中国城市发展（冬季）论坛 平行论坛三：城市房地产的可持续发展(实录)

　　中国城市发展（冬季）论坛2012年12月15日在河北省张家口市崇礼县召开，以下为平行论坛三：城市房地产的可持续发展。

　　王炜：咱们时间差多了，这个就开始了，非常高兴受主办方的委托，主持这个论坛，我是和讯网的总编辑，近期关于中国城市化的话题比较热，上周三我跟 戴尔中国区的总裁聊，你认为中国未来的趋势是什么？他回答是（英文），我们大家聚集在一起讨论一下这个话题，我给大家介绍一下现场的嘉宾。他们是发改委城市中心副主任乔润令先生；财讯集团戴小京先生；中信证券(600030)公司胡煜；国开金融副总裁李东明；上置集团董事局主席施建；香港南丰（音）发展有限公司副董事长司徒启瑞；能兴控股集团钟乃雄；苏州广大投资董事长朱总，哈尔滨工业大学教授王晓夫；河南秦春明；易鹏；杨晓光先生；下面的时间这么安排，大家简单地做一下自我介绍，刚才做了一个介绍，可能不太深入，每个人控制两分钟左右，我们再开始一个正式的讨论。从我这边开始，施总，您开始，上置。

　　施建：谢谢，上置集团是在香港上市的一家房地产公司，我们旗下有两大块有一大块是二级房地产的开发和建设，包括酒店、包括商业地产包括一部分的住宅和办公楼，第二块业务是城镇化的建设，从2001年开始，我们有三个方向上的城镇化建设，第一块上还有将近10万平方公里的发展，在沈阳也有发展，我们现在做这块的业务。

　　王炜：有请李东明先生。

　　李东明：各位下午好，国开银行是全资的子公司，承担国家开发银行直投的子公司。其他的三个版块介绍一下，股权投资、基金管理，海外投资，依托于开行传统的资源和优势，近两三年以来，在全国各地开花结果效果非常的好，等一下会和大家介绍一下。

　　戴小京：我是财讯传媒的总裁，财讯传媒主要是出版了一批杂志，也包括财经网(博客,微博)，我们的杂志里头有比较著名的证券市场周刊，财经杂志。

　　易鹏：我是国家发改委城市和小城镇中心的研究员。

　　温永鹏：我来自深圳，我们公司没有做过房地产，我本人是研究经济学的，我在德国获得了经济学博士，所以还是对这个话题可以跟大家讨论一下。

　　王晓夫：谢谢有这个机会，我本人长期哈尔滨专家咨询委员会工作，马上就退休了，就要到哈尔滨工业大学做专职教授了。

　　胡煜：中信证券是中信集团下面的证券公司，是中信银行(601998)，中信国安(000839)的公司，是中国龙头的企业，我们有投资银行，市场管理，研究，基金业务能几大板块，之前是2001年去美国芝加哥大学攻读博士，在投资银行部做了四年的投资银行，今天非常荣幸有这样的机会和各位专家一起来探讨一下咱们中国未来解决咱们中国内需的很重要的热门话题。

　　乔润令：国家发改委城市和小城镇改革发展中心，是我们国家的专业机构，我们主要从事两个方面的业务，第一为中央国家机关相关的政策部门提供政策咨询和政策研究，第二我们旗下有700个中小城市和小城镇的试点，我们可以通过试点研究发现总结在中国城镇化过程当中遇到的焦点问题，难点问题和热点问题，直接把相关的问题变成研究，供政策咨询。

　　杨晓光：我是来自土地大学的，实际上我的职业主要研究交通问题，大家知道交通和土地是一对兄弟，昨天无意中在讨论的时候，说起自己的想法，我曾经关注综合体，关注着交通引导城市发展，他建议我今天给大家一起交流一下，我一会谈一下观点，我在跟踪日本的轨道和周边的土地开发。

　　秦春明：河南省的西北部，是一座历史悠久的城市，我国《诗经》中是描述徽县（音）的景色，公元前81年，1988年建市，总面积是2700万平方公里，是中国宜居的县，全国新农村建设示范县，经济实力居河南省第17位。坚持以转变城市发展方式为主线，以新型城镇化协调科学发展，探索出了一条中小城市发展道路，徽县模式受到了国家发改委的充分肯定，这是我们徽县的基本概况。

　　孟庆轩：来自斯坦福大学。谢谢。

　　司徒启瑞：来自香港南丰集团的副董事长，我的普通话讲的不怎么好，请大家见谅。1995年我父亲开始做房地产7、8年前，我们来中国投资房地产，今天很高兴跟大家研讨。

　　钟乃雄：我是广东能兴集团的董事局主席，能兴集团最主要的业务是投资，目前投资还有房地产也是主营业务，还有其他的生物制药还有文化体育也是我们一个方向，我们集团旗下有一个CBA队，喜欢看篮球的知道，就是佛山篮球队。

