城镇化利益方：9地产商向下围猎土地储备增8%

　　城镇化利益方：9个一线地产商向下围猎土地储备大增8%，招商凶恒大猛

　　多数房企更多是为了拿到二级土地开发的权利，进入一级开发意味着政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大

　　理财周报上市公司重大项目实验室 研究员 谢达斐/文

　　以招保万金为龙头的全国9大一线地产公司得土地储备结构在发生着悄然变化。

　　根据统计，这9大公司在2009年到2012年间，在三四线城市的土地储备平均提升了8%。

　　这背后，是城镇化达到50%以后的后城镇化时代。

　　一线房地产公司更是积极将资本的触角伸到了二三线甚至四线城市，不少公司不仅涉及二级土地开发，也开始涉入一级土地开发，所谓“一二级土地开发联动”模式。

　　正如新时代证券分析师裴明华认为，目前能拿到地的企业多数是与地方政府关系比较密切的企业。

　　尽管从利润率方面来看，从事一级开发的利润小于二级开发，但如果能提前下手，储备土地，在二级开发时就具有比较大的优势，所以不少二级开发商会采取一二级联动模式。

　　多数房企更多是为了拿到二级土地开发的权利，因为进入一级开发意味着政府会给予相应优惠政策且拥有成本优势，招拍挂拿地相对胜算大。

　　眼下地方政府目前资金紧张，大量引入民营资本进行土地一级开发，这也恰恰给了背景资金均雄厚的房企如招商地产（000024.SZ）、保利地产（600048.SZ）等一次进入土地一级市场的良机。

　　对于二级土地开发的房企，值得关注的是其土地储备、拿地节奏和销售情况。万科去年拿地76宗步伐加快

　　据有关方面的统计，未来10年中国城镇化水平升至60%，中西部城镇可能将成为未来新型城镇化的主力。

　　目前低于城镇化率50%包括西安、昆明、南通、重庆、福州、合肥等。从另外一个角度说。城镇化率低代表城市的可发展空间更大。

　　凭助雄厚的资金基础，城镇化的推进使得一线房企不断扩张“领土”，把土地储备从一二线城市纷纷转向二三线城市。

　　推动城镇化的政策也在很大程度上助推了房企的圈地行为。

　　如吉林省住建厅完成了全省47个县级以上城市新一轮（规划期至2030年）城市总体规划修编工作，规划确定了2020年全省各县市中心城区规划建设用地总量为1995.75平方公里，新增城市建设用地730.54平方公里，满足了未来10年城镇化推进过程中，农村人口向城镇转移的建设用地供应。

　　再如福建省2013年全面完成设区的市城市总体规划修编，规划支持中心城市将周边联系密切的市、县和乡镇纳入规划统一实施，有序拓展城市空间，实现城市建成区面积增长与人口增长相匹配。

　　按照当下作为中央政策主轴的新型城镇化建设的思路，以昆明、福州、合肥、石家庄等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市展现出了巨大的发展潜力。

　　面对主流三线城市这片“蓝海”，不少开发企业已经开始行动了起来：截至2012年底，恒大地产（03333.HK）已经进入全国除台湾省之外的所有省市自治区的120多个城市，而这其中大部分位于三线城市。

　　以民生地产定位的恒大地产，从成立之初便瞄准中小城市，去年销售额近千亿，其中二、三线城市项目贡献超过九成。

　　从2011年拿地情况来看，万科地产(000002.SZ)大力挺进二三线城市，招商地产跑马二三线甚至四线城市。

　　万科于2012年4月首次在唐山拿地，四个月内在全国至少新增项目18个，大部分都集中在二、三线市场。

　　之后万科新增的土地项目至少有23个，这些新增的项目也大多位于二、三线城市。

　　从2012年拿地数据来看，公司全年共拿地76宗，其中超过80%为下半年所拿，该比重体现出公司下半年后对土地市场判断的转向，全年累计新增建面1871万平米，比2011年略少20万平米，为最近三年最低值。

　　从新增项目分布来看，该公司布局二三线城市速度明显加快，全年一线、二线、三线城市分别新增权益建面164.5万平米、935.0万平米、370.9万平米，同比分别下降17.7%和增长27.3%及28.4%。

　　新增进入城市三个（南充、徐州、营口），均为三、四线城市，合计拿地建面109.7万平米，权益比重76.9%。

　　而据国泰君安研报统计，截至2012年11月底，招商地产共计耗资157亿元获得土地储备427万平方米（建筑面积）。拿地规模超过2010年和2011年的总和，创下招商地产有史以来的新高。

　　2011年和2010年招商地产新增土地建筑面积分别为232万平方米、87万平方米。

　　相对于上述几家公司的积极外围扩张，金地集团(600383.SH)的领土范围还是坚守在一二线城市。据统计，金地集团2012年共获取土地储备316万平（包括星狮地产资产），其中一二线城市占比95%，一线城市占比超过40%。

　　金地集团2012年上半年在土地市场上最为谨慎，公司上半年并未获取新的土地储备。

　　直到去年8月23日，公司公告称，通过股权收购的方式获取了沈阳市浑南新区滨河东项目，该项目规划净用地面积6.14万平方米，规划容积率为3，土地用途为居住商业，项目的土地成本为2.5亿元。

