欧债危机催热德国房产投资

　　意大利人布里克尼夫妇最近刚在柏林时尚的普伦茨劳尔贝格区买下一套住宅。在解释为何选择柏林投资房产时，妻子莫斯卡说：“跟巴黎和伦敦比起来，这里的房价实在太便宜了。”

　　目前，柏林市内公寓楼均价为每平方米2000欧元(约合2646美元)，慕尼黑为3300欧元(约合4365美元)。而同档次的巴黎公寓楼价格根据地段不同在每平方米6000欧元(约合7937美元)到12000欧元(约合15873美元)不等，伦敦黄金地段楼价每平方米则高达17775欧元(约合23512美元)。

　　德国大城市房价之所以能维持在如此低的水平，主要归因于德国经济发展地域分布均匀合理，不像一些国家经济布局过于集中在几个超大城市。拥有350多万人口的柏林只是德国的政治中心，经济重心主要分布在西部地区，且布局分散。这避免了大规模人潮涌向少数几个中心城市，从而推高那里的房价，造成房产泡沫。

　　但在欧债危机阴云压顶的情况下，这种低价局面正在改变。据德国银行统计，在经历了2000年至2009年长达十年房价整体稳中略降的趋势后，2010年德国各大城市房价同比平均上涨5%，2011年涨幅进一步升至9%，2012年上半年则升至10%。房价快速上涨的一个重要原因就是越来越多的其他欧盟国家、特别是南欧各国的富裕阶层选择到德国购置中低价房产。在欧债危机久拖不决的情况下，德国许多城市的房产正被当作个人财产保值的避风港，从而推动了德国各大城市房租和售楼价格齐涨。

　　尽管如此，经济学家并不担心德国会出现房产过热和泡沫经济，原因在于绝大多数在德购房者是以现金一次性付清，而非银行贷款。与许多国家房产市场靠高利息贷款按揭的做法形成鲜明对比，一贯传统保守的德国人在买房这样的重大家庭财产支出上十分谨慎。在德国，按揭贷款购房通常的做法是最低预付房款的20%，然后按十年期的约定固定利率还款。在德国罕有超过十年期的房屋抵押贷款，这避免了贷款者可能在经济衰退时出现还贷困难，导致房屋止赎。而来德购房的外国人也大多数选择现金一次性付清，加之德国对于银行大规模信贷杠杆的金融监管十分严格，这些因素帮助了柏林这样的大城市多年来房产价格维持在超低稳定的水平。

　　当前，柏林房产市场在德国各大城市中表现最具活力，被越来越多的外国中长期投资者青睐，他们普遍预期柏林房产在维持了十多年的低价后将出现明显升值。

　　柏林主要房产顾问咨询公司思杰公司的数据显示，2012年该公司超过1/6的成交额来自德国以外的客户，相比之下2011年外国客户成交额占比仅为1/10。另一家公司阿克森特罗房产咨询公司今年接待的外国客户更是占到其客户总数的1/3。

　　思杰公司业务经理鲁特对记者说，在来德的外国购房者中，西班牙、意大利、希腊等南欧国家的人数激增，而且他们大多数是用现金一次性付迄，甚至有的客户连房屋都没实地考察就直接付款。最大的原因在于这些人担心欧债危机下本国金融体系会像世纪之初阿根廷爆发金融危机那样瞬间崩溃，银行存款一夜之间化为乌有。

　　当前欧洲央行的基准利率已探至0.75%的低位，银行按揭利率也跌至历史新低。出于对未来通胀的忧虑及资产保值的考量，部分德国人也逐渐表现出向银行借贷按揭购房的兴趣。最新数据显示，目前德国人的自有住房率达53%，比十年前增长约10个百分点。即使如此，多数德国人在购房时还是选择用存款现金支付，尽可能减少按揭比例。