温州第一烂尾楼纠纷：问题地块确认为建行抵押物

　　温州第一烂尾楼纠纷，问题地块确认建行抵押物

　　建行方面拒绝说明：泰宇花苑项目实际从2011年底已经停工，4亿元是何时、以何种方式从预售账户中转到泰宇房开账上的。

　　理财周报记者 滕晓萌/北京报道

　　本报上周报道的温州第一烂尾楼平阳泰宇花苑的相关各方

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• 建设银行
• 安信信托

　　但是理财周报记者获悉，在2013年元旦前，最大的两位债权人安信信托和建行温州分行，已经在上海市二中院完成了土地确权，双方确认，目前工程烂尾、业主纠纷缠身的泰宇花苑4、5、6号楼对应的地块，全部为建行抵押物，与安信信托无关。

　　目前，泰宇房开在建行还有7000万元抵押贷款。

　　8000平米土地使用权纠纷

　　据一位熟悉泰宇花苑的人士介绍，早在2002年，陈岳西就获得了鳌江镇旧城五期外2号C区的地块，当时分为两块土地，其中一块土地只有商用用途，另外一块是住宅和商业混合。

　　2007年，在泰宇房开顺利完成第一期开发后，平阳县政府同意将第二块土地也转为住宅和商用混合性质。这也就是目前平阳人看到的泰宇花苑“烂尾楼”项目所用地块。

　　其后，泰宇房开再将项目分为两期开发，第一期开发4、5、6号楼，占地面积8000多平方米，建筑面积19000多平方米。鉴于C区2号地块整体用地面积为41400平方米，因此其他的土地留待二期开发，也就是还在地基阶段的1、2、3号楼。

　　为了融资，陈岳西将1、2、3号楼所在地块抵押给安信信托，4、5、6号楼地块和在建工程抵押给建行。

　　自2009年到2012年，4、5、6号楼相继开盘销售，其中4号楼和6号楼销售情况火爆，基本都已经售罄，大部分购房者均在建行办理了按揭贷款。

　　一般而言，房地产商在开发期间，都会将土地和在建工程抵押给银行，然后在购房者付款之后，将购房款用于偿还银行贷款注销抵押，在土地解除抵押后，购房者才有可能办产权证。

　　因此，如果陈岳西卷走预售款，而没有归还建行贷款，那么尽管购房者已经办理完成按揭手续，相当于付了房款，但仍然无法取得这一地块的使用权。

　　泰宇花苑的业主们在此前材料中称，温州建行曾有负责人向他们表示，他们的土地已经被抵押给了安信信托。但是据理财周报记者核实，这一说法并不确切。目前纠纷土地的最大债权人仍是建行。而陈岳西抵押给安信信托的1、2、3号楼所属地块，至今全都没有开始预售，因此产权相对清晰。

　　建行称4亿元预售款合规

　　虽然又经过一周时间沟通，当地业主仍然坚持认为，陈岳西将预售款卷走，建行应该负监管责任。当地也有部分律师支持这一说法。

　　2010年10月开始实施的《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定：商品房预售资金使用实行封闭式管理。房地产开发企业申请使用监管项目预售资金时，应当向监管银行提出申请，并提交监管项目工程监理单位出具的监管项目分部分项工程施工完成证明或者其他有效资金支付证明材料。

　　监管银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，并根据监管项目分部分项工程预算清册、资金使用计划等要求严格审核房地产开发企业资金使用申请房地产开发企业应当按月向监管项目所在地房地产行政主管部门报送建设工程完成的形象进度以及监管银行出具的预售资金收缴、支出对账单。监管银行应当按月将本银行监管的商品房预售资金情况报人民银行当地分支行备案。

　　当时这一办法出台的背景，正是为了防止开发商随意提取预售款挪作他用、甚至出现资金链断裂等问题。

　　建行总行表示，温州建行在预售账户的监管上，完全合乎规定。但是建行方面拒绝说明：如果按照如此严厉的监管制度，泰宇花苑项目实际从2011年底已经停工，4亿元是何时、以何种方式从预售账户中转到泰宇房开账上的。

　　建行拟垫资完成项目

　　温州建行此前已经向泰宇花苑业主们表示，按照相关规定，即便泰宇花苑项目烂尾、预售款被卷走，但是按揭贷款合同仍然有效，引起业主反弹抗议。

　　在业主压力下，建行已经配合当地政府提出，通过免息、提供优惠贷款等多种方式，支持项目续建完成。

　　但是安信信托方面的首要任务是保证2013年4月的项目兑付。如果根据建行和当地政府联合提出的方案，即便能够将所有债权人损失降低到最小，但对于安信信托自身而言，并非最优解决方案，仍可能存在流动性风险。

　　据理财周报记者了解，建行和安信信托已经在当地分别聘请了律师。

　　温州房价至今仍未回暖，温州市房地产信息网上，大部分项目正在公布新一轮的降价或者优惠方案。

　　尽管此前媒体报道称平阳县公安系统已经介入此事，但是有泰宇花苑债权方向理财周报记者称，仍然能够从某些特定渠道联系到陈岳西本人，因此陈是否算“跑路”尚未确认，事件后续处理仍存变数。