朱中一：房地产业与新型城镇化的协调发展

　　朱中一：各位专家、各位朋友，新闻界的各位朋友，大家上午好！我演讲的题目是关于房地产业与新型城镇化协调发展的问题。进入21世纪以来，城镇化是我们国家在经济生活中经常提的一个，这次中央经济工作会议以后提出一个新型城市化，就像蔡会长讲的从城镇化到新型城镇化，它也是城镇化发展当中的转型期。

　　什么叫新型城镇化？在国家层面上好像还没有一个定义。但是我自己学习了中央经济工作会议和十八大报告后，我感觉到新型城镇化可能有窄义、广义两种，窄义的提法，中央经济工作会议有一句话把生态理念全面融入城镇化全过程，集约、绿色、低碳的新型城镇化道路。广义的理解，十八大报告提出这么一句话，把生态文明理念和原则全面融入到城镇化全过程的城镇化。十八大又提出来生态文明应该融入到经济建设、政治建设、文化建设、社会建设各方面和全过程，把生态文明又提到这么一个高度。我就想广义的新型的城镇化应该包括城镇的经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设。它的内容更全面了。不知道理解对还是不对，请大家商讨。

　　当前我们国家城镇化已经进入了重要的时期，也是关键的发展时期，进入21世纪以来经常引用世界著名的经济学家诺贝尔奖得主瓦尔斯的名言，他曾经说过影响21世纪人类进程有两件大事，一个是以美国为首的新技术革命、包括基因技术、纳米技术。另外还有一个专家，联合国助理秘书长恩格尔说过这么一句话，他说城市化有可能是无可比拟的光明前景所在，但是也可能是前所未有的灾难之凶兆。所以未来会怎么样就取决于今天所作所为。也就是说城镇化并不是只带来希望，也有可能带来各种各样问题。就是说城镇化既是机遇，同时是一个挑战。我想既有机遇，又有挑战。

　　按照经济工作会议论述，房地产协调发展问题，这里谈几个观点。城镇化基本观点就是按照中央经济工作会议提的：第一，坚持新四化逐步发展理念，构建科学合理的城市布局，使城镇化发展与区域经济发展、产业布局紧密衔接。房地产与相关产业发展相协调。这是第一个观点。这个大家都比较清楚，城市作为人类文明重要载体，明显地主导着一个国家、一个地区的经济，当前城市占全球2%表面的面积容纳了全球50%的人口，创造了全球80%以上的GDP。但同时城市也占有了全球85%的资源、能源的消耗，同等的温室气体给全球生态带来一系列问题。我们国家按照户籍人口只有35%、36%左右，所以我们国家城镇化比发达国家70%、80%还有很大距离，正因为这样，城镇化既能够创造投资需求，也能够带来消费需求，所以中央经济工作会议上说城镇化是我们国家现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大。我们可以回顾一下前十年的城镇化，我觉得有三个问题，一个问题是土地的城镇化明显快于农民的城镇化。第二是一些地方城镇化推进当中，比较注重城市的建设或者过度依赖房地产业，对实体经济发展、对相关产业发展不够。第三，城镇化发展过程中确实忽视城市的特色。不仅会遇到资源、能源、环境、城市问题，同时还遇到了新进城包括农民工的就业问题、生活成本问题。这些问题我觉得是必然会遇到的问题。还会遇到农民工进入城市市民以后，整个的社会管理、公共服务怎么样平均分摊的问题，这毫无疑问，大量的农民工进城后，社会管理、公共服务的任务更重，特别是流动人口过多的一些地区，包括像北京、上海外来人口占40%以上，有的还超过40%。大量人进入市民后，对原居民的社会管理和公共服务这些问题怎么均等化，这些问题都是一种挑战。所以在讲城市化也好、城镇化也好，对我们既是一个相当可观的机遇，同时也是一个挑战。我们必须要看到。

　　正因为这样，十八大报告提出来了要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化发展道路，城镇化和农业现代化协调发展，促进工业化、信息化、城镇化、农业化现代发展。新四化逐步发展问题既是我们国家未来经济发展格局当中提出来的发展道路，也是我们坚持城镇化健康发展的一个理念。只有这样，才能促进我们城镇化健康发展，也只有这样才能促进我们城乡统筹发展问题。

　　作为房地产业同样也是，房地产业将来城镇化发展当中，由于新型四化，我们房地产作为一个先导性的基础产业，在其中扮演的角色就是一个先导性基础性产业，房地产发展要和城镇化发展相适应，和相关产业发展相协调，这就是我们将来房地产业定位问题，其中住宅问题更是民生问题。这是我要讲的第一个观点。

