房地产今年开局良好 调控不放松楼价难大涨(图)

　　房地产行业在刚过去的2012年经历了不平凡的一年，低开高走的市场不仅在龙年年底出现了翘尾，成交量出人意料之外的良好，而且各大房企的年终数据也极为抢眼。在调控政策没有放松的大环境下，楼市已一改低迷而走上了回暖之路。特别是在2013年元旦期间，一手住宅市场成交热力不减，令不少人对于今年的后续行情充满了期待。尽管2013年国家对于政策调控的态度仍然十分坚定，而房企和业内专家都普遍认同，新一年房地产成交仍然能持续回暖，市场行情走势将是“谨慎乐观”。

　　2012年完美收官

　　“意料之中的开局，意料之外的结尾”，这是对去年楼市整体走势最贴切的形容。在住宅市场调控政策没有放松的大背景下，房地产市场成交在2012年上演了一出走出低迷、渐入佳境、年末翘尾的好戏。

　　回顾2012年，针对房地产行业的调控政策并没有发生大的变化。限购、限贷、限价等一系列措施都在中央再三强调中持续。但市场心态的转变，特别是购房者信心的回升，使得2012年的楼市氛围有了明显的好转。与同样是处于调控的2011年相比，这一反差更为强烈。

　　记者发现，从去年“五一”假期开始，广州楼市的成交就进入了快节奏状态。在开发商“以价换量”的刺激之下，成交量开始阶段性地实现突破。2012年二季度广州楼市成交就一举突破23000套水平，达到23803套，一、二季度楼市成交量环比涨幅甚至达到62%。这股成交热潮并没有随着“五一”假期过去而恢复平静，进入第三、四季度，楼市成交量仍然持续保持高位。而全年92894套的整体成交量，不但全面超越了2011年以及2010年的全年水平，相比于2009年楼市巅峰时期的10629套也相去不远。

　　根据网易房产数据中心监控显示，截止2012年12月27日，2012年广州十区二县一手住宅成交套数92894套，同比上涨34.3%。其中，中心六区成交量同比涨幅达48.4%，而“一夜爆红”的南沙楼市，成绩也可圈可点。价格方面，2012年广州全市一手住宅成交均价则小幅上涨了6.7%，至12264元/平方米，1万元/平方米以下的楼盘在全市524个在售楼盘中占比43.9%，不过成交均价2万/平方米以上的楼盘数量有所增多，达119个。值得注意的是，在2012年火热的销售形势下，截至2012年12月27日，全市未售套数已降至103661套，比前年减少了3000余套。不过，今年广州楼市新增套数67694套，同比减少46373套，楼市成交显然仍以消化库存为主。

　　广东楼市进一步成熟

　　记者发现，不仅是在广州，整个广东房地产市场在去年都在经历着不平凡的一年。广东省人民政府副秘书长罗欧在今年1月8日举办的中国房地产新年峰会上就曾表示，“广东房地产市场正在逐步走向成熟”。据罗欧透露的数据，2012年1-11月房地产开发4745亿元，同比增长13.2%，占股东资产投资比重达28.36%，成为广东省经济社会发展的支柱产业之一。商务住宅的销售面积6728万平方米，同比增长5.4亿，房地产税收收入1140.7亿元，同比增长14.6%，占全省地税收入的1/4。

　　一度处于限购风口浪尖上的惠州，仅是去年前11个月核心城区的一手住宅成交量，就已经大大超过了去年的全年水平。据惠州市房管局房产交易中心公布的统计数据显示，截至去年11月底，惠城区和仲恺新区两个中心城区一手住宅成交量达到了303.89万平方米，这相比于前年的280.36万平方米，涨幅超过8%。如果算上2012年12月数据，去年惠州的一手住宅成交量将大大超过去年全年水平。

　　同样属于珠三角城市的中山市也在去年收获颇丰。据中山市统计局在去年12月11日发布的《10月中山市房地产开发运行简讯》显示，去年前10个月，中山全市房地产销售面积达到了506.33万平方米，同比2011年增长了4%。其中住宅销售面积为459.39万平方米，同比增长2.2%。事实上，受到广州等一线大城市楼市年末翘尾行情的刺激，中山市在去年最后两个月的成交仍在量价齐涨，去年11月的成交就为前11个月的最高峰，一手住宅网签销售量达到6368宗，环比上涨5.8%。照此计算，中山市去年一手住宅成交同样实现了大逆转，全年成交总量已经铁定大幅超过2011年。

　　调控不放松楼价难大涨

　　“2013年对整体的政策判断，我们认为房地产政策力度不会减少，特别是在有需求开始集中释放的地方，这一次的调控主要是针对需求的调控，调控尤其是无法放松。”国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前对于新一年的楼市分析称。