　　王炜：我们的嘉宾都做了一个自我介绍，可以看出来我们嘉宾来自各个方面，大体是这么构成的，一个方面是学界的以乔润令先生为代表的长期研究小城镇建设的团队，另外一方面就是房地产，像能兴、上置、南，我知道能兴基本上是佛山本地，其实是南海为主，去做房地产开发，上次是在上还有一个比较有名的平台，他们在上海。

　　另外还有媒体界，还有金融圈，包括企业完成上市融资，还有国开金融，他们是专门负责城镇建设的融资，我们桌上坐的，基本上可以完成房地产的产业链，从开发、研究到融资，到上市，应该说是讨论会有一个比较好的氛围，我的第一个问题其实是想问一下大家，对于目前的城镇化建设，对我们的房地产市场会带来一个什么样的影响，因为大家都知道，房地产市场目前受到一些所谓的调控措施的影响，国内到2011年底，我们的企业已经达到了8.89万亿，这个数量不少了，建成的面积也不少，距离真正的满足我们的城镇化需求，可能还有一定的距离，在这样的情况下，一方面是调控，另一方面还有产能不足，你要完成我们城镇化的过程，再一个方面是我们的资源分布不均匀，我们大量的房地产的开发的行为发生在一线城市或者二线城市，比如说昆明、西安，一些二线城市，他们的城市化率不足，我想问业界的朋友还有研究者，大家怎么看待房地产调控和城镇化之间的这种看起来是有一点冲突的关系。

　　李东明先生你们是投资最多的。

　　李东明：谢谢王总厚爱，我们是王总这个话题其实也是在我们的业务开展过程中，一直在考虑的问题，其实是很对，现在的城镇化的发展推动，和目前所面临的房地产的宏观调控，是不是存在冲突，或者是对城镇化的影响，是不是有一些的消极的影响，在我们看来，这两者之间还有一些良性的互动的因素在里面，我们公司选择这个城镇化的这个业务发展方向的一个主要的理由，可能也是侧面回答王总的提问，相当于抛出我们的砖头，供大家讨论。

　　国开金融是国家开发银行，大家知道以前是政策性银行，一直从事政策性贷款的业务，突然成立了一个投资公司，而且这个投资公司不是去做金融类投资，而是选择了类似于实业，做城镇开发跟土地、房地产打交道的方向，很多人对这个事情产生一些疑惑，其实我们的考虑主要有这么几点，第一我们对中国的城镇化发展有坚定的信心，我们现在认为中国的城镇化政策，可能是未来30年内，中国最重要的政策之一，依然会有强大的生命力和推动力在。

　　第二点从我们自己的业务结构，我们做了一个分析，国开行在2012年上半年的时候，我们做了7万亿，这7万亿我们有50%投向了中国的城镇化，帮助中小城市基础开发等等一系列的东西，都是我们做了大量的贷款的支持。但是反思我们的城镇化的这样一个结果，或者反思我们城市建设的结果，我们又看到了很多不如人意的地方，其实今天的论坛上，包括上午的论坛上，很多专家、学者、官员也都谈到了这样的问题，对我们规划的没有持续性，对我们的交通的拥堵性，对我们城市发展的不人性，以及城镇化建设中人口的城镇化与土地的城镇化，与整个生活状态之间城镇化之间的差距和冲突，这是我们看到，也是我们认为不是太满意的地方，分析这样一个原因，我们认为可能是在过往的30年的城镇化过程当中，我们投入了这么多的资金，但是我们没有很好的发挥一个主导的作用，而是把城镇化的主导型交给了地方政府，或者说地方政府的由于财政体系的原因，又把这个主导型交给了开发商，而中国的开发商在前30年来，做的就是卖房等简单的商业模式，对一个民生品质的一个关注，可能还是不够，所以我们基于这样两个层面的认识，一个是对政策坚定的信心，一个是对目前城镇化发展中，出现的一些空间，出现的一些问题的认识，我们认为如果说我们把我们的贷款和我们的直接的投资结合在一起，变成能够引导，良性的引导中国城镇化发展的这样一个力量，可能会对中国的城镇化建设，有一个帮助。

　　三年的时间表明，虽然我们成立以来就面临一个政策大背景，但是我们的业务发展还是非常的好，非常的快，而且深受各地政府的欢迎而且还很受我们合作伙伴的欢迎。关键我们在跟各地政府之间，达成一个平台，用我们的资金的力量，用我们资本的力量，来引导各种有力的资源，进入城镇开发，这样一个领域，帮助一个城市，一个区块来进行良性的发展，这里面我们考虑了民生问题，考虑了长远规划的问题，考虑了智慧城市的问题，考虑了绿色低碳的问题。这是我们的一个基本模式，在这样一个情况下，我认为目前的房地产的调控，对我们的城镇化发展是一个储存金的过程，更关注长期城镇化的效果的一个过程，对城镇化的一个健康的推进，是有一个积极意义的，这是我们的一个基本观点，供大家讨论。

　　王炜：李总是手拿钞票，现在资本说话了，资本说我们现在开放了。确实在过去我也听到类似的，他们说中国没有地产商，我们都是包工头，我们做完就走了，作为市场化运作，而且在香港上市的集团，施总，您同意统吗？

