城镇化利益方：一级开发怪招频出

　　城镇化利益方：一级开发怪招频出,中天城投利润85%靠补贴，华夏幸福程咬金

　　这些公司都是做土地一级开发，但出发点却不同，归结起来，总共分为三派：基建起家、半路出家做园区项目、依托住宅地产优势

　　理财周报上市公司重大项目实验室研究员 蔡俊、张慧宇/文

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• 中天城投
• 华夏幸福
• 云南城投
• 黑牡丹
• 荣盛发展

　　这些公司有着共同的特点：都是从事土地一级开发的企业，但开发的项目都只局限在某个区域甚至某个省份，并未在全国大规模铺开一级项目。

　　然而，这些公司在相同的外表下却有着不一样的实质：都是做土地一级开发，但出发点却不同，归结起来，总共分为三派：基建起家、半路出家做园区项目、依托住宅地产优势。

　　做基建出身的是云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）。因为多年为政府从事基础建设，这些公司在城镇化的土地开发上先行于其他企业，并且都深耕于城镇化的下一波浪潮，西南地。

　　黑牡丹（600510.SH）、华夏幸福（600340.SH）则是半路出家的典型公司。前者至今仍是地产、纺织行业“两手抓”，后者在相当长的一段时间里，从事的是中央空调，然而，两家最后却也走上了产业园区的道路。

　　一派基建起家，一派半路出家。荣盛发展（002146.SZ）、新湖中宝（600208.SH）做的项目，依托的都是住宅地产优势。

　　由于两家公司的住宅项目都集中在发达的沿海地区，旅游区、健康城等升级项目就成了一级开发的战略目标。

　　基建起家，深耕西南，为政府开发项目

　　“作为上市公司，云南城投通过定增融资，成为了昆明乃至整个云南一级开发重要载体”，一名长期跟踪云南城投的分析师告诉记者。

　　根据资料，云南城投的大股东为云南省城市建设投资有限公司，既是省国资旗下最重要的土地整理、储备和城建投融资平台，也是省“十二五”规划重点支持的国企之一。

　　因此，深耕云南，走政府开发路线，是公司不变的模式。

　　目前云南城投主要有三大业务，第一块是一级开发，尤其是环湖东路基建项目；第二块是城中村项目改造，第三块是二级开发，主要是住宅和商业综合体。

　　根据去年半年报，公司大约在环湖东路的基建项目投资约70亿，目前回收了大约10亿。

　　根据公司与政府签订的《委托合同》，土地出让纯收益中，云南城投和政府按5：5分成，云南城投保底利润为开发成本的5%。

　　“受滇池保条例影响，环湖东路可出让面积将少于此前3.45万亩建设用地规划，另外环湖东路首批出让面积2000-3000亩，首批出让的近1000亩地块底价约300万元，而第二批835亩配套用地成较低价肯定会显著低于成交价，不过云南城投很可能获得政府差额补偿”，前述分析师告诉记者。

　　而在城中村项目上，云南城投获得8%的收益，但这并不足以弥补公司的融资成本。“在城中村项目上，如果单纯一级开发，云南城投几乎无利可图，关键是要实现一二级开发联动”，前述分析师向记者表示。

　　殊途同归的是，民营企业中天城投，走的也为政府开发项目的路径。

　　根据去年半年报，公司先后取得未来方舟项目面积17.18万平方米、贵阳国际金融中心项目30.33万平方米、乌当奶牛场部分农业土地231.68万平方米。

　　在三季度，该公司继续拿地的脚步，成功摘牌未来方舟、乌当牛奶项目34.87万平方米、70.38万平方米，土地储备大为增加。

　　频繁在贵州拿地的背后，是公司与贵州省政府密切的关系。

　　根据年报，中天城投的第二大股东，是贵州省政府旗下的贵阳城市发展投资有限公司，占股6.81%。

　　作为贵州省最大的综合类上市公司，中天城投很大程度上充当了当地政府的融资平台。正在开展的项目，如安井渔安片、贵阳国际会展中心、文化广场、乌当那牛厂乳品等，都是政府计划的工程。

　　事实上，作为一家民企控股的公司，中天城投深耕贵州，承接当地保障房项目，并获得政府补贴的经营模式，非常明显。

　　根据公告，中天城投已与贵州省政府签订1000万平方米的20万套保障房建设的协议，而贵州欲在2015年新建保障房39.8万户，公司实际占据贵州一半的保障房份额。

　　帮政府做项目，公司也获得不少补贴。三季报显示，公司收到政府补贴 3.28亿元，占净利润的85.2%，支撑起去年的业绩增长。

　　不过，虽然在城镇化的建设下，贵州因属西南地区，未来项目有集中大规模建设的可能，但中天城投也面临当地房地产容量能否突破瓶颈的风险。

　　“贵州在未来几年会加快城镇化的建设，不过目前看还是集中在贵阳，当地人口密度还是有点偏低。下游需求能否旺盛起来，还要再看看”，一名深圳分析师告诉记者。

　　半路出家做产业园区

　　黑牡丹以纺织服装起家，后涉足房地产。2010年，黑牡丹出手土地一级开发，一级开发项目一是北部新城一级开发（一期）项目，是北部新城中的高铁场站配套片区17.6平方公里的一级开发工程。二是万顷良田建设工程，这是一项实现农地集中、居住集聚、用地集约、效益集显目标的系统工程。