　　事实上，在2012年12月25日召开的全国住房城乡建设工作会议上，住建部就强调在2013年会继续实行限购措施，“要坚决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求”。住建部部长姜伟新甚至表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。

　　在目前房地产市场格局下，一线城市原来房价压力比较大的城市，现在出现需求的上升，市场分化的格局仍然持续；一些库存量比较大的地区，目前还处在消化库存的阶段。谈到政策对房地产市场的影响，泰虹认为，从短期来看，2013年可能仍然不会放松调控的力度。越是新开工的下滑，新开工投资不能由负转正，调控就不能放松。“越是需求量增长快的地方，越是房地产增长快的地方，调控尤其是要严格，这样才能对付尤其集中观望和集中释放的状态。”

　　“最近可以看到财政部谢部长发表的文章，以及有关管理部门领导代表管理当局正式发言的文章，都清晰指出改革要往前推进。”财政部财政科学研究所所长贾康认为，2013年在调控政策上将有所变化，特别是扩大房地产改革试点的可能性大大增加。“这一改革推进的过程，仍然是试探对房地产业和房地产市场的影响，而不是全面推开的改革。”贾康认为，与历次调控相比，这一轮房地产调控新政真正应该表现出更高水准，就是推动制度建设。“这里边就应该包含房地产税改革内容。”

　　调控的不放松已经成为今年政策的主调，而对当前楼市回暖潮中关于“楼价将大幅反弹”的论调，也越来越不被认可。全联房地产商会名誉会长聂梅生日前就表示，目前楼市保持稳定，房价涨幅不大，2013年房价也不可能大涨。“2013年政府不可能把前一轮政策放开。从中央经济会议和十八大之后不断放出的信号，是加强房地产调控，只要一动、一涨，一定会有更大的反制动作。”聂梅生认为，现在房地产价格涨幅也不大，各个房地产市场加到一起平均是6.5%的涨幅。“这表明，从购房者和开发商都偏向于理性，没有大量的抢地和涨价，购房者也没有炒房冲动，仍偏向于理性。”

　　开局理性 发展有新机遇

　　“政策是影响楼市最关键的因素。”房地产市场在经历了长期调控政策后，这是普遍被接受的一个观点。然而在调控之下，楼市新一年的发展机遇仍然存在。

　　刚过去的元旦假期，广州楼市去年末出现的成交火热势头仍然在延续。据搜房网数据监控中心提供的统计数据，元旦当日，广州十区二市一手住宅共签约282套；次日略有下降，也有266套的网签量；到了元旦假期最后一天的1月3日，成交量为273套。元旦三天下来，全市合共网签821套，同比去年元旦假期的471套上涨74.3%。网签面积共91442.23平，平均每套签约面积为111.37平。中心六区合共网签242套，同比去年三天假期成交的108套上涨1倍多。市郊总体成交579套，同比上涨72.3%。南沙、白云超过番禺花都等购房热区，成交元旦假期成交最旺的两大区域。

　　“中国房地产市场的黄金时代过去了，现在正进入白银时代，时代还是好时代，比黄金差一点，发展速度、利润回报可能不如黄金时代，但依然是含金量很高的时代。”中国房地产学会研究学会副会长顾云昌对新一年的楼市进行了形象的描述。他认为，楼市回暖已是确定的，中国房地产市场已经开始“软着陆”，2013年楼市表现一定好于去年。

　　支撑业界看好未来市场，除了眼下的市场行情以外，还有一个最关键的因素，那就是中国各地不断提速中的“城镇化进程”。不久前，有发改委官员透露，由发改委主导的《促进城镇化健康发展规划（2011-2020年）》初稿已经编制完成。该规划称“城镇化将在未来十年带动40万亿投资”。如果规划落实，那么对于房地产行业而言无疑是巨大的推动力。对于“城镇化”的憧憬已经成为房地产行业一个新的兴奋点。“很多人都说中国房地产最好的黄金十年过去了，我说不是，中国房地产市场最精彩的十年才开始。”易居中国总裁周忻这么认为。中国房地产业协会副会长朱中一在接受媒体采访时也表示，2020年之前中国房地产市场依然是发展的机遇期，重要的原因就是城镇化。“中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。”

　　可以说，在城镇化等一系列利好因素的刺激下，不仅业界专家，开发商们也看好行业的发展新机已经来临，并且这种发展更偏向于理性与稳定，与政策调控的宗旨是相契合的。

　　南方日报记者 蒋劲劲 (来源：南方日报)