记者 郭海飞 实习记者 孙翔峰 中国冶金科工股份有限公司（以下简称“中冶”，601618，1618.HK）是名副其实的“地王”。
11月30日，其旗下公司以56亿元的底价拿下南京一地块，早在两年前，该公司便以200亿元的底价拿下与该地块相邻的两幅地块。
不光如此，截至去
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年底，中冶还拥有2000多万平方米的一级开发土地储备。其2011年年报显示，截至去年底，其在手房地产项目共有165个，计划总投资高达约2791亿元，规划建筑总面积达4728万平方米。
早在2007年，中冶便开始实施战略转型，加大对房地产的投资力度。但2012年上半年，其房地产业务仅实现72亿元收入，与去年同期相比下降16.18%，在总营业额中的占比由2011年年底的9%下滑至6.77%。
与此同时，中冶工程承包、装备制造和资源开发三大主营业务的业绩也出现大幅滑坡，导致2012年上半年中冶出现了1.86亿元的亏损，并发布了年度预亏公告。
虽然房地产有相当数量的存货，但是中冶仍要硬着头皮拿下“地王”，有些地块机不可失，况且南京新“地王”夹在中冶已有地块中间，不拿不行，资金再紧，也要让土地连片。
中冶大力发展房地产业务的一个背景是，中冶第一大主业工程承包的毛利率只有12%左右，第二大业务装备制造和第三大业务资源开发的毛利率也只有10%左右，与房地产业务20%左右的毛利率差距较大。此外，资源开发和装备制造业务受市场价格波动影响较大，收益并不稳定，因此中冶向房地产领域的投资越来越大。
截至2011年11月，以中冶总裁兼法人沈鹤庭为代表的第一届董事会、监事会成员和其他高管任期已满3年。但是中冶投资者关系处副处长邱子裕向本报记者表示，目前仍未选出新的人选，中冶将如何扭亏成为摆在新一任管理层面前的一个难题。
房地产激进扩张
2005年，国务院国资委批准房地产开发作为中冶的主营业务，中冶因此成为被鼓励和支持发展房地产的央企之一，也便没有了日后央企退出房地产市场的烦恼。
同年5月，中冶在北京成立了主营房地产业务的中冶置业集团有限公司（以下简称“中冶置业”），并将其作为集团房地产主营业务板块的领军企业。
中冶逐渐与地方政府探索出一种新型的城市基础设施综合开发模式，对城市特定区域进行包括一级土地开发、公共设施、轨道交通以及后续商品房、保障房在内的综合开发，同时为其旗下的房屋建筑工程、交通基础设施工程等公司带来大量业务，将房地产开发与一级土地开发、房屋建筑施工全产业链打通。
2007年，中冶便在南京率先进行一级土地开发，财报显示，中冶承包的南京河西区一级土地开发项目总投资高达161亿元，于2007年4月开工，预计2014年年底竣工。此外，中冶在河北也有类似项目。
当年，中冶的一级土地开发业务，便为其带来29亿余元的收益，使得中冶2007年房地产业务的营业额由2006的7亿余元猛增至39亿元，净增5倍多。
与此同时，中冶进军保障房建设，成为首家进军保障房的央企。2007年11月，由中冶置业开发的总建筑面积近145万平方米的南京河西莲花村经济适用房、中低价商品房项目开工建设，该项目总投资超过50亿元，是南京市当时规模最大的保障房项目。
“莲花村项目开工比较早，并且为当时最大的保障房项目，中央及省市领导非常重视，各方配合非常好，建设资金到位及时，项目实施顺利。”中冶相关人士与
华泰证券人士交流时称。
华泰证券发布的保障房调研报告显示，中冶与南京市政府在保障房领域采取政府拨款委托代建的模式，经适房采取3+2（%）方式，即总投资的3%为企业基本利润，另有2%的管理费。中低价房（限价房）采取6+2（%），主要原因是，政府调整了规划，容积率由2.2提高到3.5，并将7栋约17万平方米调整为回迁房。
2008年下半年，中央政府出台的3年投资9000亿元的保障房建设计划，为中冶的房地产业务赢来了一次飞速发展的大好时机。