　　高铁片区项目中一级开发面积额约为4.15平方公里，剩余约13.35平方公里地块为第二阶段开发范围。核心地块前期开发投资总额约为55亿元人民币。根据合同，黑牡丹将获10％工程收益和5:5分成收益。

　　万顷良田项目一级开发和市政建设的运作平台都是旗下全资子公司——新希望公司，主要从事万顷良田项目的投资、土地整理、农业、水利、绿化。

　　黑牡丹的业务模式是，主要代表常高新区政府对北部新城进行城市的综合开发投资，作为城投类园区公司，将以全业务形式、长期参与常高新区的开发和升级建设，业务范围涉及农田整理、土地批租、基建工程、安置房建设、商品房开发、商业配套和商业地产开发，以及高新技术产业的股权投资等领域。

　　“黑牡丹一二级开发联动不是很明显。现在一级开发的项目土地收储，对公司业绩会有一个比较正面的影响。二级开发上比较有特色，不过公司整体规模还是有些小。”

　　而华夏幸福在做房地产之前，主营的是中央空调和工业空调。直到2009年重组，公司才转型成园区开发的地产商。

　　而在众多做工业地产的公司中，华夏幸福承担了开发商和运营商的双重角色。

　　一般而言，公司在与地方政府签订的协议中，多以整体委托开发的模式。华夏幸福不仅全权接管园区的开发事宜，还要为园区的前期土地整理、基础设施建设、招商引资，到后期综合服务提供一条龙解决办法。

　　这种模式对政府和企业而言，是一种“双赢”。政府前期零成本投入，只要园区顺利运作、入园企业增加，就能实现GDP的提升，而企业虽前期要垫付资金，但政府会给予保底收益，还有园区运营后，招商引资的超额收益。

　　根据去年三季报，公司权益口径拿地299万平方米。主要区域锁定在廊坊、固安和沈阳等公司园区的周边区域。站稳平津地区后，三季度公司开始向青岛、无锡、镇江等环渤海的科技类园区拓展，正式向全国异地扩张。

　　在城镇化的建设下，全国建设园区有望大规模开展，公司的空间将变得广阔。

　　然而，华夏幸福的园区建设能否实现异地复制，却成为公司外延式扩展最关键的问题。

　　事实上，由于过去地方政府极力追求GDP，全国各地园区发展参差不齐。城镇化的提出，实际就是为了针对从前高投入低产出的治理，达到整合资源、提高效率的目标。

　　而华夏幸福这几年的规模迅速扩张，与地方政府不无关系。过去几年为提高GDP，政府给了公司不少优惠的拿地条件，但现在开展城市化，成本红利会渐渐褪去，如何提高建设门槛，创新出一种既控制成本又高效的模式，正是企业要重新出发的起点。

　　住宅做一级开发，

　　专注发达地区的升级项目

　　住宅地产上长袖善舞的公司们，也开始跃跃欲试城镇化的新机会。不过，他们盯紧的是发达地区的生态升级，而非基建项目。

　　2011年末，荣盛地产与本溪高新技术开发区管委会签署了《沈溪新城国际健康城项目合作框架协议》，首涉一级土地开发市场。荣盛发展以沈阳为中心，连续在盘锦、本溪强势扩张。

　　除原本的河北、江苏市场外，"大沈阳"区域成为荣盛发展新战略重心。2012年，荣盛发展挺近呼市和沈阳等，加大二级市场土地储备。

　　在合作模式上，荣盛发展全资子公司本溪荣盛房地产开发有限公司，将与本溪开发区管委会下属辽宁药都投资（集团）公司成立合资公司，各占50%股份，负责本溪健康城项目开放工作，收益按照股份比例分配。

　　该项目总投资额12亿元，分三期滚动开发。不过自从2011年底拿下该项目后，2012年一整年，荣盛发展还没发布过项目相关进展公告。

　　“目前，荣盛发展主要是二级开发为主，优势明显。一级开发有关的健康城项目，现在还处于初期，还未有实质进展，未来还不好判断。”沪上一分析师说道。

　　新湖中宝在三年前就布局一级开发模式，紧盯旅游开发和产业园区板块。

　　公司这几年频繁出手一级开发项目。包括启东圆陀角旅游度假区、大连金渤海岸滨海旅游开发、温州西湾海涂、天津文化商贸产业园项目，新湖中宝总计拿地面积约2206万平方米，并且拿地成本不高，平均仅约640元/平米。

　　从区域分布看，新湖中宝拿地的多为东部沿海地区。这些区域过去几年发展已成气候，在沿海发达地区，城镇化建设可能不会有基础项目的大规模突破，但对这些沿海城市的第三产业来说，将会是一个突破。

　　新湖中宝的策略看似占尽优先地位，然而，公司在多地拿地后项目迟迟未开发需值得注意。

　　有媒体报道，由于新湖中宝受制于产品结构偏中高端、项目布局分散而难以发挥推盘规模优势，公司在上海、平阳等地出现部分项目土地闲置的迹象。

　　一级开发项目也未幸免，新湖中宝在2010年取得江苏启东圆陀角土地项目，原计划其中80万平方米在2011年出让、其余120万平方米在2013年出让，但在2011年并未实现出让。