抛售项目获利5.5亿 京投银泰收缩战线归京

　　每日经济新闻记者 尚希 发自北京

　　接二连三的资产抛售并未随着2012年的结束而画上句号，京投银泰（600683，SH）如今面临的一个问题是，下一个卖掉的是哪个项目？

　　京投银泰董秘邓志高1月11日在接受《每日经济新闻》记者采访时并未否认将继续进行京外资产的处置， “目前我们没有明确的计划，会处置哪一个项目、在哪一时间段。”他表示，在2012年年度董事会上也许会讨论这个问题。

　　从2012年半年报到三季报，京投银泰显然已经到了急需“输血”的境地，高企的存货压力、飙升的资产负债率以及巨大的资金缺口，加速了其资产变现的步伐。

　　连续处置资产获利约5.5亿元/

　　2012年12月28日，京投银泰股份有限公司发布公告称，拟将旗下两家子公司部分股权转让予万科，合计转让价格为4.78亿元。其中，将持有的京投银泰（湖南）置地投资有限公司80%的股权以3.42亿元的价格转让给长沙市万科房地产开发有限公司。

　　本次交易完成后，京投银泰将不再控制湖南置地、项目公司及物业公司；目前，京投银泰为项目公司提供担保5.1亿元，交易后也将解除公司的担保责任。

　　同时，其全资子公司北京京投置地房地产有限公司拟将持有的北京京投阳光房地产开发有限公司51%股权以1.36亿元的价格转让给北京万科企业有限公司，该公司目前所持有的项目位于北京的京投快线上林湾。

　　公告显示，京投银泰此次两宗交易将分别回笼资金约10亿元和2.8亿元，产生收益约1.7亿元和0.13亿元。

　　值得注意的是，曾被标榜为“中国高铁枢纽第一城”的超级大盘最终也未能逃脱被出让的命运。

　　据了解，京投银泰湖南置地主要资产为湖南湘诚壹佰置地有限公司、长沙京投银泰物业管理有限公司，湘诚壹佰拥有湖南长沙“京投银泰·环球村”项目的开发建设权。即便项目未来预期良好，升值空间巨大，京投银泰也已“无力回天”。

　　《每日经济新闻》记者在京投银泰（湖南）置地投资有限公司于2012年10月31日发布的审计报告中看到，根据湖南湘诚壹佰置地有限公司与长沙市国土资源局签署的 《国有土地使用权出让合同》，该土地成交价款共计5.78亿元，包含土地总面积40.4万平方米。以此推算，该地块成交价款折合每平方米约为1400元。根据媒体报道，这一成交价格仅为同类地块出让价格的十分之一。

　　之所以低价出让，与京投银泰湖南置地惨淡的业绩不无关系。公告显示，其截至2012年10月31日的营业收入为零，亏损1156万元，净资产仅64万元。

　　从去年下半年以来，京投银泰加速了对其非核心资产的出让，京外资产尤甚。

　　继去年6月份以5500万元的价格将其持有的杭州海威房地产开发有限公司37%的股权转让给公司第二大股东中国银泰投资有限公司后，京投银泰又于当年11月16日宣布将其持有的宁波华联大厦一至六层的部分商业用房转让给海曙银泰，转让总面积4.62万平方米，转让总价为6.58亿元。公告显示该次交易预计形成的税后净收益约2.6亿元。

　　逼近2012年年末，京投银泰再抛海南项目，将持有的北京华安泰投资有限公司55%股权，以1.155亿元的价格转让给北京安福房地产开发有限公司。其中，华安泰公司持有陵水骏晟100%股权，而陵水骏晟则是开发建设海南陵水项目的项目公司，并享有位于海南省陵水县光坡镇A-08-1、A-08-2、A-09、A-10四块待开发土地的开发建设经营权。

　　出让海南项目为京投银泰回笼了约5.5亿元的资金，由此产生的收益大约1.1亿元。

　　根据京投银泰陆续展开的资产“甩卖”公告，《每日经济新闻》记者粗略统计了产生的总净利润额大约为5.5亿元，远远超过了其2011年整年的净利润额。

　　京投银泰2012年半年报显示，报告期内公司实现营业总收入1.77亿元，同比下降82.91%，实现归属于母公司净利润约-1.28亿元，同比减少189.4%。

　　“京投银泰抛售京外物业，实际上是由于相关项目经营不善，资金周转慢，资金链紧张而造成的。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《每日经济新闻》记者，这与其试图布局全国的战略扩张有很大关系。楼市持续调控，使其逆市扩张的行为受到了进一步的遏制。