　　施建：我的看法改革开放30年，28年之前，没有房地产商这一说，改革开放两三年以后，开始实行商品房的制度，把一部分的原来的国家配给的公房改为商品房，买断了一部分老的公房，变为商品房，发展商又取得土地盖成了商品房，所以我想28年，或者改革开放30年以来，房地产商为在国家的宏观政策的指导下，为社会做了两大件事情，第一上交了各级政府几十万亿人民币的土地出让金，让政府得以有这一部分巨大的土地出让金，来开发建设配套，扩展到今天51%以上的水准，这是房地产商在政策指引下面做的第一大贡献。

　　房地产商为我们改革开放的社会所做的第二大贡献，就是为现有的所有的有房者提供了一个巨大的财富来源，试想20多年前，不管是我们在座的每一个人，或者甚至于我们是我们党和国家的领导人，毛泽东住在中南海，中南海的旧院是他的吗？周恩来在西花厅，西花厅是周恩来的吗？也不是，没有私人财产可言。但是正因为国家通过房地产所建设的楼宇、住宅，成为了广大有房者的私有财产，我认为这也是房地产商为社会所做的贡献。

　　当然大陆不像我们香港，香港上个世纪3、40年代就有自己的私人房，中国大陆来说只有在30年前改革开放以后，才有了自己的房源，这是房地产商为中国所做的贡献。房地产商在中国城镇化建设中间怎么做到可持续发展？我认为我们在秉承设计过程当中，政策要做调整。我们有一些领导不懂宏观经济，也不懂微观经济，房地产商是什么？上下游拉动的产业，几十个、上百个对整个国民经济在任何时候都是支柱产业，只要是懂宏观经济的人，都认识到是支柱产业，美国比中国发达了，但是美国现在有一个非常重要的指标，就是房子盖了多少万套，同时销售了多少万套，这个就是一个重要指标。

　　还有一个重要指标就是金融的指标，我们国家不懂房地产，这个上一届领导就会有一些莫名其妙的话。我说不懂宏观，不懂微观，把房地产商视为洪水猛兽，是你政策设计的错误，是你顶层设计的错误。那么为什么现在会出现很多很多的房地产商经过几十轮甚至于上百轮一个甲级地段好的土地拿出来竞拍，会溢价多少倍，为什么会出现这种情况？我们南丰副董事长司徒先生非常熟悉香港的土地竞拍，香港土地竞拍叫价高者得，英雄莫问出处，这是一个市场公平的游戏。但是为什么会出现多少轮竞拍，因为物以罕为贵，你在中央政府，包括各省市政府告诉大家，你这个省每年只有两三千公顷土地，按照国土资源部要求，这个中间70%又必须用于安居房保障房建设，剩下的又有多少呢？大概只有几十万，甚至于一个大城市只有上百万平方米的商品房可以供应，在这么一个量的情况下，怎么会不引起房价以非想象力的往前爆升呢？这是一个经济规律决定的。

　　我们非常重要的刚才乔主任讲得非常好，我们城镇中心，改革中心，就是有一个政策指导，有一个试点的推广的过程，李主任也在这个地方，我们希望什么呢？希望国家进行解剖麻雀的基础上，根本不同的城市，大中小发展的情况下，提出一个对应的政策，使我们国家的城市化健康的发展。

　　王炜：对房地产商进行了一次证明，他确实是提出了一些问题，其实给我印象比较深刻的，过去我们有一段时间以来的城镇化的成功，其实是依赖于房地产开发。那作为政策制定者和执行者，乔润令主任您怎么看这个问题？

　　乔润令：我讲几个观点，我们有一句话，经常被人民说起中国的城市像欧洲，中国的农村像非洲。我们30年来中国的城市了巨大的变化，我们看到大城市、中等城市、小城市，非常的漂亮，我想在这个里头，肯定有开发商的功劳，我对房地产商的定义是中国城镇化的参与者，也是添砖加瓦的促进者，更是改革开放红利的获得者。但是我这个观念要说明什么问题？就是中国的房地产业的发展，可以说才刚刚起步，未来的前景非常的看好，为什么？刚才我们定义了中国的房地产是和城镇化是紧密相连的，而中国的城镇化在未来，刚刚我们上午讨论了，十八大以后是经济的发展的主动力之一，而且我们的城镇化刚刚过半，如果按照实实在在的算的话也不过三分之一，我说的话，我们的城镇化仅仅达到了五分之二的水平，五节刚走了第二节还有三个层次，所以说房地产业的前景非常广阔，可能会有产生更多的房地产商。第二个观点，房地产商必须转型，为什么呢？因为我们的城镇化要转型，我们的城市发展要转型，那么城镇化的参与者你的推动者，或者是获益者，你的方式肯定也必须转型，我想转型可能主要来自三个方面。

