房地产信托明年兑付规模达3100亿(图)

　　证券时报记者 张伟霖

　　2013年房地产信托总还款额约3100亿元。单纯对比数据，房地产信托将在2013年迎来比今年更大的兑付压力。

　　但是，今年四季度房地产销售市场的回暖却舒缓了这一紧张情绪，信托业在2012年这一房地产兑付高峰年度的平稳表现，也令业界对于明年的兑付情况大多持有乐观情绪。

　　明年再迎兑付高峰

　　今年以来，信托公司的房地产信托业务一直是处于较大的刚性兑付压力之中。据中金公司的数据显示，2012年全年到期规模达2234亿元，总还款额约2500亿元，其中2012年三季度到期规模达到了1000亿元。

　　而从今年全年的兑付情况上看，信托公司的整体应对情况称得上是游刃有余。监管层人士对此也表示，房地产信托的兑付存在部分单体项目上的风险，但整体风险可控。

　　不过，房地产信托在2013年将迎来更大兑付压力。据中金公司的预测，2013年预计到期房地产信托规模2816亿元，本息合计总还款额约3100亿元。对比2012年，到期规模及还款额的增幅均接近25%。而从兑付高峰期的分布上看，由于2010年~2011年设立的房地产信托呈现期限分散化，因此使得2013年单季度到期规模较为平均。

　　本息支出约占销售收入4%

　　据证券时报记者了解，为应对明年的兑付工作，监管层近日已经告诫信托公司，要将严守风险底线作为信托业明年工作的重点，即确保不出现系统性和区域性风险，保持对信托产品到期清算的警觉，着力增强到期清算工作的主动性，各地银监局和信托公司要对未来到期需清算的信托产品建立台账，实时监测清算进度，提前3个月安排清算事宜。

　　而由于信托业在2012年兑付高峰年度中的平稳表现，以及今年四季度房地产销售市场的回暖，使得业内对于明年的兑付情况大多持乐观态度。

　　申银万国的报告认为，2012年房地产信托本息合计到期规模占全年房地产销售收入的比例为3.79%，按季度情况看，由于一季度房地产销售处于传统淡季，该比率一度曾达到5.33%。但从绝对数额上看，当期的资金来源（销售收入）基本能够覆盖信托兑付时的本息支出。从明年情况看，由于房地产销售市场处于回暖状态，房地产销售收入按较低的增速即5%计算，则2013年房地产信托本息合计到期规模将占全年房地产销售收入的4%。

　　此外，申银万国的上述报告认为，2010年以后，信托公司在发行房地产信托时大多采取了较为严格的风控措施，以达到资金投向标的的资产价值能够完全覆盖资金本息的目的。因此，该业务总体上看仍是处于风险可控的状态。

　　五大措施化解兑付风险

　　据记者统计发现，从2012年以来出现风险的单体兑付案例情况上看，目前信托业大致采用了五大措施化解房地产信托的兑付风险。

　　一是要求问题公司提前兑付，如在山东信托黄金海岸股权信托投资基金信托计划中，因信托公司发现融资方存在信托资金挪用的问题，要求提前兑付以防范风险；二是项目展期，如华澳信托因“实德事件”拖累，致使无法及时收回款项，但华澳信托通过项目展期，最终完成兑付；三是借新换旧，发行新信托品种归还旧信托资金，如发生在华能信托与中信信托之间的、在星耀五洲项目上的资金接力；四是股权转让，即寻找下家接盘，如绿城中国将项目转手给第三方；五是资产拍卖，如中融信托青岛凯悦项目，信托资产最终进入拍卖环节。

　　作者：张伟霖