市也颇有新意，未来房地产调控可能更多将向差异化调控倾斜。顾云昌说，现在一、二线城市楼市回暖很快，房地产企业去库存十分迅速，但三、四线城市楼市还相对低迷，调控的确应该有所区别。

　　“重点城市的土地供应、高价地及地王等都会受到政府的重点关注。此外，闲置土地的查处力度以及重点土地的核查可能会更加从紧。这对于地方政府以及开发商都是严峻的考验。”张旭表示。

　　国土部发布会透露出的调控信号无疑仍是坚持调控、从严调控，调控与楼市已经捆绑在一起。我爱我家集团副总裁胡景晖认为，年底本该是传统的淡季，但今年年底住房交易格外活跃，这与近期房地产调控无趋严迹象、供需双方需求预期发生转变有直接关联。

　　胡景晖预计，控需求、促供应的政策主基调还将延续，但与此同时，各项政策还将把调控市场预期作为另一重要目标来落实。本次国土资源部已经作出示范，预计住房与城乡建设部、银监会等相关部门后续也会出台控制房价预期的执行细则。

　　重点监督市场异动三类城市

　　在发布会上，国土部土地利用管理司司长廖永林不避讳地指出，进入11月以来，部分房企由于住宅销售情况比较好，补库存意愿强烈，开始主动拿地，涉及到一些地块的面积比较大；个别地方出现违规出让土地的现象，一些已出让土地履行合同的情况不好，个别企业没有按时开发建设、拖欠地价款等。

　　廖永林表示，下一步，国土资源部将针对不同类型城市实现分类指导，加强针对性，突出差异性，强调时效性。当前主要要求市场出现波动的城市在3个方面采取切实措施：一是加供应、稳后市，二是控异常、防波动，三是避免误读误导、稳定市场预期，以保持土地市场稳定，促进房地产市场平稳运行，进一步巩固调控成果。

　　为保证政策效果，国土部明确了市场出现波动城市的界定标准：即在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

　　出现上述3种情况的城市将被划入 “市场异动三类城市”。国土部要求，各城市特别是“市场异动三类城市”的国土资源管理部门，要具体分析研判本地市场情况，立即制订对策，采取措施，稳供抑价。

　　廖永林介绍说，“市场异动三类城市”的商品住宅用地供应总量，原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量。

　　供地结构也需要进行优化，即按照区域协调、远近兼顾；好坏搭配、大小互补；用途兼有、品种齐全等原则，同时推出多宗地或安排同时出让。把具备供应条件的土地集中推出，有利于压缩“土地不足”等不实炒作的空间，避免不理性“抢地”。对优质地块要均衡推出，避免优质地块成交过于集中引起市场误解，避免需求类型单一、过于集中烘托非理性竞争。

　　今年上半年，由于购地意愿不足，很多土地推出后流标流拍或无人申请。对此廖永林表示，对流拍的土地，可以和一些条件好的土地放在一起供应，也可以适当调整条件、调降价格，提升企业拿地信心，提高供地成功率，促进供求基本平衡。

　　接近国土部的人士告诉 《每日经济新闻》记者，随着房地产调控持续深入，需要分门别类地对不同城市采取不同措施，上述3项针对市场异动城市的措施，不仅可以通过加速供应方式平抑总地价，而且能够改善热门地块竞相追逐，冷门地块无人问津带来的供应断层问题。

　　三举措避免“地王”误导市场

　　整治“地王”也成为昨天发布会透露的另一个核心信息。

　　廖永林表示，为防范利用地价异常信号炒作，或借机提价售房，有针对性地选取得力措施，避免在住宅、商服用地供应中出现异常的高价地，是一项重要的措施。在稳定土地供应的同时，要努力保持地价信号平稳。

　　他提出三点举措：一是对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；或提高付款难度；或与条件较差的土地放在一起供应。

　　二是灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用。

　　三是进一步严格市场准入条件。加强竞买人资格审查。加强对购地资金合规性审查。防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，构建良性竞争的市场环境，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

　　事实上，上述一些举措在目前北京等地的土地出让中已经开始实施。11月27日，临近北京市农展馆的一幅地块被北京市国土局挂牌出让，该宗地起始总价达到20亿元，起始楼面价高达3.38万元/平方米，为今年最高，但其并非采用传统的价高者得方式。按照出让要求，农展北路地块在竞价过程中将会设置价格上限，现场竞价达到价格上限后，转为报异地建设医院面积的方式确定竞得人。

　　张旭告诉《每日经济新闻》记者，多种竞价方式及严格市场准入条件都是变相提高拿地门槛，在一定程度上抑制了地王及高溢价地块的出现，不过未来对于开发商和地方政府要求也就更高。一方面开发商要加强成本控制，避免恶性竞争，另一方面政府要合理定价、尽量保证公平交易。

　　同步播报

　　上月70城房价环比涨幅创年内新高

　　每日经济新闻记者 胡健 实习生 杨瑞发自北京

　　国家统计局18日发布的数据显示，11月70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的达到53个，平均环比指数为100.26，这两项涨幅双双创下年内新高。

　　今年房价环比涨幅明显呈现出前低后高走势，2~5月份房价环比上涨的城市均为个位数，6~10月份，房价环比上涨城市数量除7月份达到50个以外，其他月份均为30个左右。

　　分城市看，11月房价环比上涨较多的城市主要有：泸州1%，北京0.8%，锦州0.7%，重庆、乌鲁木齐、深圳、昆明、哈尔滨、广州、长沙上涨0.6%。

　　11月一线城市房价涨幅尤为突出，新房和二手房环比涨幅远超过二线城市及全国平均水平。其中北京新建商品住宅环比指数100.8，位列全国第二。

　　中原地产研究报告分析称，2012年以来，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比最高。由于三、四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。

　　“一线城市总体需求规模和市场供需压力都较大，价格控制难度明显高于其他城市。在需求影响下，一线城市中看涨后市的预期也较为强烈。”链家地产市场研究部张旭表示，今年楼市价格经过缓慢回升，开始逐渐接近历史高点，新房和二手房同比指数都达到了99点的水平。若按照当前的态势发展，年底房价很可能会超过去年同期。

　　我爱我家副总裁胡景晖认为，明年整体房价有望维持“稳中有升”的格局，但涨幅不会很大；具体来看，由于近些年来一线城市土地供应量日渐萎缩，所以总体房价涨幅略大于二、三、四线城市。当前的市场局面主要因房价预期看涨、市场恐慌情绪凸显所致，随着房价的非理性上涨，最终结果是下半年以来相对稳定的政策格局将打破，更为严厉的政策还将出台。

　　作者：胡健 杨瑞