　　第一个从中高端为主，转向中低端为主。因为我们城镇化的主体是农民，我们国家的农民收入不过几千块钱，他们能买得起，比较住中低端的房子。

　　第二个从大城市向超大城市转变。农民工会回流，中小城市就业的人也会增加，因此存在着巨大的房地产的需求，所以说房地产业在这个方面的发展前景非常广阔。

　　第三个我们的建筑像创新的方式转变，中国的房地产业，中国的开发商在土地开发商极富创新能力，创造了不仅住宅地产，还有旅游地产，甚至寺庙地产都有，在寺庙里面都可以搞房地产。所以我觉得已经开发到了极限下一步我想在住宅本身上，工业化、产业化、绿色化方面可能要进行重大的转变。

　　王炜：乔润令先生提出来一个观点，房地产商不够多，目前的隐含的还有一个，我们每年建了7亿多的房子还是不够多的，当然相对于我们城镇化的过程当中，确实还不够多，但是您提到了，说我们现在的一些地产的玩家要从中高端向中低端转移。我问一下司徒启瑞先生，你都是豪宅项目，您是准备好转型了吗？

　　司徒启瑞：我们香港投资大部分是豪宅，王总说了。但是我们在中国，我们的主力不是在住宅，而是在商业的写字楼和商场，我们看到中国耐销的城市化，刚刚施总说的我认同，80年代回香港，我们的中级的房地产商好像20几年，中国的房地产商买地建房卖走了。但是后来90年代开始变了，我们看到市场的需求不是买一个房子，是买一个好好建好的，可以管理的房子，好好休息的房子，就是买一个家，就是一个家所以我们有不是买一个房子，而是买一个家，一个好的家庭，所以我们跟其他发展商们说，90年代开始谈了，所以我们南丰有什么转变？就是我们以前的豪宅卖掉了，1995年中，我们的太太现在我们的董事长，跟我的岳父说，我们可以不卖吗？可以上来收租，那时候作为一个写字楼，不是中国的，是老外的，我们中级也可以做了，做得很好了。所以我们南丰的转变，我们1995年以后，我们很多好在不卖了，收租，还是其他建起来的房子收租。刚刚我们这个月月初有一个房子在山顶，刚刚建完了，有的都住进来了，租金是95万港币一个月，香港有很大的需求。我们是业主，包租公，租客付50万、60万一个月，要求很高了。很多是国际跨国公司的主席，有什么问题打电话给我了，投诉了。所以1995年以后，我们建豪宅确实很重要，我们又保养，这个对我们市场来说是很大一个改变。

　　所以我相信中国的房地产商，很多人有很大大的在香港上市了，他们很能干，他们有头脑，他应该是转变了。所以应该不是以前的房地产商买地建了以后卖了，跑掉。所以这个转型，应该是我看中国是刚刚开始了，我们也希望来中国参加一部分，跟钟总也有合作，谢谢。

　　王炜：司徒先生已经给前面钟先生树立了很好的榜样，因为钟先生说普通话也不好，没有关系，你前面有不好的。香港的司徒先生已经传授了经验，他们是持有房产，不是做销售房产，我最早在主持这个论坛的时候，我们的问题是城镇化的政策和调控之间的冲突，尤其是对中小城市，中小城镇的这种影响，而钟总所在的企业，他们大部分在广东佛山、南海两个区做开发，这个是充分满足中小城市的开发需求的，当然了你说中国的一些小的城镇，他的规模确实很吓人了。那作为这么一个庞大市场的拥有者，而且我们知道广东的房地产，其实这些年来波动并不大，钟总你怎么看待这个问题，会有影响吗？

　　钟乃雄：这个房地产的调控政策说没有影响是假的，而且影响整个调控的政策对房地产的行业的调控影响应该是很大的，因为就是说讲这个问题，刚才王总讲，我们所在的地方也好，就是讲这个问题的时候延伸出另外一个问题，今天的房地产已经不是城市发展，这个调控带来了原来的速度，可能改变了，就是发展的速度改变了，发展速度的改变以后，就会处在我们房地产在行业的本身，今天大家在论坛上讲了很多，就是说城市的问题，为什么讲城市的问题，这个里头也影响了土地的供应，包括政府的负债过高的问题。从另外一个角度来讲，可能也达到破产的边缘，如果说这个问题是不是调控引起的？我不敢说，这个速度也会产生的，就是说各个城市融资，融资所带来的负债带来的一定的风险。就是说现在各个城镇的负债率比较高，而且现在到2011年以后，更多城市的还贷的时间也到了，所以这个负债高了以后，影响了整个的资产价格，股市的价格包括汇率的方面，所以我觉得对我们房地产行业还是有很大的影响的。

