中铁信托地产项目狂飙：一月发5款 收益低于10%

　　新源国际财富中心项目还款主要来源之一包括银行经营性物业贷款。在这个信托计划中，拆东墙补西墙被堂而皇之地运用。

　　2012年12月，中铁信托加入了“钱荒”公司阳光城的融资长队，为其提供3亿元信托贷款。在严厉的地产调控下，曾经风格稳健的中铁信托，对房地产融

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　　据理财周报不完全统计，仅2012年12月份，中铁信托就发行了5款房地产信托产品。实际上，早在2012年上半年，用益信托统计显示，中铁信托已发行82亿元房地产信托，领跑其他信托公司。

　　高速狂飙的同时，中铁信托的房地产信托产品平均收益率，低于行业平均水平，以此抢食房地产信托市场。在这背后，其房地产项目质量参差不齐。面临资金链断裂的阳光城项目，风险正浮出水面。

　　房地产项目危机四伏

　　12月12日阳光城公告显示，中铁信托拟向阳光城提供资金共计3亿元，期限不超过26个月，资金成本11%。其中，以2亿元受让阳光城对其全资子公司阳光城集团陕西实业有限公司（以下称“陕西实业”）的2亿元债权。

　　陕西实业成立于2008年1月，主营业务是房地产开发。然而，其开发的项目至今还没开始销售。截至2011年底，陕西实业净资产为-42.96万元。也就是说，陕西实业还没有任何收益入项。

　　这笔信托融资当中，阳光城提供连带责任担保。实际上，当辗转找到中铁信托时，阳光城已负债累累。根据阳光城2012年半年报统计，阳光城存续和新发行的信托计划融资规模合计42.3亿元，实际到账金额32.1664亿元。

　　值得注意的是，阳光城目前总市值约为82亿元，存续信托融资总额占比市值约60%。受其担保庇佑下的多个项目，销售乏力。比如福州阳光凡尔赛宫项目，该项目信托融资为36.5亿，目前仅有六七栋在售，货值约为15亿，而该项目的信托计划将于2013年年中到期。实际上，2013年阳光城将迎来信托偿还高峰期，到期偿还金额为20.17亿元。

　　业内人士指出，“如果项目进展较慢或销售滞后的话，阳光城或面临一系列问题，轻则持续亏损，重则资金链断裂。阳光城借新还旧的空间有限，中铁信托这个产品风险不可忽视。”

　　这只是中铁信托房地产项目的冰山一角。

　　几乎与阳光城项目同时发行的另一款房地产信托产品，同样危机四伏。该产品是新源国际财富中心信托贷款项目集合资金信托计划，借款方为石家庄新源房地产开发公司，募集6.5亿元，期限为3年。

　　比较特殊的是，这个项目资金直接用于偿还该项目前期借款及工程款。而且，还款主要来源之一包括银行经营性物业贷款。在这个信托计划中，拆东墙补西墙被堂而皇之地运用。

　　另一主要还款来源也没有着落。新源国际财富中心项目的销售收入为主要还款来源之一。该项目包括商业裙楼和三栋塔楼，目前商业裙楼“乐汇城”销售基本停滞。

　　“待销售的写字楼、公寓等房产，由于前期该公司销售策略、计划与市场存在较大偏差，最初企业计划将写字楼整栋出售，主要目标是兴业银行石家庄分行、百度公司等客户，因种种原因，经过一年的谈判，未能按计划进行。”该信托计划可行性报告显示，现在写字楼销售基本停滞，无法带来现金流。

　　知情人士称，回款是这个产品的硬伤，加上中铁信托本身不擅长房地产类产品的运作，风险较大。记者致电中铁信托，相关人士表示，这是由第三方公司销售的产品，具体情况并不了解。

　　房地产项目飙升，平均收益低于同行

　　抢食房地产信托领域，中铁信托甩出了两大杀手锏。一个是急增产品数量，一个是压低收益率。

　　中铁信托官网显示，其主要产品包括丰利、绿洲、银杏、优债等五大类，其中银杏主要投向房地产领域，另外发行数量及规模最大的优债系列产品不少也是投向房地产行业。

　　从中铁信托产品成立公告看，其融资方不乏大型开发商。比如恒大地产、金科股份、碧桂园、中天城投等。比如，仅仅碧桂园就包括泰州碧桂园凤凰温泉酒店项目、碧桂园巢湖南岸凤凰酒店项目、碧桂园如山湖凤凰酒店项目、武汉碧桂园凤凰酒店项目等。

　　早在2011年，中铁信托的房地产项目就开始猛增。统计中铁信托总部所在的成都本地项目，上半年不到半年时间，发行的房地产项目超过10个，如中信广场、世贸股份、青浦发展、阳光100等项目。

　　用益信托发布的2012年上半年地产信托的统计数据显示，在集合房地产信托方面，中铁信托发行规模最大，为82亿元。

　　理财周报不完全统计，仅12月份，中铁信托就发行了5款房地产信托产品。包括上述的阳光城项目、新源国际财富中心项目、中迈集团流动项目、蓝光花满庭二期项目、成都金牛区旧城改造项目。

　　而中铁信托相关人士表示，截至2012年6月末，该公司房地产信托余额规模为110亿元左右，比上年略有下降。上半年新发行地产信托金额是30多亿元，其中集合信托产品占多数。截至2012年6月底，信托资产规模是500多亿元，所以房地产信托占信托资产总额不到20%。

　　对此，用益信托研究员徐颖风表示，双方数据不同的原因主要是统计口径的差异。“有的信托产品，比如资金用于购物广场、商业大楼建设的，我们都把它划为地产信托，而有些信托公司在统计时可能将其分为工商企业信托类别。”

　　“中铁做房地产项目有更多空间，一个是之前做得比较少，资本充分；二是本身项目不多，发行量相对少；第三是之前对外留下稳健的印象，做房地产信托比较有利。”用益信托分析师廖鹤凯表示，“近期发行比较密集，不排除年底冲刺的因素，信托公司年底考核压力比较大，这波融资不赚钱可能都要做。”

　　然而，中铁信托更可能倾向于做高利润项目。

　　一个独特现象是，在中铁信托今年发行的产品当中，无论是其主打的基建类信托产品还是高收益为特征的房地产信托产品，年化预期收益率都极少超过10%。

　　好买基金研究中心显示，中铁信托发行的产品，若不考虑存续期的因素，其平均收益率略微低于行业平均水平。

　　“中铁的产品平均收益率比同行低，但是企业的融资成本是差不多的，中铁从中获得更高利润。”一位不愿透露姓名信托分析师表示。

　　中铁信托2011年年报显示，其净利润同比暴涨216%，其中手续费收入就达7.54亿元。

　　“中铁的风格基本还是以稳健为主，这和他央企大股东的背景有关，不过利润驱动，追求高收益的房地产项目也正常。”上述分析师称。