保利地产跻身千亿俱乐部仍将保持年均20%~30%增长

　　每日经济新闻记者 徐学成 发自广州

　　又一家房企宣告进入销售额千亿行列。《每日经济新闻》日前从保利地产方面获悉，截至今年12月21日，保利地产签约金额已经突破1000亿元。

　　纵观2012年，宏观调控持续深入，房地产市场风云变幻，在外界对这个行业一片看衰的行情下 ，保利地产继续着近年来稳定的业绩表现，除住宅之外，商业地产和旅游地产项目分别取得了近150亿和18亿元的销售业绩。按照“等量拓展，适度规模”的原则，保利地产目前为止已新增了约980万平方米的土地储备，为明年备足货量。保利地产指出，作为一家定位为“成长”的企业，发展仍然是第一位的，“后千亿”时代将有信心保持每年20%~30%的增长速度。

　　签约金额突破千亿

　　调控政策会持续多久？谁是下一个千亿级房企？2012年，这两个疑问一直伴随着处于“水深火热”的房地产行业，持续调控之下，房地产市场“忽冷忽热”、疑云密布。尽管对未来的政策走向各方观点不一，但保利地产至少为业界解答了其中的一个疑问。

　　据此前数据，今年前11个月，保利地产已经实现签约金额920.32亿元。日前，经保利地产副总经理胡在新证实，截至2012年12月21日，其签约金额顺利突破1000亿元。

　　国家统计局数据显示，1~11月份，全国商品房销售面积9.17亿平方米，同比增长2.4%，为今年来首次正增长，销售金额为53525亿元，同比增加9.1%。而保利地产销售额同比增长为37%，再次跑赢行业。此外，截至2012年12月20日，保利地产销售整体去化率高达81%，高于2011年的68%，平均开盘当日去化率达到52%。

　　刚需产品为重是保利地产制胜的关键。《每日经济新闻》记者从保利地产处获得的数据显示，截至12月20日，保利地产产品中自住需求的购房者比例达到85%，首次置业比例达82%。在自住需求的客户中，保利地产客户首次置业比例高达96%。

　　历年以来，在保利地产的产品结构中，刚需产品始终保持着相当大的比例。2011年，旗下144平方米以下的普通住宅成交套数占比就达到了90%。

　　用“全面开花”来形容保利地产今年在全国各个区域的表现或许更为恰当。数据显示，保利地产在珠三角实现销售额高达288亿元，长三角地区突破140亿元，北京公司单个公司销售突破100亿元，成渝地区销售额也达到了120亿元。

　　与此同时，保利地产已进驻区域市场份额大幅提升，前十一月全国市场占有率达到1.72%，较去年增长0.48个百分点，在北京、广州、成都、佛山、天津、武汉、包头等七个城市排名第一，上海、南京、合肥等六个城市排名进入区域前三。

　　住宅商业双轮驱动

　　产品多元化的保利地产一次次刷新其留给外界的固有印象。除住宅产品在整体销售中依旧占据较大比例之外，商业地产继续贡献稳定业绩，而旅游地产产品的热销则无异是保利地产带给投资者的惊喜。

　　保利地产今年千亿销售额中，住宅类产品占比最大，比例接近85%；商业地产销售额接近150亿元，住宅商业双轮驱动卓有成效。此外，保利地产的旅游地产项目也已步入收获的季节。

　　《每日经济新闻》记者了解到，在商业地产的销售方面，保利地产以高端写字楼和公寓为主，其中，广州保利中达广场销售额超过36亿元。

　　对于大型商业，保利地产则以自持为主。保利地产的商业自持和运营在传统的写字楼之外，早已延伸至酒店、商场、综合体，乃至商业地产的顶级模式会展。据不完全统计，截至2012年10月，保利地产旗下的会展、写字楼、购物中心和写字楼已经贡献了超过7亿元的运营收益。其中，保利地产水城综合体项目运营收益接近2.5亿元，保利世界贸易中心运营收益接近3亿元。

　　在住宅商业“双轮驱动”的战略之下，商业地产在保利地产业务板块中越发显示出了重要性。据记者了解，今年保利地产将商业公司提升为一级子公司，加大了对商业运营的重视。

　　2011年，保利地产首次进军旅游地产市场，其位于广东阳江海陵岛的保利银滩项目也在近年取得了良好的销售业绩，数据显示，其今年的签约金额已经接近12亿元；此外，保利地产位于成都的石象湖项目年内开盘销售已近6亿元。

