回建强：楼市调控不能只盯房价

　　楼市调控不能只盯房价

　　回建强

　　与“世界末日”前的寒冬相比，房地产市场则展现了“暖冬”的一面。11月份70个大中城市新建商品住宅平均环比上涨0.26%，较10月份的房价涨幅有了显著提升。与此对应，前11个月全国商品房的成交量也实现同比正增长，预计全年再创新高已成定局。

　　从统计局公布的投资、销售面积及金额、价格走势看，楼市确实有了回暖的迹象，但整体看依然理性，并非个别媒体宣扬的那样，市场再度呈现“疯抢”局面。市场究竟如何，需要官方和民间的统计数据继续观察和反映，但政策调控是否要继续跟进，如何跟进，则值得探讨。

　　目前市场上有各种对楼市的预测派别，如暴涨派、暴跌派，当然还有平稳派。其中暴涨论颇有市场，并且也有分析人士认为，明年要出新一轮的调控政策，否则房价必然暴涨。笔者认为，今天的房地产市场已经不是两年前的房地产市场，明年管理层的思路，对经济的看法，对房地产业发展的看法也会有新的发展和思路。房地产调控未必走回头路。

　　为什么这么说？原因有三点。首先，房地产调控政策已经相对稳定，短期内调整并不明智。近日召开的中央经济工作会议提出，要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。不动摇就是保持一定的政策稳定性。目前贯彻执行的限购政策虽有争议，但各方还都比较认可，也是相对能够有效遏制房地产非理性投机的行政手段。今年执行获得效果，明年也不会太差。

　　其次，房地产调控“重行政手段、轻市场手段”的做法应适当转变。近几年特别是近两年的所谓房地产调控都是注重短平快的行政措施，税收等市场手段运用不足。因此，房价若出现了明显的波动，政策导向应该是采取以税收调控为主，而非再次加码行政限制类调控，房地产调控要有新思路。

　　再次，对房地产市场的调控与管理体现“抓大放小”。笔者认为，近年来房地产业出现的所谓高房价问题，其取决因素并非房地产业本身，或者是开发商的贪婪，而是取决于房地产业之外的多重复杂因素。如果房地产调控只盯住“房价”，并以此作为调控目标，很容易出现越调越涨，事与愿违的情况。

　　何谓“抓大放小”？“抓大”就是要解决收入分配改革，缩小贫富差距，打击腐败现象。社会上有“反腐降房价”之说，笔者认为有一定的道理。“抓大”的第二方面是切实稳定落实“城镇化”，城镇化对房地产的影响并非是提高房价，而是扩展社会资金的投资范围，带动钢铁、水泥、建材等一系列行业的发展，其实质是提高国民经济内生增长动力，从而消除现在社会闲散资金投资渠道不足，而被迫走房地产投资这个独木桥的现状。

　　落实“城镇化”，提高内需，也为经济结构优化调整提供了动力，外贸也可以容忍一定程度的减速，从而外汇占款压力也相应减轻，货币供应增速同样得以缓解。可见，笔者所说的“抓大”，就是要跳出房地产业，解决房地产发展所依赖的外部宏观经济的结构调整问题、收入公平分配问题及社会流动性投资渠道优化问题，为房地产所谓过热现象解压。

　　所谓的“放小”，就是允许房地产价格在合理范围内波动。房价的波动在本质上是货币金融现象。资金供应量大于实际需求量，价格自然上涨。在CPI、GDP、居民收入都上涨的情况下，单方面要求房价不涨或者下跌是违反经济规律的。房地产调控的新思路就是要允许房价有一定幅度、可控范围内的波动。政策的底线是保持限购政策不动摇，限制投机、鼓励自住，带有一定投资性质的改善需求和商业地产投资，要有相应的税收调控机制进行配套，风险自担。

　　按照目前的政策风向，笔者认为，明年房地产市场的基本格局是：在货币政策中性偏松的情况下，房地产投资、建设都将活跃；土地交易趋于活跃，地价继续上涨；商品房销售在涨价预期下会实现一定增长，但增幅受到限购因素制约，动力来源依然是城镇化所带来的首套自住需求和本地居民改善需求；随着保障房建设的逐步完善，商品房价格，特别是商品住宅价格将出现不可遏制的小幅上涨。

　　(作者为中房研协技术服务公司研究总监）