国土部整治地王：高总价地块分割处理

　　中冶在南京下关区滨江项目砸下200多亿元，先后购得三宗地块，但受制于拆迁，该项目前期推进缓慢。

　　土地市场升温、“地王”频现之际，国土资源部再度伸出调控之手，其最新思路是，“进一步加大分类指导力度，区分不同城市，平抑土地市场价格的异常波动。”

　　12月1 8日，在北京举行的“2012年房地产用地管理调控情况新闻发布会”上，国土资源部土地利用管理司司长廖永林特别提到，在房价初现上涨、房屋供需矛盾比较突出的部分一、二线城市等“市场异动三类城市”，要增加土地供应，“这对弥补房屋、土地供给缺口，促进中长期市场平稳运行，促使房价稳中有降，主要还是积极正面的影响”。

　　廖永林说这番话时，近一个月来，北京、上海、深圳、南京、成都、长沙和苏州等地的新建商品住房的成交总价和单价纪录不断被刷新。最近几天，一则“北京某房源一夜提价70万元，半年提价150万元”的新闻赚足了眼球。昨日，“贵阳楼市成交量创5年来新高”的消息，也引发一片哗然声。

　　对于近期各地频出的地王，廖永林称，国土部将建立房地产大企业大地块跟踪督查制度，跟踪督查履约建设情况。近期将对江苏省南京市下关区滨江2号地块开展公开调查。

　　该地块全称为“南京下关区滨江江边路以西2号地块”，今年11月由中国中冶（601618）旗下公司以56.2亿元摘得，创下今年全国总价地王纪录。

　　“市场异动三类城市”

　　和以往类似，“加大土地供应量”仍是此番土地市场调控的一个主音。不同的是，此番“分类指导”意味颇浓，国土部就“市场异动三类城市”的土地供应特别点名。

　　所谓“市场异动三类城市”，按廖永林的描述，主要是指：在国家统计局发布房价指数的全国70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。

　　眼下尚不清楚，上述三个条件是否系构成“市场异动三类城市”的必要条件。

　　但翻查国家统计局最新公布的数据可见，70个大中城市中，光是“新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨”的城市占比就已近半。

　　对于这类城市，廖永林称，要有针对性采取几方面措施，稳定住宅用地供应。这类城市的“商品住宅”用地供应总量，“原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量”。

　　一央企开发商直言，关于“加大土地供应”的说法并不新鲜，但常见的情况是，保障房的用地现在是保证了，但商品房用地很少，“关键在于提高有效供应”。

　　按廖永林12月18日披露的数据，截至11月底，全国房地产用地供应13.34万公顷，同比减少8%，降幅较前三季度收窄4.5个百分点。其中住宅用地供应9.14万公顷，同比减少15.3%，降幅较上半年收窄6.4个百分点。“预计全年有望接近去年水平，达到或超过前五年平均供应量”。

　　“分割处理”影响规划？

　　对于“地王”，廖永林提出三点：

　　一是对总价较高的地块，实行分割处理，划为多宗地供应。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；或提高付款难度；或与条件较差的土地在放在一起供应。

　　二是灵活使用多种竞价方式。对可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式，或招标出让，或提高付款难度，通过交易暂停灵活转换使用。

　　三是进一步严格市场准入条件。加强竞买人资格审查。加强对购地资金合规性审查。防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。

　　对于上述措施，一国企开发商称，这都是台面下的事情，说的方法大家都在干。

　　效果如何，各方说法纷纭。

　　“影响不是很大。这也不是市场管理方式。”一国企开发商称，切分得更细，就意味着门槛低，定价更有效率，竞争力更强。比如说一块地，总价40亿元以上，很多开发商都不敢拿，切分开以后，这块地的竞争力更强。不过，切分需要技术。好的地块不愁卖，都有开发商托底。

　　一位负责土地一级开发的政府工作人员直言，政策归政策，不容易操作。就拿地块调整来说，比如说把一块10公顷的纯宅地分割成四小块，那就意味着要拍四次，要和不同的地产商接触。接下来盖的房子就比较有意思了，会影响到规划。对开发商而言，有实力的开发商都是希望地块越大越好。而且在一个区域拿了地，还会再拿。

　　他举例说，在他负责开发的区域，有一品牌房企买了一块地，后来在旁边又买了一块。如果分割调整，整体规划太凌乱了。

　　不过，也有分析人士认为，“竞地价、竞配建”等出让方式确实可以降低地价，但配建的保障房分配又是个问题。

　　上海某镇一土地规划负责人说，有一些单价高的地块搭配公共设施，对地方而言是好事。因为很多开发商都不愿意这么做，“我们在城乡接合处，这样有政策可以操作，比较有用处。”

　　“现在溢价率红线是50%”

　　在12月18日的新闻发布会上，廖永林还特别指出，各地要及时公布住宅供地计划完成情况，以及存量土地开发建设情况等信息；及时向社会公布地价监测成果；明确溢价率标准，适时公布本地“地王”的参照标准，避免不实炒作误导社会。

　　“只要是核心土地，还是会抢，溢价率无法控制。”一刚刚拿下某城市“地王”的开发商指出，杭州就有优质地块超过一定溢价后竞配保障房比例的做法，但这“对开发商不公平”。

　　“走招拍挂，怎么控制溢价？”一负责土地一级开发的政府工作人员介绍，他们把出让土地时，房地产交易中心会说溢价率最好不要超过多少。但一直在调整，政策紧的时候，溢价率这条线就设定得很低；政策松的时候，就定得高一点，“我们做土地一级开发，能够把握的很少，我们是负责拆迁，把地弄到市场上交易。溢价率都是根据政策。而且这个东西根本无法控制。”

　　一开发企业高管言之凿凿地称，明年的地王还有可能出现在徐汇，总价或达100亿元。

　　上海某区土地储备中心一名负责人说，该区现在的土地成交溢价率红线是50%，但有时候无法控制。“我们今年土地溢价率没有超过50%，价格也不高。最近市里也没有新的政策。”

　　据该负责人介绍，从去年开始，上海所有土地招拍挂之前，都要多走一个程序把土地起始价报备给上海市规土局研判会，他们会审核地价是否定得合理，太高太低都会调整。他们审核过了，土地才能正式招拍挂。

　　【政策】

　　国土部出招促土地供应