　　现在就是说如果是说政府负债率确实很高，也建了很多的项目，如果是说那里的政府的负债影响很多，政策也会发生很多变化，当地的房地产价格也是有很多的不确定性，这两个有很大的关联。所以今天听了今天的讨论，讲了融资问题，包括华生老师，李铁主任提到很尖锐的土地问题也好，或者是城市的融资问题也好，大家已经提出来了，有什么更好的城镇发展过程当中融资的模式有什么改变的方式，这是我觉得跟房地产业可持续发展应该有很大的关联。大家提出这个了，今天很多的专家在这里，因为融资模式政府原来的负债，主要是负债率是政府的平台融资，还有目前的PE以外，发行债券的只有特许的四个城市才能发生债券，他们城市的中小城市的这种金融体系，是怎么建立，结合政府金融机构，我们那些民营机构也好，结合在一起，一种新的融资结构，解决城市的高负债问题，我觉得是一个比较大的一个问题。

　　大家讲顶层设计，我是比较外行，但是是不是在这个论坛提出来，能够不只是在这里，大家讲提一个问题，发改委提出一个可行的方案，可以行动的，哪怕试一下也好。就是说有一些机构支持，然后有政府还有金融机构，加上民营企业，组成一种新的融资主体，融资机构对这个问题进行探讨。我就说到这儿。

　　王炜：钟总不愧是改革开放前来的，步子迈得比较大，我们现在是地方债，钟总一步就是提出了像虎门这样的地方也是可以发债的。刚才我怎么会举了虎门这个例子，让钟总炮火对着我们。刚才钟总提到了我们现在很多的地方政府，在过去的土地、财政的执政下，现在面临了一些困境，我想问一下我们在座的河南徽县的副县长，你们有没有感受到土地财政趋紧的压力？

　　秦春明：目前在城市发展转型过程当中，没有土地财政，可以这么说。同时也没有摊大饼，我们就是在原有的基础上，先拆后建。从08年开始到现在就是稳步向前推进，我把我们的做法通过今天的这个论坛，也跟在座的各位简单介绍一下，刚才乔主任说，房地产业刚刚起步，应该由大城市向中小城市转移，在转移的过程当中，我们作为一个县级市，我们的做法跟大家谈一下，以便我们在今后的工作当中，向小城市呈现这些政策。

　　我们上个世纪6、70年代，徽县当地政府提出了，在全国了享有美好的荣誉，这届我们新的市委市政策成立以来，然后有没有回避的城市的问题，抛开老城建新城，没有摊大饼，没有土地财政，土地这块财政没有收益，我们对我们现有的城镇的，城中村，村中城进行了改造，老百姓是我们最大的受益者，政府提出来群众得实惠，城市得形象，开发商有利润，同时也是大量集约了土地，没有摊大饼。

　　王炜：我们徽县是集约闹革命，没有太多做摊大饼的工作，我不知道易鹏你作为观察者来看的话，像徽县这样的案例在全国多吗？我印象当中，很多我们的城市还是土地经营比较多。

　　易鹏：我谈一个小观点，其实不管土地财政也好，地方负债也好，地方靠现在这种模式难以维持，第二个观念地方要发展，城镇要发展，房地产商要发展，必须引进大量的外来资金，或者开发商也好，国开银行也好，但是开发商、国开银行也是慈善家，我谈一个观点，因为今天上午房地产的协会会长在讲，房地产在中小城市，很多人这个话我认同一半。为什么呢？第一个当前人往高处走，这是挡不住了，既然北京、上海也有这么拥堵在这个城市，这个承载能力有多少，三千万以上不足为奇，这个趋势不是人的意志为转移的，不是政策而制定的。

　　第二个目前搞新的城镇化，应该讲解以人为本，要突出市场化的力量，能够根据他的价格选择，自由的来走，可能很多人就离开他以前的农村来到城镇，来到城镇来到城市，离开城市来到都市，这种趋势你不能阻拦的，随着力度的加大，可能这个局面会加速。所以我的父亲是一个原来教育局的局长，他修了很多希望工程的小学，现在很遗憾，现在很多小学不用了，我们不要可以去扭转这种趋势及这是趋势的必然。

　　第三，中国房地产8万多家，中国的房地产中间，要死一半是必然的，要解决规模，解决特色，你如果这个中小城市规模太小，特色不突出，产业没有支撑，刚才前面讲的逻辑没有可持续发展的思维，没有可盈利的模式，不会来的。这个两者之间一定会妥协，妥协到什么地方，中国中小城市中间可以有10%的城市成为房地产开发选择的目的，有三个条件，第一个就是有一定的规模，中国千强镇在7.4万规模的人，一个镇没有5万人，你到贵州和云南，面积只有一平方公里，这个镇你愿意进去吗？不愿意，房地产一定会在四川平原、广东平原，珠三角这些地方；第二个条件，这些地方要有特色，旅游特色，漓江是发展旅游地产、养生地产、养老地产；第三个条件要有福利，一定是立足亿特大城市群中小的城市，北京、上海有这种消费业拉着，一定会转移到中小城市去，中小城市有产业支撑，这种情况下，就有可能给房地产带来机会，我总结中国房地产在中小城市，但是在具备三个条件下的10%不到的城市才有机会，我们房地产开发商一定要算好账，才能进入，我的观点陈述完毕。