2009 年1月6日，中冶便与
中国银行、中国
农业银行、中国
建设银行和
交通银行等银行签署了总额为350亿元的保障房信贷合作协议。
同年9月，中冶分别在上交所和港交所成功上市，融资渠道进一步拓宽，挂牌首日便募集183.59亿元人民币和155.85亿港元，成为当年全球第二大IPO。
在中央和地方政府的大力支持下，手握重金的央企中冶开始大力发展保障房建设。截至2011年年底，中冶旗下的保障房项目已经高达50个，总投资额高达508亿元，总建筑面积达2063万平方米，是目前中国最大的保障房开发企业。
虽然保障房拥有6%的稳定收益率，但相比商品房20%以上的收益率还是略低，因此中冶也在大力发展商品房建设。到2011年底，中冶拥有97个商品房开发项目，计划总投资约1798亿元，总建筑面积达2665万平方米，以及总投资额超过480亿元的18个一级土地开发项目，土地面积超过2000万平方米。
此外，中冶也在大力拓展利润更高的商业地产项目，中冶置业某合作公司内部人员向本报记者透露，“仅南京下关地王项目，就有60万平米的商业地产体量，目前中冶商业地产的比重越来越大，中冶一出手就是大手笔，不会小打小闹。”
中冶财报显示，仅2011和2010两年，其在房地产开发领域便完成800亿多元的投资。2012年，中冶依然在跑马圈地，除近期斥资56亿元拿下的地王项目外，7月17日，中冶置业联合北京市第五建筑工程有限公司耗资22亿元拿下北京大兴一幅二类居住、商业金融用地地块。
本报记者向中冶董秘办询问，今年中冶在房地产开发领域的总投资额，但截至截稿，记者于12月10日发出的采访提纲尚未收到回复。
房地产收益滑坡
中冶在房地产领域的大笔投资，也曾为其带来巨额收益。
2009年，中冶房地产业务收入便由2008年的42亿元，猛增122%至94亿多元，2010年更是为其带来约250亿元的收入，增幅高达164%。
但是步入2011年，一年前实行的“史上最严厉房地产调控政策”不仅未有丝毫放松迹象，反而又采取了更加严厉的诸如提高存款准备金率、“限购令”和房产税等多种行政和税收手段，来抑制投资投机性购房需求。
虽然中央政府加大了保障房的建设力度，“十二五”期间计划新建各类保障房3600万套，解决供需矛盾，但是2011年，中冶房地产业绩还是出现了大幅下滑，实现约208亿元收入，与2010年的250亿元相比锐减42亿元，同比下降19%，房地产业务在总营业额中的占比也由2010年的12%下降为9%。
中冶在年报中解释，“主要是受宏观经济形势及政府宏观调控政策影响，商业地产和住宅商品房销售额下降较大。”
在楼市低谷期，中冶也开始减少对房地产的投资额度，2011年其对房地产领域的投资额由2010年的433亿元减为370亿元，同比下降14%，新开工面积也由940万平方米下降为726万平方米，降幅约23%。
2012年，中央政府更是三令五申，对于房地产行业的宏观调控决不放松，并强调决不让房价反弹。2012年上半年，中冶房地产业务收入再次出现下滑，仅实现72亿元的营业额，同比下降16%，在总营业额中的占比不到7%。
在收入直线下降之际，中冶的房地产开发成本及产品的存货却直线上升，存货值由2009年底的约229亿元上涨为650亿元，增长约3倍，在总存货中的占比也由38%上涨至56%。
对此，中冶解释称，“因资金压力，本公司的部分附属公司放慢了部分市政项目的进度。”
而随着房地产开发进度的放慢，开发周期则更加延长，中冶获得回报的时间也便逐渐延后。在房地产领域的投资逐渐过大，但是带来的收益却逐渐减少，再加上存货的逐渐加大，严重影响了中冶的公司运营效率。
这似乎可理解为，中冶是在牺牲短期利益，而在尽全力跑马圈地。
财报显示，2009年底，中冶的存货周转率为2.72次/年，到2012年初已经下降为2.07次/年，总资产周转率也由0.82次/年下降为0.74次/年，应收账款周转率也由5.48次/年下降为5.19次/年。
