全年销售522亿 母公司“孵化注资”华润再拓

　　从全年销售250亿港元增长至522亿人民币，华润置地只用了两年的时间。

　　对于曾经销售一度出现危机的华润来说，其调整和再返一线开发商队列的速度颇为惊人，尤其是在调控持续未曾放松的情况下，年增速能到近50%的企业并不多见。

　　522亿销售

　　1月11日，瑞信发表研究报告称，华润于会议中向该行透露，公司2012全年合约销售额达522亿元，按年增长45%。

　　2012年，华润调整之后的销售目标为400亿元。

　　经计算，华润去年12月份的合约销售额达62.1亿元，按年及按月分別增加5%及49%。而同年11月，华润合约销售41.6亿元，按年升52%，按月跌0.2%。

　　瑞信同时表透露，华润今年拟推9个新项目，全年可售资源约为800亿元。此外，华润亦表示今年合约销售目标可增长约10%。

　　瑞信表示，华润负债比率的改善快过预期，尽管近期加快购地，但去年底的净负债比率约为55%，大幅低于6月底的66%水平，另一方面，华润也表示今年买地将更为积极。

　　事实上，对于华润今年积极的表现，已有多家券商表示看好。

　　此前，国泰君安在研报中称华润的表现要好于同行。国泰君安称，相比同业，华润录得53%的同比销售增长，高于中海的29.84%销售同比增长。世茂房地产的销售接近华润，但销售额稍低。

　　其进一步称，根据华润的指引，公司会在2012年和2013年分别入账3,644,429平方米和5,089,160平方米，入账收入将会随入账面积增加而上升。

　　2012年12月中旬，第一上海在针对华润的报告中称：“公司两年前调整住宅开发策略，主要开发中小户型产品以满足市场释放出来的刚性需求。我们预计明年刚需产品仍然为市场的主导，因此预计公司明年的销售依然强劲。”

　　再探母公司扶持

　　其实，除了华润这两年借由加速布局和销售二线城市的产品以获得了高速的增长之外，大部分业内人士皆认为，其母公司华润集团的大力支持也是众人皆看好华润置地后市发展的重要原因。

　　据研究机构第一上海的统计，从2005年至今，华润置地通过定向增发注入母公司“孵化”过的优质资产已达九次。注资总金额约400亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分约100亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成。

　　截至目前，华润置地通过母公司注入的资产已超过2,000万平方米。

　　最近的案例是，2012年11月30日，以港币21.17亿元的价格收购母公司一家控股公司股权，从而获取南宁华润中心大型商业项目55%股权。

　　显然，这只是华润置地从母公司获得的其中一个优质项目，而通过母公司的大力扶持，华润置地的发展有着许多别的企业无法比拟的优势。

　　而这已经成为华润置地快速发展的“独门武器”，对此华润公司方面也不讳言。

　　12月底，华润集团董事长宋林公开发文称：“这些年，华润通过自身不断的实践、反思与总结，摸索出了一种颇具自身特色的多元化企业集团产业发展模式"孵化注资"，并通过这一模式，成功实现了华润在主营行业的迅速扩张，及股东、上市公司利益的共同最大化。”

　　“概括而言，这一模式是通过充分发挥多元化集团在财务、资源、品牌、管理等方面的优势，在整体战略规划指引下，独自或联合PE共同为上市公司并购暂不具备盈利能力但具有发展潜力的项目，或投入资金为上市公司拓展新兴市场、发展新业务”，宋林表示，在孵化过程中由上市公司负责具体运营和管理，待项目培育成熟并具备一定盈利能力或新业务具备规模化生产条件后，再由集团注入上市公司。

　　宋林以华润置地举例称，集团土地储备和资产的注入，不仅全面提升了华润置地的财务指标，为其在资本市场上的进一步融资打下了良好基础，同时，其总资产和净资产迅速提升也为之带来了更高的资信评价，为进一步的银团融资创造了条件。

　　因此，未来集团将为华润置地注入的资产为何也成为外界猜测的焦点。对此，汇丰认为深圳大冲项目的可能性非常高。

　　汇丰分析，母公司目前仍有三个大型项目，基于母公司每年均有向华润置地注入资产的习惯，深圳大冲项目很大可能于未来1-3年内注入公司。

　　汇丰于去年12月中旬的报告中直言，基于深圳大冲项目规模庞大及位于首要发展地区，相信项目为华润置地提供大量发展机会，一旦从母公司注入，该行估计总销售价值达420-620亿元人，是促进华润置地下一个增长阶段的非常重要一步。来源观点地产网)