　　据记者了解，除商业、旅游地产之外，保利地产近年来在养老地产等新兴领域也已经开始了业务拓展。相关分析认为，在保持业绩稳定增长的同时，保利地产在公司的多元化经营上业已取得重大突破。多元化经营也有利于拓展公司新的利润增长点，同时也降低了企业过分依赖于单一业务所带来的风险。

　　明年仍可提供千亿货量

　　数据显示，截至11月底，保利地产房款回笼约816亿元，为企业注入了强劲的现金流。同时，保利地产年内新增贷款393亿元,净增贷款112亿元，有息负债占41%，负债结构稳定。相关分析指出，基于良好信誉和竞争优势，保利地产有较强成本议价能力，融资成本明显低于同行业平均水平。基于此，在今年的土地市场上，保利地产仍有适量的补充。

　　数据显示，截至目前保利地产今年已经拓展土地26块，计容积率面积约980万平方米，预计能为公司补充近千亿储备。

　　根据保利地产今年11月份的销售简报，前11个月，保利地产实际消耗的货量约815.3万平方米，而去年保利地产新增的933万平方米的土地储备面积几乎与今年等量。据《每日经济新闻》记者了解，在土地储备方面，保利地产其实一直秉承的是“等量拓展，适度规模”的原则，即消耗了多少，就适量补充多少，以为来年储备充足的货量。

　　在调控持续深入的市场形势下，业界对明年市场走势的判断其实一直持有不同观点，同时，房地产企业在土地储备上的投入也因此有所缩减，保利地产在土地市场则维持了一贯的策略，但从土地成本以及资金状况来看，保利地产的这些举动或许并不能称为“激进”。

　　根据记者的了解，在今年保利地产新增的项目中，与其他企业合作开发的比例较往年有所提高，按照权益比例计算，截至目前保利地产实际的拿地支出仅为218亿元，拿地成本仅为3463元/平方米（楼面地价），与往年相比处于较低水平。在业内人士看来，合作开发其实有利于降低土地成本和融资成本，不失为提高项目开发的安全性的有利措施。

　　土地上的充足储备充分保障了保利地产未来一年的可售货量。根据保利地产方面透露的数据，截至目前，保利地产仍有推出待售资源近300亿元，预计今年新开工面积将超过1200万平方米，能为公司明年提供超千亿货量。

　　有信心保持20%~30%增长

　　基于近年来稳定的业绩表现以及及时补充“粮食”，保利地产对明年的销售业绩保持着充足的信心，但跨入“千亿俱乐部”之后的保利地产将保持怎样的发展姿态则是业界更为关注的话题。

　　不管是百亿还是千亿，保利地产作为一家定位为“成长”的企业，发展永远是第一位的，胡在新指出。

　　业界观点则认为，长期来看，中国城镇化的不断深入为大型房地产企业提供了巨大的发展空间。

　　目前，我国城镇化率刚超过50%，如按户籍人口计算仅35%左右，远低于发达国家近80%的平均水平，还存在很大的潜力空间。城镇化的不断深化将为房地产发展提供源源不断的内生动力。此外，目前中国房地产市场还没有一家企业市场占有率能超过5%，这意味着伴随着行业集中度的提高，地产排头兵们在城镇化进程中将分得更多红利。

　　根据今年半年报的数据，截至上半年，保利地产已经进入了全国40个城市，其中大部分是仍具备较大发展潜力的二三线城市，意味着在城镇化这个机遇中，保利地产其实已经占得了先机。

　　按照保利地产此前多次表述的公司战略，这家定位成长的企业仍将坚持以市场刚性需求的中小户型、普通住宅开发为主的发展战略不动摇；秉承“中心城市的城市中心”原则，逐步加大中心城市商业地产投入，实现住宅、商业投资比例7:3，实现持有物业达到总资产的10%。

　　此外，保利地产还将持续扩大养老地产、旅游地产的行业领先优势，有计划地试点和推广打造多元化的产品结构，实践其盈利模式，以完善的全产业链条充分培育新兴细分市场，形成成熟的产品线，为公司持续稳定发展做好铺垫。

　　持续发展的大环境已经具备，保利地产认为，后千亿时代，尽管基数已经增大，但保利地产仍有信心保持每年20%~30%的增长速度。

　　作者：徐学成