暂停高端住宅项目 花样年转战商业地产

　　本报记者 黄蒂娟 发自深圳

　　谋求商业模式转型的花样年（01777.HK），终于熬过调控的阴霾。

　　据花样年公布称，截至2012年12月31日，该公司累计实现合同销售金额约人民币80.14亿元，累计销售面积95.99万平方米，累计销售金额达全年人民币72亿元销售目标的111%。

　　上市3年多的花样年，一直在走别样的发展路径。曾经抛出“规模扩张是毒药”言论的花样年总裁潘军，在房地产行业进入分水岭时期中，没有选择让花样年走规模化路线，而是趁着调控时机，完成了自身商业模式的转型。

　　综合体占据半壁江山

　　花样年80亿元的销售成绩，主要来自其核心产品城市综合体项目的贡献。

　　按照年初花样年高层的说法，在2012年全年的销售中，商业相关的项目应占到60%。花样年方面，并没有向记者作出回应，只称具体数据需要等待年报的公告。

　　定位中高端住宅市场的花样年，在2011年严厉房地产调控下，开始顺势调整方向。从2011年上半年开始，花样年暂停许多高端住宅项目的开发，转向开发不限购的商业地产项目。

　　潘军曾经表示，宏观调控将会是楼市的常态，可以规避限购的产品非常重要，城市综合体成为必然选择。

　　2011 年，花样年实现合同销售金额70.1 亿元，合同销售面积74.6 万平方米。其中，38.9亿元及30.8 万平方米来自城市综合体项目，城市综合体产品占据半壁江山。

　　重回一、二线核心城市

　　尝到城市综合体甜头的花样年，2012年仍旧以“城市综合体”作为主打产品来应对不确定的市场。而“城市综合体+精品高档住宅”的战略定位，花样年开始收缩战线，撤出三、四线城市，使战略重心重新回到一、二线核心城市。

　　数据显示，2012年花样年在建的城市综合体共计5个，这些项目位于成都、桂林以及南京，同时，花样年正计划通过旧改项目在深圳建设城市综合体。

　　潘军表示，三、四线城市的投资回报率低，未来花样年的战略重点会转向核心城市，如在北京、深圳、武汉、大连等一、二线城市积极寻找高附加值、毛利率较高的项目。同时，对于早前进入的东莞、惠州、无锡等城市则会进行业务的收缩。

　　随即，2012年10月，花样年以7.79亿元的价格成功收购花万里投资（北京）有限公司100%股权，并间接获得后者拥有的位于北京CBD的一块面积为17138.4平方米的土地。这是花样年首次在北京拿地，该幅地块计划打造成北京CBD东创意商务综合体。

　　“进入北京是花样年战略转型后的重大举措。未来公司也将在北京、上海、深圳等一线城市，寻求更多土地机会，确保公司高附加值的开发模式。”潘军对此回应道。

　　2012年11月13日，花样年旗下附属子公司深圳花样年联同独立第三方上海誉星，收购至卓香港附属公司至卓深圳70%的股权。其中，花样年出资2.134亿元获得至卓深圳61%的股权。

　　至卓深圳持有蛇口第一号土地和第二号土地的物业业权，以及相应的土地使用权。资料显示，一号地和二号地的土地用途均为工业用途，土地面积分别约为1.3万平方米和1.1万平方米。

　　值得注意的是，花样年在土地储备上与其他房企的发展大相径庭。花样年在2010年时曾大举拿地，全年拿下445万平方米。但2011年，花样年却仅有深圳蛇口TCL公司一宗土地项目进账。2012年整个上半年，花样年无任何土地进账，至下半年通过股权收购的方式获得上述两个地块项目。

　　“如果土地储备过多，没足够销售回流的资金去支持新项目的开发，无疑会给企业增大风险和不确定性。”一位深圳知情地产人士说。

　　转型轻资产模式

　　没有走规模化快速扩张路线的花样年，开始向“轻资产”金融控股模式转型。

　　“今后希望大家将花样年看成金融控股公司，不再是一个简单的开发商。” 潘军在2012年中报业绩会上说道。

　　他首次公开提出，目前花样年在向金融为驱动、服务为核心、开发为工具的金融类服务供应商转型。

　　潘军直言，单靠土地储备获取超额利润的时代已过去，花样年在加速自身商业模式的转型。未来，花样年的核心竞争力已不在开发上而是在服务与金融上，没有金融平台的房企会沦为加工企业。

　　据他透露，花样年透露公司正逐渐加大投资包括物业管理、精品酒店发展等“轻资产”模式，希望未来8年内，有关业务的比重与房地产开发能各占一半。

　　潘军认为，这些轻资产业务较单纯的房地产开发平均利润率高，当这部分形成规模后，相信公司的利润率会成倍增加。

　　为此，花样年成立花样年基金管理公司，第一只地产基金已经完成注册，并从高盛地产基金挖角一位副总裁专门负责金融业务。

　　据潘军透露，花样年首期3只基金计划融资10亿元，至2012年底前，10亿元的资金会募集到位。这只基金将投向花样年自有项目及其他公司的房地产项目，主投方向为产业地产、文化旅游、信托特殊机会等。希望未来3-5年该基金的规模扩大到100亿元的规模。

　　“由于基金是不在乎品牌，卖完楼就走，房子由花样年来管”，潘军认为，目前花样年已与行业内很多地产基金进行有效的实质谈判，未来花样年会尝试代建的相关工作。

　　花样年建立金融平台背后最为重要的原因是，酒店等持有型物业需要占用大量资金，随着项目的不断增加，对公司资金提出更高的要求。

　　与其他开发商高比例的持有型商业地产不同，花样年的商业项目中，很大一部分是被出售。“花样年的资金规模还属于较小，这些投资物业在前期的回报是较低的，同时会占用公司的资金。”

　　“持有的收益没有销售收入速度快，在花样年没有达到一定规模之前，持有的比例会较小，所以会尽量选择物业出售。”对于自持物业问题，潘军如此表示。

　　据潘军透露，目前花样年城市综合体售卖和自持物业的比例大概是8:2，以实现现金流基本平衡。尽管，未来希望自持物业能够越来越多，但整体速度仍要取决于集团金融平台的发展速度。

　　而这种全新的转型能够成就怎样的花样年，则还需要市场和时间的检验。