　　第二个观点，坚持以人为本的理念，把有序推进农业转移人口市民化作为城镇化的重要任务。这也是城镇化的原话。我们必须要看到有中央支持强调的城镇化是把有序推进农业转移人口的市民作为城镇化重要任务。这个对我们房地产行业来说就要考虑这个问题，我们农业人口转移市民作为一项主要任务，当然城镇化我们更多的、更希望的能够吸引更多的有才的、有各方面能力的人士，这是最希望的，但是不能完全做到。提出农业人口的转移，对我们房地产带来的是什么？我就觉得正像十八大报告也好，正像中央经济工作会议讲的也好，他一个很重要的任务就是资源市场配置和政府保障相结合的住房制度，加上保障性住房建设管理，满足困难家庭基本需求。因为农民工进城他考虑生活成本，不可能大量到高档住房，而要把他们安排在住房保障能力的一个范围。这个我们要有一个清醒的认识。对这个问题，建设部在年底召开的建设工作会议上也提出来了这么一个思想，一个是要继续贯彻执行房地产调控政策不动摇，另外要加强保障性住房建设管理，加快棚户区改造，城市人民政府要把符合条件的外来人口（农民工）纳入保障房。这就是今后在咱们城镇化发展过程当中，市场配置和住房保障的格局，住房保障这块还会有加强的一个趋势，当然市场这块，市场的调节会逐步完善，但是这是一个过程。作为房地产企业来讲，我们必须要看到这么一个大的格局，我们一定要有一个非常平常的心态理解中央的政策。在当前，昨天我在飞机上跟巴曙松专家议论过这个问题，尤其在今年的两会以前，目前的市场确确实实有回暖现象，如果我们的企业不理性的话，是很有可能出台新的调控政策。因为不管怎么说，两会以前我们国家最大的大事是开好两会，实现新老班子平稳过渡，没有哪一个事情比这个事情再大。这一点我们务必要吸取2010年的教训，2010年促进房地产健康发展的政策，为什么2010年4月份出台关于坚决遏制房价过快上涨的通知，就是因为2010年两会上，有50%提案是针对房地产的。我们一定要吸取这个教训。我们一定要理性，这是促进我们房地产市场平稳健康发展一个很重要的表现。

　　第三个观点，坚持把生态文明理念全面融入城镇化全过程，走集约、智能、低碳、新型的房地产发展道路。政府怎么样通过规划对城镇化进行引导，怎么样坚持以人为本，生态环保、安全实用、突出特色，保护文化遗产自然景观的原则，做到该保护的保护、该开发的开发，有些城市该更新的更新，旧城改造、棚户区改造也要积极稳妥推进。市政基础设施建设肯定要加强，另外像城市绿化问题、市政工程建设肯定要加强。还有一个问题，怎么样注重地下管线普查问题，怎么样抓好排水这些问题。这两年大家都感觉到这个问题很突出了，应该说这几年来了，一场大雨造成大患，就是因为地下管线问题、就是因为排水管道问题，就是因为地上地下不协调的问题，这些问题都牵扯到建设生态城市的问题。作为房地产行业来说，一定要把建设生态城市、宜居住区、绿色建筑、智能建筑、生态建筑抓好。一个是大力推行环保、大力推行住宅产业现代化，所谓宜居是从生态、环境来讲，我们跟一些专家研究过可能80-120平米左右是可以宜居，也就是平常讲的大力发展中小套型普通商品房。第二，积极推进住宅性能认定，跟绿色住宅靠拢。第三，尽量减少毛坯房，扩大全装修房比例，推进主体结构与填充剂基本分离，管线便于维修更新长寿命的建筑。第四，鼓励房地产企业加强与上下游企业强强联合，减少采购成本，提高工程质量。这个我们协会也在启动，准备搞一个平台。

　　第四个观点，积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产和老年住区的发展。新型的城镇化的推进必须要发展商业、旅游业等第三产业和相关产业，还必须要大力应对和发展老龄服务事业和产业，这个请大家注意，十八大报告里头关于老龄这块，文字只有两句话，但是比过去说得重。他提的是大力发展老龄服务事业和产业，讲的是大力发展。所以这方面可能要关注。至于商业地产这块，目前成绩也不少，但是问题也不少，我想时间问题不展开。我给大家提醒一下，在2012年9月份国务院发布了国内贸易发展十二五规划，其中有一段话积极推进商业网点规划制定和实施，在城区鼓励改造提升传统的商业中心，引导商业网点合理布局，形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心，支持具有地方特色的商业街规范发展，在郊区引导专业市场及物流中心集聚发展，社区加强商业设施建设和业态配套，严格商业网点的用途管理，发展社区商业中心，提升社区综合服务功能。实际上是两点：商业网点布局问题、商业网点和商业设施总量和结构问题。这个请大家注意一下。旅游地产问题现在也很热，旅游地产绝对不是等于旅游地的地产，而我们现在不少开发商将旅游地产是到旅游地区搞房地产买卖，这跟旅游地产本意有很大差异。希望进一步研究这个问题，旅游地产涉及到管理问题、怎么样盘活现有存量房问题，都是一些地方政府需要研究的问题。老年住区问题是国家在十二五期间非常强调的一项工作，作为我们来说主要改善老人居家养老条件、社区养老环境，特别是大的一些新建小区里头一定要将养老服务设施建设纳入居住小区空间配套规划，十二五国家规划里专门强调了，但是建设部还没有明确文件提这个问题，我给部里也提了建议，部里十二五住房规划里面提到，将来会有一系列配套措施落实。另外也希望大家关注老年住区一些开发建设，包括怎么样参与一些、开发一些老年人居住住区来解决养老问题。

　　由于时间关系，我就谈这几个观点。谢谢大家！来源观点地产网)