　　王炜：易鹏刚才提到一个观点，和乔润令好象不太一样，你说死一半，乔润令说可能8、9万还不过多，而且刚才我们还谈到一个话题，就是关于这个土地的经营问题，实际上这个问题，现在我们层层往下分解的话，难道你到一平方公里没有开发价值吗？但是地方政府觉得还是要发展，我要对这个镇负责，你们不来开发，我们就成立一个开发公司，从这个角度来讲，是不是乔老师说的，可能不计经济成本，可能搞几家。这个问题请想斯坦福大学的先生谈一下，这些是中小城镇的开发商如何控制的，以及合理的利润是多少？

　　孟庆轩：中国的房地产和美国的是急性问题，太不一样了，我记得前不久对话栏目邀请诺贝尔奖当中的佼佼者，他就说你能用一个部分钱买一个厨房和卫生间吗？作为金融工具不能分割，不能建立。我们中国收益最大的投资，资产性收入，一个是股市，一个是房地产，这个是显而易见的，我们这个行业在多大程度上投融资能够利用资本市场，我想今天谈的这个问题是不是太少了，除了上市公司能够直接筹资之外，绝大多数房地产除了滚动式、自有资金加上银行之外，这个对可持续发展没有详细的方案，所以还要发展资本市场，资本市场就是新的金融工具，比如说RERT这个工具，发展行业的融资和买方有百利而无一害的东西，为什么研究了这么多年，简单的工具我们要熟悉它的定义，熟悉它的功能，为什么推不出来呢？如果推出来北京的白领阶层钱不是存在银行，如果那样的话，他们到死也卖不起房，因为利率跟不上。如果RERT投资于好的房地产产生的收益自然能够匹配这个植树，对买房的人也是好的东西。如果没有好的投资工具，比较完善的资本市场创新，对房地产业，对房地产的买方，对房地产持有的存量和增量都是不利的，所以我想金融创新这方面，对这个行业还是比较好的。

　　现在房地产也是一个准金融业了，利用银行利用的比较多，银行实际上是希望贷给房地产公司，有的不希望，因为这个 是周期性变化的，这个也给银行带来附带。银行不是市场化利率，贷款利率是比较一刀切的，对于高信用级别的，低信用级别的，利率都不能像市场债券那样随行就市的变化，这个东西不一定准确，一旦到了调控，一旦到了下行，一旦紧缩，银行那边又有这样的危机，大家讲到的顶层设计，实际是完整战略，如果仅仅从市场，从经济学，从买方各个角度去看，都是盲人摸象，不是完整的建设性战略。我们这么大的基础性行业，这么大的支柱性行业，完全值得做这么一个很大的设计。今天这样一个论坛我觉得很好，但是每个人几分钟的时间，把这个问题提出来了，但是绝不可能解决，最终的解决是主办这个论坛的发起方，对这个问题关联有意义的人，真正持续的开展研究，才能做出这么高质量的解决战略，不做这个东西，这个方法是缺失状态，大家各自为政，摸着石头过河，最后是亡羊补牢。

　　王炜：孟先生给我们介绍了一些金融工具，但是他还是提到了一个关键词，关于金融工具的引用，前面有人也提到了这个，这是地产商里面的问题，现在房地产各种各样的融资方式加下来，加上地方的房产公司什么的，有15、6种，包括NBS，建立一些种种的信托，这些方式，作为一个专业从事行业呼吁，除了上市你还能不能给他们制点别的招，长势现在IBO也停了，现在有没有好的招。

　　胡煜：其实我想谈的是这样，金融工具在咱们任何一个行业的发展中是特别重要的，特别是房地产行业，是一个高层的的行业，但是说实话，我觉得金融本身这个行业是一个服务性行业，是应该根据各个行业的需求和国家发展的需求和国家宏观政策的大体的框架内，一般商业的以债为主了，比如说刚才提到的是去企业债，ASB是市场支撑的金融工具，但是这样的金融工具，还是比如信托，像对房地产企业的成本也都是比较高的，而且能够参与到这些债的玩家，都是银行、交易商协会，其实房地产造成非常大的冲击，我们很多的资金渠道，我觉得刚才提到很多上层结构的设置，包括前面一些房地产泡沫的问题，未来城镇化限购的问题，其实我觉得这些问题，从我的角度来说的话，我们有的时候把简单的问题复杂化了，人类从一开始以经济为准则的，以各种各样的经济活动开始逐渐的形成一定的群体，然后形成国家，形成政府。其实从我的角度，我是希望任何一个行业，任何一个发展，以经济为准则一定一些方方面面的一些政策和行为。你比如说房地产的调控，这个对他的这个限购的话，我觉得是房地产可能局部出现了一些泡沫，但是通过限购的方式，是真的解决了房地产健康发展的问题，我看也不一定，因为很多东西是需要有经济发展的方式去引导的。

