香江控股6亿关联交易如迷宫 高买低卖利润消失

　　这是一家怪公司。曾经被誉为“地产航母”，今年三季报却位列于23家亏损地产商之中，在140家地产上市公司中排行倒数第七。净利润从2007年的1.37亿到今年前三季度的-7836万。

　　然而，在2011年中国上市公司女性董事长薪酬排行榜中，其董事长却以226.80万元的年薪名列

相关公司股票走势

• 香江控股
• 招商地产

　　近5年，它发生了6亿的关联交易，由于非公允性成疑，被指利润转移。

　　台面之上则是，大股东南方香江在2012年12月19日前已将所持40611.5339万股中的37600万股进行了质押，占比92.58%。

　　这家公司是香江控股（600162.SH）。

　　消失的利润：高买-亏损-低卖

　　疑雾重重。

　　近五年地产黄金期香江控股的脚步可用这两个数字丈量：2007年所属17家子孙公司；2011年扩张到51家。

　　然而另外两个数据却如迷雾般笼罩，2007年香江控股盈利1.37亿，到2011年的净利润反而只有4407万。

　　2002年南方香江入主香江控股后，即开始谋划香江控股的大变身，并且在2006年初步将香江控股打造成商贸地产和物流类公司。

　　最重磅的动作发生在2007年。香江控股收购南方香江持有的临沂商贸60%股权、新乡置业90%的股权、南昌商贸60%的股权，及关联方深圳金海马持有的武汉金海马70%的股权，转让总价为3.77亿元。

　　其中，新乡置业90%的股权账面价值为7629万，而交易价高达1.7亿。

　　而武汉金海马60%的股权，要价1.5亿元，溢价134%。收购前两年此公司已发生了258万和848万的亏损。

　　这些关联方植入的地产和物流企业，后来多数遭遇了利润流失。

　　2012年，一纸4000万的处置公告将子公司景德镇香江推到台前。这家公司的净利润在蒸发：2004年2943万，2007年65万，2009年179万。

　　华运商贸则早已在2009年被处置，出售前还亏损11万。而在2007年，它一年净赚1895万。

　　长春置业、郑州置业的盈利能力，也各自从2006年的2534万、2952万，萎缩到2008年的-1498万、-240万；而新乡置业2007年大赚3939万，2008年亏463万，2009年续亏1434万。

　　值得指出的是，自2010年起，香江控股财报中已不着笔墨描述这些子孙公司的经营情况。

　　“是不是转移利润？”深圳某资深审计人士提醒记者，“行业在向上，上市公司却在向下。”

　　6亿关联交易，公允性成疑

　　“香江控股的老板原来是在深圳做家私的。”在深圳某资深地产顾问眼里，提到香江控股，最先想起的不是地产而是家居。事实上，其最终控制人香江集团起初在深圳创业，涉足的就是家居流通领域。

　　自此，家居流通板块成为香江控股关联交易的多发地。

　　据记者统计，2007-2012年上半年，香江控股累计发生了5.92亿的日常性关联交易，关联企业的数目也从2007年的28家，膨胀到2011年的69家。

　　然而，香江控股与关联方交易价格也偏低，被投资者指为“高价从大股东手里买下来，又低价租给大股东。”

　　对此，香江控股官方披露的解释是，“卖场体量大，又不在繁华的闹市区，在短期内不能找到合适的承租对象。”然而，若需求欠佳，香江控股为何大面积投入？

　　2009年，子公司长春置业与关联方深圳金海马签订租赁合同，三年租金为2036万元。该卖场建筑面积为67787平方米，均价在8.3元/月/平方米。

　　同年，另外两家子公司武汉金海马与新乡置业将持有的卖场以3年6814万元的价格出租给关联方深圳香江家居。按124959平方米的建筑面积算，租金在15元/月/平方米。

　　而在2012年，新乡置业将旗下的34043平方米卖场租给另一关联企业大本营投资，3年租金仅为1115万元，租金区间在9-15元/月/平方米，租金还低于2009年。

　　这一年，武汉金海马与大本营投资签署了金额为5774万元的卖场租赁合同，按89140平方米的建筑面积计算，租金水平为16-26元/月/平方米。

　　记者了解到，在前述长春、郑州、新乡、武汉等卖场所在地中，以河南新乡最为偏僻落后。根据2009年财报披露的状况，长春置业已亏损198万，郑州置业亏281万，新乡置业巨亏1434万，武汉小幅盈利538万。

　　出租卖场的新乡置业位于河南新乡绿荫河畔小区。记者致电当地出租人了解到目前商贸铺位的价格。一位拥有900平面积商铺的出租人告诉记者, “月租至少是2万。”按此计算，一平方米的均价在22元左右，远高于上市公司与大股东的合同价9-15元。

　　商铺面积较小的店主之一告诉记者，“月租要1100元。” 按16平方米的店铺面积计算，月租是69元/平方米。记者了解到的新乡置业其他类型的店面月租一平方米也在20元以上。对此，前述审计人员告诉记者，“可能签订合同后市场价格上涨了。大股东占了便宜。”

　　四换财务总监，两换事务所

　　香江控股背后的第一大股东南方香江，持股52.89%，其总裁翟美卿同时还担任最终控制人香江集团的总裁、香江控股董事长以及深圳金海马的董事长。

　　“是否有利润转移不知道，不过它2010年确实被财政监办查出有虚假陈述。”为数不多研究过香江控股的分析师告诉记者，“这个公司业务做得很差，现在基本上没人看了。”

　　迄今为止，有关香江控股的最新研报发布在2010年3月30日。

　　五年前，招商地产某研究员对香江控股寄满希望，称之为“地产航母”正式起航。然而这家五年前净利润在1.37亿的公司，却从2009年的2.56亿盈利，一步一步地滑向2010年的1.44亿，2011年4407万，甚至2012年前三季度为-7836万。

　　上述地产顾问告诉记者，这家公司在圈内已经“不是谈论对象”，而症结可能就在“产品系列比较模糊，拿地策略上走偏远地区，又想做高端盘。”

　　伴随着利润滑坡，记者注意到南方香江借壳的近十年以来，财务总监已更换过4次。2006年，原财务总监尹世玮离职，由张永清代替；2008年，改为董涛担任财务总监一职；2011年，董涛辞职，由何振宇任财务总监；2012年三季报后，何振宇亦离职，改聘谈惠明为新财务总监。

　　同时，香江控股对审计机构的更换也较为频繁。2010年刚改聘立信大华，2011年又将更换为德勤华永。

　　至截稿日，香江控股方面未对记者采访函中提出的问题作任何回复。