新型城镇化利好中小城市房价

　　未来我国将推进新型城镇化建设，以城乡统筹、城乡一体、产城互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为其基本特征。在此背景下，过去十年高速、粗犷式发展的国内房地产行业将面临怎样的挑战与机遇？12月19日，企业家世纪论坛副主席、打的宝拼车网创新导师吴波做客《证券时 报》财苑社区（cy.stcn.com），就上述问题与网友展开交流。

　　吴波认为，城镇化战略必然导致房地产业发生巨大而深刻的转型，无论是企业组织形式、投资方向、开发技术、目标用户定位，还是利润率、风险机制、竞争领域等，都会出现明显的变革。房地产转型将在商业地产、居民住宅等多个领域深入地推进，其特征不仅体现于房产形式，更体现于投资区域、土地供给、组织形式、政策取向等诸多方面。

　　据了解，与国际社会比较，中国城镇化的道路仍然漫长而艰难。1998年，世界的平均城市化水平（城市人口占总人口的比重）是46%，低收入国家为30%，中等收入国家为65%，高收入国家为77%，中国为31%，而整个东亚和太平洋地区则为34%。到2000年底，我国的城市化水平尽管上升为36.09%，但仍处在一个较低的发展水平，比低收入国家略高一点。中国正在全面建设小康社会，大幅度提高城镇人口比重，逐步扭转、缩小工农差别、城乡差别、地区差别是其中的重要目标之一。为此，推行新型城镇化建设非常有必要。

　　在新型城镇化的过程中，房地产公司如何紧跟政策的脚步，获得最大化收益？吴波表示，一是要充分把握中小城市市场机遇；二是规避小城镇在区划调整方面的政策风险；三是关注好土地流转政策演变动向；四是通过产业集聚研究，寻找人口集聚的黄金区位预先布局；五是在节能环保、绿色低碳、信息化方面强化开发特色。

　　吴波认为，一二线城市才是新型城镇化的下一步热点所在，因为相对于三四线城市、小城镇而言，产业集聚、人口集聚等方面的规模特征决定了一二线城市恰好处于大型城市与三四线城市的联结枢纽的地位，可以作为疏散大型、特大型城市产业和人口的目标，在吸纳农村人口方面也具有一定的优势。

　　谈及现存的一些关于“泡沫”的争论，吴波表示，二三线城市主要是供给泡沫，一线城市主要体现为需求泡沫，新型城镇化为消除前者泡沫提供了契机。而就需求的规模启动而言，他认为住宅开发会早于商铺，虽然在黄金地段的商铺有着很大的长期投资机会成本。

　　针对城镇化造成大型开发商和区域性中小地产开发商之间的不同影响，吴波分析道，两者总体上都是利好，大型开发商对于产业和人口集聚、城市群成长的政策把握和转化的能力较大，可扩大市场纵深；区域性中小开发商具有本土优势，可利用自身在本土开发的优势拓展市场空间。

　　就房价而言，吴波表示，新型城镇化有利于中国人口、产业向中小城市、小城镇的集聚，有利于国内产业、经济、人口结构更加合理化、均衡化，在总体上将会遏制房价上涨过快的势头，并带来全民居住条件的更大改善。具体而言，他认为大城市房价从长远看会呈现高位温和徘徊的趋势，中小城市房价会受到利好刺激启动一轮上升，小城市和小城镇，尤其是小城镇在政策导向上有一定的不确定性，将成为未来房地产业的亮点所在。

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