　　我接着刚才孟总讲到美国的房地产发展的模式，包括像纽约、芝加哥、费城、底特律都是很大的城市，很多大量的人口我都往里面的拥挤，有很多的交通拥挤，资源利用率不高，人民的幸福指数不高，当然有两个因素造成了城镇化的布局，一个是向外推的因素，人在满足自己一般的要求之后，有一些对生活质量的要求，我们十八大提出来要和谐发展，注重民生道理是一样的，大家在北京、上海这个地方，为什么？我多赚几千块钱，其实挺累的，这是城市往外推的因素。

　　另外一个因素就是把人往外拉的因素，把中小城市发展起来，这样子，因为一般老百姓，我们国家的个体是老百姓，国家的整体是老百姓的集合，老百姓就想我到城镇，我一个小时到那里，我到别的城市照样能找到合适的工作，虽然工资低了一千块钱，但是房价很便宜。有的就选择离家比较近的生活，这些在我认为都是经济规则，大城市、小城市的发展，都要把自己当做是一个经济体，你要配套一个自己的基础设施，配套自己的产业设计、生态化、生活质量去吸引大家能够在城镇里面生根、发展，就是我们的城镇化的发展，需要生态化和产业化，这样子我们才不会是简单的建了一座城。比如说像鄂尔多斯(600295)的鬼城的东西，留下了钢筋混凝土，那个是没用的，我们需要产业，需要人力，我们谈十八大谈人性化为什么？中国未来的五到十年发展靠内需，中国从五分之二到五分之五的城镇化的过程，这个房子加起来了，有一百座高楼，就是城镇化了，不是这样的。以经济为原则，如果发展的策略和上层的设计以这种经济原则，我相信同样的金融产品也会回归到这方面来，现在为什么说控制的非常严，看着是有风险的，成本就提得非常好，在美国做一个房地产，融资成本渠道非常多，而且整个所有的经济原则，大家多是很理解的，它的成本就下来，包括RET，在国外是一个非常普通的融资工具，做房地产跟我做其他的产业没有任何的区别，就是一个简单的金融模式，我的投资多少，回报有多少。从这个角度来讲，目前金融产品的确对咱们的房地产产业有一定的限制，然后后面的城镇化发展，可能会越来越注重以城镇化为出发点，所以我期待我们有很多的金融产品的出现，包括像RET这样的。

　　王炜：刚才胡煜和孟总提到一个问题，就是关于美国房地产。美国房地产其实有一个原则，在美国做房地产有OPM原则，我们用别人的钱做事情，初期我觉得我们的房地产也是这样的，但是越做越重，到今天，就像胡煜说的，我们确实是需要一种金融开放，更多的金融创新，依次相关，其实放开以后，我们怎么去应对未来的城市的地价，尤其是一线城市的地价，以及一线城市摊大饼式的局面，我知道杨晓光有这个想法，关于轨道交通的想法，我想听听杨教授的说法。

　　杨晓光：上海在修地铁一号线的时候没有钱，没有钱就把每个地铁站丢给沿途的各个区，让区长自己去建，结果各个区没想清楚，觉得是一个负担，都在对付，所以上海地铁一号线问题是最多的，到地铁二号线的时候，区长都想清楚了都想自己建，市长说不用了，我们自己有办法了，我们有很好的整合起来做一种工作。我讲第二个例子就是我是中山市人民顾问，你们应该考虑下个一百年的事，你们中山市是典型的地级市没有县直接到镇的城市，怎么把这个整合起来，你们要抓紧做轨道网规划，做完以后很有意思，我就告他一个很好的黄金区域，我们搞房地产开发的都会理解这个东西。结果他更夸张的搞了三乘三平方，圈下来了，政府产业界是有博弈关系的，政府博弈越多的话，你获得的相对要少一些，我想讲一点跟重要的事情，我注意到香港台湾过来的地产商，他做一个项目的，会花一个很大的功夫，首先对这个地产的综合分析，其中里面很重要一块就是交通的，现在大陆的地产商都把这个当成一个负担，都是应付，最后吃亏的都是我们的地产，做出来的跟香港、台湾国立的地产商是不一样的。

　　这件事情我讲的比较简单一点，现在有一个交通印象分析，不是为了别人做，而是为了你的，你自己要想清楚，我们曾经在上海画几条地铁价值的分布线很有关系，我只想提醒各位一点，可以在解决城镇化的时候，注意不是城市化，是城镇化，这个时候我们很多地产的概念要发生一些变化，这一点，为什么在那里居住，为什么买房子，那里价格为什么归贵，这不是简单的金融运作问题，还有最基本的一些考虑。我就是给大家这些建议。

　　王炜：感谢王教授，他谈到了城市规划的问题，正好是王晓夫教授是受市长委托，现场是代表他自己发言，我想比如说我们以阿城为例，我知道是比较靠近哈尔滨的地方，怎么从城市功能分布，城市功能的区划去分化、缓解哈尔滨的工业化和信息化以及城镇化的问题？

　　王晓夫：谢谢主持人有这么一个机会，简单说一下，先说个人的观点，因为主持人给我提出这个问题，阿城这个地方离哈尔滨很近，如何吸收哈尔滨的工业能力，还做不到，现在是被哈尔滨所吸纳，处于这个阶段。但是随着城镇化的发展和建设，目前在人流方面确实有了这方面的趋势，我借这个机会，代表王铁林先生发言，5分钟时间我简单介绍一下。

