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超级大盘透支刚需 贵阳楼市难掩过剩之虞

2013年01月14日07:29
来源:中国证券网
  ,在2012年贵阳楼市已经消化了大量刚需的情况下,未来市场销售前景未必为外界所看好。《第一财经日报》记者采访的贵阳地产界人士认为,不同于鄂尔多斯和海南,贵阳楼市的发展虽不存在所谓的“崩盘”可能,但在大量潜在库存之下,仍有过剩之虞。

  均价回到两年前

   贵阳房地产官方网站筑房网商品房成交数据统计显示,2012年贵阳商品房住宅共成交100295套,成交面积为996.1万平方米,与2011年相比,分别上涨了112%和93%。

  这其中,仅花果园项目便签约商品住宅54843套,占到了整个楼市销售量的55%,花果园开发商宏立城集团仅凭一个项目就实现销售245亿元,位列全国第18位,其销售面积更是超过了华润、世茂、龙湖、富力、绿城等巨头,位列全国第八。

  贵阳成交量的翻番主要得益于低价吸引刚需策略的奏效。2012年,贵阳商品房销售均价为4577元/平方米,较2011年的5154元/平方米下降11.2%,与2010年的4579元/平方米相比基本持平。2011年成交住宅单套平均面积超过110平方米,但2012年单套平均面积却减少到了87平方米。

  “主要还是像花果园、未来方舟这样的超级大盘以4000多元的均价入市,对刚需有着很强的吸引力。”熟悉当地楼市的贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登教授告诉《第一财经日报》,像超级大盘花果园基本上把全省的刚需都吸引过来了。

  在贵阳当地,花果园和未来方舟被看作贵阳楼市的“花舟二人转”。两盘成交量加起来,在市场中处于绝对主导地位。未来方舟开发商中天城投相关人士说,2012年,两大楼盘以价换量刺激了刚需,甚至提前调动了1到2年的刚性需求。

  超级大盘的涌现在很大程度上也扮演了“价格屠夫”的角色。“这两个大盘实在太火爆了,他们直接把整个贵阳的楼价压下来了。”胡晓登说,低价让一些中小开发商不得不退出这个市场,“我的一些房地产界的朋友现在都不敢入市拿地,他们认为只有等这两个超级大盘做完了才能再进入市场。”

  过剩之虞

  不过,红火的销售业绩之下,仍隐藏着不少隐忧。“市场需求的增长不可能是无限制的,在2012年消化了大量刚需之后,2013年、2014年销售增速势头肯定会减缓。”胡晓登说。

  2012年年中,当地地产中介正行合智的一份统计报告称,贵阳商品房住宅库存3490万平方米,去化约需4年。这一数据曾引起外界广泛争议,尽管后来证实该数据是未来数年的潜在库存,但如此大的潜在库存,在未来销售势头减缓的情况下仍可能出现过剩之虞。

  2012年12月26日,贵阳土地市场迎来一波集中放量,但原定共有15宗地块要上市拍卖,但最终因竞买人不足导致4宗地(总面积约为73.6万平方米)流拍,只有11宗地(总面积约为35.2万平方米)成功出让。成交的地块中,仅有三宗涉及住宅用地,其他均为商业地块或工业地块。

  不过,中铁置业贵州公司副总经理王成平称,2013年贵阳楼市既不会出现明显萎缩,也不会出现像2012年那样的高速增长,量价都会保持在相对平稳运行的状态。

  当地不少房地产界人士称,相比鄂尔多斯和海南动辄过万的高房价,由于超级大盘的激烈竞争,当地房价一直维持在较低的价格水平,至今也仍只有4000多元,因此不存在外界所说的“崩盘”可能。来源第一财经日报)

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