　　招商新年双响炮5亿买地

　　中银国际证券房地产行业分析师赵强认为，万科、保利销售规模已突破千亿，处于稳步扩张阶段，招商地产由于加快了资产周转，货以轮动，且由于基数效应，2013年销售金额依然保持30%以上增速，金地集团由于户型和产品定位问题，增速较小，但公司目前正逐步改善公司的产品类型，目前股价已充分反映市场悲观预期，与其他三大公司对比，估值水平最低。

　　上述分析师还指出，2012年万科加快了拿地节奏，2013年可售货值为2400亿元。

　　保利可售货值为1800亿元，低于预期水平。招商地产预计今年可售货值为700亿元，金地为600亿元。

　　按照60%的去化率而言，预计今年万科实现销售1500亿，保利1200亿，招商地产400亿元，金地集团380亿左右。

　　2013年招商地产延续了2012年凶猛的拿地势头。

　　1月7日，招商地产发布公告称，公司之全资子公司天津招胜房地产有限公司与大连昊宇投资有限公司通过挂牌出让方式，联合竞得大连市高新区两幅地块的国有建设用地使用权，地块成交总价为人民币4.98亿元。

　　而1月9日，招商地产再次公告，控股子公司云南招商城投房地产有限公司通过挂牌出让方式，竞得昆明市官渡区两幅地块，地块成交总价为人民币4.98亿元。

　　招商地产在2012年三季度加快拿地节奏，报告期内在哈尔滨、深圳、上海、苏州、常州等地通过招拍挂及股权收购方式共获得土地项目资源64万平米，新增权益建面约159万平米，是二季度整体拿地的1.6倍。合计拿地款达57.13亿。

　　项目选择上看，公司仍然以一二线城市为主，三四线城市核心地段为辅的战略。

　　2012年万科加快了拿地节奏，截至目前，新购得建面1029万方，土地购置费用接近300亿元。

　　2012年，保利实现新开工计划1500万方，实际可能低于这个数字，2012年预计保利销售会超过1000亿元，年末货值300亿元，2013年新推1200亿-1600亿货值，累计可售货值为1500亿-1900亿之间，低于万科的2400亿元。中银国际证券表示，预计保利2013年实现销售1200亿元左右，目前负债率接近70%，净负债率在90%左右，高于万科的负债水平，但保利地产身为央企，相比万科，具有明显的拿地优势。

　　国泰君安房地产行业分析师也认为，保利地产军队企业文化和地产央企背景，是保利核心竞争力来源。

　　良好的政府关系能提升其获取优质土地资源的能力，而雷厉风行的军事管理作风能够保证对市场反应快速高效。

　　在四大一线房企中，保利ROE数值在近几年一直领先于其他三强，资金回转速度和效率较快也说明企业的运营模式和管理理念较为合理。其毛利率在这几年也一直维持在35%以上，和万科差距不大。

　　据中投证券研报统计，2012年保利也跟上拿地潮流，截至目前，新购得建面1133万方，比万科增加10%，土地购置费用接近37亿元。

　　2012年12月保利地产新增权益土地款74亿元，规模仅次于10月份，平均楼面地价3160元/平米。该公司去年10月加大拿地力度，共获得9幅地块，增加土地储备136.6万方，计容面积415.4万方，总地价152.5亿元。

　　恒大三成城市布局最广

　　事实上，早在“城镇化”定调之前，大房企已得风气之先而在全国二三线城市布局落子。

　　恒大地产去年拿地动静不大，但早在2004年，其已谋划全面进军二线城市，之后开始大规模进入三线城市，目前是国内三线城市布局最广的房企。

　　去年销售额923亿元，超98%得益于非一线城市，其中绝大部分得益于三线城市项目，是城镇化政策的最大受益者。

　　2012年1-11月份，全国商品房累计销售面积91705万平方米，同比增长2.40%，1-11月份全国商品房销售额53526亿元，同比增长9.1%。

　　各大城市整体来看，11月份的成交量，同比全部增长，涨幅最低的无锡同比增长28.79%。从环比来看，除厦门环比下降2.53%之外，其余城市全部增长。

　　整体来看，三线城市成交套数合计环比增长34.38%，二线城市环比增长13.17%，一线城市环比增长37.24%。同比涨幅分别为125.31%、73.74%和84.01%。出现了明显的翘尾行情。

　　申银万国分析师认为，从房地产市场的发展规律来看，二、三线城市楼市无泡沫；同时，尽管不知道未来产业转移的具体路线，但是产业向二、三线城市转移的方向是明确的，二、三线城市人口必将增加。

　　中国指数研究院日前发布的最新报告显示，截至2013年1月4日，在监测的重点企业中，有万科、保利、绿地、中国海外发展等53家企业2012年销售额突破百亿，百亿房企阵营再度扩容。

　　另外，千亿企业则由2011年的1家增加至3家，分别由万科、保利、绿地夺得。

　　1月7日，万科发布公告称，2012年12月份该公司实现销售面积116.8万平方米，销售金额140.7亿元。2012年1~12月份，该公司累计实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，再度蝉联销售榜头名位置。

　　保利地产在坚持以中小户型普通住宅为主的产品定位前提下，准确把握市场节奏，进一步加大推盘力度，全年销售额达到1020亿元。