　　阿城区离哈尔滨东南23公里，幅员面积2千多平方公里，这个地方最特殊的就是公元115年，大金帝国定居于此，金朝最早定居于此，阿城由此建立起来，1987年是撤县建市，2006年是成为一个阿城区，目前总人口有60万人，这是总的情况。刚才几位有房地产企业，还有研究机构介绍的情况，刚才有位专家讲的中小城市能够吸引房地产业的条件，我认为在阿城恰恰是具备的。阿城是一个独具特色的卫星城，第一个是历史文化底蕴丰富，阿城是第一都，一直到1551年才迁到北京，就是金朝，就是目前在阿城毛村完好的遗址等等古迹是很多的。离哈尔滨非常近，处在主要的交通干线，从哈尔滨到黑龙江省任何一个主要旅游景区都要经过这儿，交通是非常好的，资源非常丰富，有全国最丰富的资源，东北最早的道教圣地，还有全国最早的滑雪场。现在已经有十多个滑雪场几十条雪道在运营，2008年被评为中国的优秀旅游城市，离哈尔滨的飞机场非常近。

　　回到这个主题，作为千年帝都阿城非常有优势，如何开发好这些优势，使阿城在全国房地产低迷的情况下，能够有所作用，有所突破，阿城的领导班子做出了这样的选择，就是仅仅依托哈尔滨这个特大城市，发挥优势发展，把阿城建设成为哈尔滨城市的后花园，是这么定位的，重点打造哈尔滨的生态宜居，这不仅是房地产可持续发展的载体，也是实现区域经济规划发展的基地，几年来坚持城市旅游、房地产大项目引领，使城市的房地产可持续发展势头良好。

　　第一个就是强力推动大旅游带动城市建设，现在金元文化被国家列为申请世界文化遗产，将来这个前景还是很好的，对老城区的建设改造也下了很大力度，虽然城区很小，但是很漂亮，按照他们的说法，哈尔滨市和省内外的人到阿城买房越来越多。

　　第二就是强力推进大招商，引领城市发展。现在正在谈的项目第一个是投资30亿元的建设，还有一个奥特莱斯的项目，这个正在谈，现在中小城市有他的优势，距离哈尔滨这么近，有一些大的投资商看中了这个地方。政府通过加强治理、加强管理，对阿城的丰富旅游资源和自然资源作为一个卖点。最后我想说一句话，参加这个话，也替区长说一句话，真诚的邀请各界朋友到我们阿城走一走看一看，亲自领略一下金元文化的风光，感受一下阿城山水的魅力，我想大家去，一定会回味无穷的。

　　王炜：王晓夫教授做了一次完美的招商引资工作，下面我们还有最后一个嘉宾，就是温永鹏他自己说对房地产没有太多了解，我了解到对德国还是比较了解的，能简单的用两分钟介绍一下德国的经验好吗？

　　温永鹏：我在德国生活的时间比较长，介绍一下德国的房地产跟中国的房地产有哪些区别。中国的房地产一个没问题，两个有问题，一个没问题就是需求没问题，我们进行城镇化刚性需求肯定有很多，需求肯定没有问题。两个问题在哪儿？一个是供给的问题，一个土地供给的问题，德国政府开发商是不允许炒作土地的，比方说开发商拿了土地以后在上面盖房子，花了多少成本，只能挣建筑的钱，我只挣盖房子的钱，这块约束的还是比较死的，政府手里的土地是用来平抑地价的，如果某一个地区土地需求比较旺盛的，政府要抛出来的自己的土地把价钱平抑下去，这点是我们的供给是有问题的，导致了另外一个问题就是价格有问题。价格问题，我们现在无论从哪些指标来看，中国的一些城市地价都是有泡沫的，包括房价租金比，包括房价收入比，从指标上来看，达到了泡沫比较严重的程度，在大的城市。这个泡沫是否会破灭，这个东西没有什么定论，因为我们可以随着收入的增长，因为我们的杠杆率很高，可能整个房地产行业，比起来美国金融创新比较多的国家来说，我们的杠杆率还是相对来说比较低的。所以整个我倒认为虽然有泡沫，但是并不见得会破灭，只是说未来涨价的空间有限，随着收入的增长，相对的泡沫程度会降低。我就大体上说这么两点。

　　王炜：感谢温总，时间不多，我们还超时了，非常遗憾没有进一步展开更深入的讨论，我想大家今天其实我听到了一个最普遍的词叫顶层设计，由此可见，不管是房地产行业的研究者、从业者都还是呼唤我们有一套比较理性，能够推动改革前行的，让大家能够从中小城镇的城镇化建设中间分享到改革开放成果的机制。

　　另外一个是大家没有说的，但是我可以总结出来其实就是让市场的归市场，开商的归开商，今天的论坛就到此为止，谢谢大家。