库存消化不良，三四线楼市泡沫隐现(图)

　　温州、海南、贵阳等地房价近期出现幅度不等的跳水情况引起业内对三四线楼市“泡沫”的关注。克尔瑞信息集团样本统计显示三四线楼市的消化速度明显自去年以来明显落后，2011年三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线的- 19%，而去年，三四线城市商品住宅销量同 比增速仅15%，落后于一二线的32%。

　　南都记者从中原地产、同策咨询等业内机构以及海南地区开发商处了解到，城镇化大趋势的市场背景下，不少三四线城市热衷于新区新城的报批，拉高了楼市库存。全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存向南都记者分析称，三四线楼市泡沫成分值得警惕，但因由风险各异，而总体上来看城镇化政策的受益者仍以三四线为主。

　　海南潜在供应需10年消化

　　鄂尔多斯、温州、贵阳，越来越多的三四线城市成为房地产泡沫风险的主角。有媒体曝光，上个月温州平阳县一项目老板跑路，业主只能堵在温州建行平阳支行门口“等个说法”。

　　专注旅游地产的海南也已吹动“泡沫”。克尔瑞信息集团统计显示，未来3至5年，海南包括在售、库存和准备开发的合计潜在供应量达到惊人的1 .079亿平方米，至少需要10年才能消化。

　　贵阳的“泡沫”之忧则缘起超大盘的放量。当地出现规划用地5000余亩，总建面1830万平方米的超大楼盘，规划居住人口高达35万人，基本相当于一个小镇，令人咋舌，而销售和均价滞足不前。贵阳房地产官网显示去年成交相比前年增长约一倍，但均价已回到两年前。

　　“三线城市还将保持供大于求的状态，”上海易居房地产研究院数据显示，三线城市在11月新增供应量略小于成交量后，12月继续维持供大于求的状态。12月份，10个三线样本城市的新增供应量为247万平方米，成交量为180万平方米。“此次供大于求，一是三线城市房地产市场扩张这一总趋势，二也是暖冬行情下房企积极推盘。”

　　三四线楼市的消化速度自去年以来明显落后。克尔瑞信息集团样本统计显示，2011年，三四线城市商品住宅销量同比增30%，远高过一二线的- 19%，而去年，三四线城市商品住宅销量同比增速仅15%，还要落后于一二线的32%。

　　“不少三四线城市出现泡沫，但情况各异，”全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存接受南都记者采访时表示，贵州在2007年开发大量的毛地，现在基本上建设完成，从而出现大量供应。在陈宝存看来，这是经过研究后制定的开发策略，是房地产的发展周期问题，“不能只看一时的数据，要从长远来分析。”

　　三四线楼市蒙上阴影

　　库存方面，一二线城市的去化速度明显加快，但三四线城市则消化乏力，出现了明显分化。“这一趋势造成一线城市总体上存在上涨压力，而二线和三线城市涨跌不一，但下跌城市个数有增多趋势。”第一创业房地产分析师王皓宁表示。

　　“三四线城市方面显然受困于风险因素，这部分城市的风险在于未来短期内房地产市场需求的不确定性，过去两三年整个行业范围内出现进军三四线城市的浪潮，”克尔瑞信息集团分析师杨晨青告诉南都记者，而从今年市场的反馈来看，相当一部分前期热点的三四线城市市场已经出现了交易低谷，而这必然已经引起企业的警惕。

　　同策咨询总监张宏伟表示，预计未来将会有大规模新城涌现，大量楼市供应随之来临，尤其是三四线城市，在缺乏产业导入与支撑的前提下，不少城市出台新的产业发展规划，以此为基础开发产业新城。但是，实际操作上中小城市尤其是三四线城市更多的只是以产业新城为名直接进行房地产市场开发“造城”，导致市场供应没有办法顺利去化。

　　"被城镇化"与"空城"导致三四线城市面临比较大的市场风险，缺乏产业与配套势必也会助推这些城市面临崩盘的风险。”张宏伟向南都记者建议称，如何控制风险，就需要调整与改革地方政府业绩评价指标，稳定宏观经济发展预期避免炒房的市场基础环境。

　　三四线仍为城镇化重点

　　尽管风险存在，但毋庸置疑的是，城镇化的重点仍是城镇化率低的区域和城市。虽然各地房地产发展的持续性存在明显差异，但未来受益城镇化的地区仍被广泛认为集中在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。

　　在南都记者日前亲临的一处阳春市楼盘开盘现场，彭姓项目开发商表示，中央多次表态城镇化是我国扩大内需最大潜力，各地热衷于新区新城的报批，一些新区、城市副中心规划大批量出台，“这就意味着大量的机会，作为开发商肯定会紧随政策脚步”。

　　第一创业房地产分析师王皓宇分析认为，城镇化的实施依赖于顶层制度设计和优化，户籍制度、土地交易制度、税费制度等。这些因素的变化会使房地产行业发生深刻变革。虽然发展速度已放缓，但目前房地产行业依然处于高速发展期，市场分化的格局下，城镇化带来的结构性机会多过趋势性机会。

　　已有不少房企伺机而动，提早布局了预期受益城镇化进程驱动的区域项目。如金科股份大部分项目储备即位于当前城镇化率较低的中西部城市。华夏幸福专注产业结构升级和园区地产开发，预期或将会受益于发达城市周边的城镇化。中南建设也已大范围布局三四线，施工与地产双轮驱动。

　　南都记者陈琳琳实习生么贵圆

　　作者：陈琳琳么贵圆