　　多个项目放缓销售节奏/

　　京投银泰2012年三季度业绩报告显示，前三季度净亏损1.9亿元，截至去年9月底，该公司持有货币资金5.1019亿元，短期借款27.4亿元，一年内到期的非流动负债17.42亿元。

　　一边是巨大的资金缺口，一边又是无法兑现利润的项目。京投银泰身陷困境的局面又是怎样造成的呢？

　　2011年，逆市拿地的京投银泰通过股权收购的方式布局无锡、三亚、鄂尔多斯及北京。然而《每日经济新闻》记者调查发现，部分项目并未按照公司预期的节奏进行开发，都有意延缓入市。

　　根据京投银泰2011年年报显示，位于北京市房山区的京投快线上林湾项目于2011年6月份开工建设，预计于2012年年中开盘销售。然而，当《每日经济新闻》记者以购房者身份咨询该项目售楼处时，销售人员表示，目前具体售价及开盘时间都未定，希望在春节之后再做了解。

　　对此，邓志高解释称，由于2012年上半年项目所在区域的存量房较多，销售价格压力也比较大，公司有意识地延缓了开盘时间。“我们预计是在今年五一节前后开盘。”

　　放缓脚步的并非这一个项目。京投银泰在鄂尔多斯的项目也受整体市场下滑所累，销售不畅。“鄂尔多斯去年整体情况都不太理想，所以我们也是放慢了开发节奏。”邓志高对《每日经济新闻》记者表示。

　　除了北京、鄂尔多斯的这两个项目之外，目前其在三亚、无锡的项目均发展缓慢，也许将成为第四个或第五个被抛售的项目。

　　资金压力下回归北京市场/

　　多个项目延缓入市造成了现金回笼的周期延长，无项目结算的窘境成为京投银泰收益骤减、资金压力巨大的一个主要原因，也凸显出其在开发节奏把控上的失误。

　　一般来说，开发商都会在土地储备、项目开发销售上做到缜密安排，并通过实时调整开发、销售节奏来平衡业绩收入，以避免出现“无米下锅”的局面。显然，京投银泰没有做到这一点。

　　对此，邓志高向 《每日经济新闻》记者解释称，由于公司在2009年4月完成重组之后才开始大规模获取土地，“开发项目有一个周期，从拿地到开发再到销售大约需要三年左右的时间，所以在公司重组之后必然要经历这样一个阶段，会有这么一个空档期。”

　　项目的停止并不能阻止其他资金成本的上升，相反不断飙涨的财务成本造成了京投银泰净利润不断缩减。《每日经济新闻》记者查阅了京投银泰自2009年以来三年的年报，公司财务费用由2009年的1159.42万元升至2010年的4197.84万元，再到2011年的9201.88万元，三年时间飙涨近7倍。年报解释称，主要系公司投资规模扩大，资金成本增加所致。

　　2011年京投银泰的净利润仅有8416.05万元，2012年1～9月净亏损1.9亿元。2011年年报显示，报告期内公司实现营业总收入15亿元，同比增长3.92%；实现归属于母公司的净利润1.2亿元，同比减少55.77%。据统计，其2011年净负债率高达252%，在A股上市房企中排名倒数第三。

　　有分析师告诉《每日经济新闻》记者，该公司目前的负债率已经高达83%，净负债率甚至超过300%。这一指标已经位列A股上市房企的前几位。

　　对于资产出让是否为有意 “粉饰”2012年年报，邓志高告诉《每日经济新闻》记者，对于京外资产的处置更多的是考虑公司战略层面的安排，“还是将以北京为中心，轨道交通为依托，发展轨道物业。”邓志高强调，在将外地项目处置后，收回的资金可以保证参与北京一些潜在投资机会。邓志高表示，也考虑到公司利润上的筹划和安排，希望可以实现一部分利润。

　　邓志高还表示，今年公司十分关注北京的土地市场，在接下来的拿地上，也会通过联合拿地来缓解资金上的压力。

　　京投银泰资产处置情况

　　2012年11月

　　转让宁波华联大厦一至六层部分商业用房，转让价6.58亿元

　　2012年年末

　　转让北京华安泰投资有限公司55%股权，转让价1.155亿元

　　2012年6月

　　转让杭州海威房地产开发有限公司37%的股权，转让价5500万元

　　2012年12月

　　转让京投银泰（湖南）置地投资有限公司80%股权，转让价3.42亿元

　　2012年12月

　　转让北京京投阳光房地产开发有限公司51%股权，转让价1.36亿元

　　作者：尚希