资金压力加剧
屋漏偏逢连夜雨，在房地产开发业务收入锐减之际，中冶的工程承包、装备制造和资源开发三大主业也遭遇了滑铁卢。
由于欧美经济低迷，中冶2012年上半年，中冶装备制造和资源开发业务仅分别实现58亿元和37亿元收入，与去年同期相比分别下降约11%和44%。其第一大主业工程承包业务，也仅实现7%的增幅，收入875亿元。
虽然2012年上半年，中冶实现了1070亿元的营业总收入，但是却出现了约1.86亿元的亏损，同比下降109.45%。
中冶解释称，利润下降主要是由于本公司资产减值损失和财务费用的增加以及投资收益的减少。
中冶2012年度中报显示，今年上半年，其财务费用由去年同期的16亿元增加到21亿元，增幅达33%。其中396亿元的应付债券利息由去年底的5.3亿元上涨到15亿元。
中冶高达1159亿元的存货，约占3482亿元总资产的1/3，其中超过一半的约650亿元房地产开发成本及成品存货，更是加剧了其财务负担。
财报显示，2012年初，中冶手握现金约453亿元，但仅短期贷款一项便高达515亿元，在资金压力之下，中冶放慢房地产开发进度也实属无奈。
其2012年中报显示，截至6月30日，中冶旗下个别子公司已经出现因流动资金紧张，发生已到期未偿还的短期借款约3亿元，已到期未偿还的银行承兑汇票约4000万元。其中包括1.9亿元的银行抵押借款，抵押物均为土地使用权，其账面价值约3亿元。
而中冶放慢房地产项目的开发进度，则进一步延长了房地产项目的投资回报期，使其对资金的占用延长，财务成本无疑加大。
以总投资690亿元的南京下关区“地王”项目为例，截至目前，仅拿地一项，中冶对该项目便将斥资超过250亿元。
虽然中冶财报显示，该项目早已于2010年9月1日开工，但是本报记者获悉，截至目前，该项目拆迁工作仍未完成，并未进行施工建设，无疑将延长该项目的开发周期，财务成本也便增加。
中冶置业内部刊物显示，今年6月，南京市副市长陆冰与中冶置业董事长刘福明，针对该项目的拆迁等问题进行了探讨，陆冰明确表态将加大拆迁等工作的支持力度，加快项目开发建设周期。
与此同时，中冶集团总裁沈鹤庭也在今年6月率李世钰、王秀峰两位副总裁赴中冶置业南京分公司调研，直言目前中冶置业的经营面临一定困难，集团将在资金、资源等方面会全力支持中冶置业的发展，而中冶置业董事长刘福明则坦言南京下关项目体量大、占用资金量大，将做好开发进度的控制。
截至2012年6月30日，中冶手持现金仅365亿元，但短期借款仍约为515亿元，此外还有高达192亿元的一年内到期的非流动负债，而其一年内的应收账款和其他应收账款仅约483亿元，还不足以支付已经超过500亿元的一年内应付账款和其他应付账款。
为了缓解资金压力，中冶不断发行债券进行融资，截至9月30日，其已发行356亿元中短期人民币债券和一笔5亿美元的中期票据，其中174亿元的人民币债券将于一年内归还。
截至12月6日，中冶持股 51.06%的中冶葫芦岛有色金属集团有限公司（以下简称为“葫芦岛有色”）及其子公司葫芦岛东方铜业有限公司对葫芦岛锌业股份有限公司(葫芦岛有色持股比例33.69%)及葫芦岛有色担保的多笔银行贷款累计发生约35亿元的贷款逾期，其中担保项下对应的贷款逾期累计约21亿元。
在资金压力加剧之际，中冶总投资2791亿元、总建筑面积4728万平方米的165个房地产项目，是否将继续放慢开发进度，尚无法确定。
不过，中冶总裁沈鹤庭今年6月在视察中冶置业时表示，“今明两年，一定要选择短平快的项目，要把握好拿地节奏和开发节奏，提高投资回报率，加快资金周转。”
在中冶工程承包、装备制造和资源开发三大业务增长乏力、房地产业务下滑之际，中冶如何扭亏为盈将成为摆在中冶尚未选出的新管理层面前的一个难题。
作者：郭海飞 孙翔峰
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