金科地产副总裁李战洪：“十八大”后开发商怎么做

　　编者按：2013年1月9日，于广州的寒冬之中，城市观点论坛中国行2012年度论坛再次激情启幕，思想绽放。

　　金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪出席会议，并发表了演讲。

　　以下为李战洪的演讲实录：

　　“十八大”之后我们怎么做？两个方面，一个是地产新趋势；第二 ，转型，如何做。

　　一是怎么发现地产周期性规律？怎么形象化？第二个是怎么转型，一线企业、二线企业、三线企业是怎么表演的？

　　“十八大”后的趋势判断，第一，由所谓暴利时代到微利时代；第二，二元化发展特别明显（品牌企业抢占市场份额，另一部分企业以企业生存为目的）；第三，究竟是黄金十年还是白银十年、青铜十年？黄金十年就不用说了，其实我赞同青铜时代的观念，黄金时代那个黄金不需要加工，青铜时代，青铜的价值需要加工。所以进入了一个产品的时代。

　　房地产的新趋势，一定是政策作用之下，也一直在出现一个怪圈：一抓就死、一死就叫、一叫就放、一放就活、一活就乱、一乱就抓、一抓就死，现在处于由叫到放的过渡阶段。

　　过去两年调整的结构是一个“球”， 2011年上半年虎头蛇尾，2012年上半年差，下半年好。未来两年可能还是一个“球”，2013年可能会低开高走，2014年又是一个高开低走，上半年好，下半年比较微妙。

　　过去两年和未来两年的规律一定要把握好，最后走出一个“太极”，这个规律特别重要，牵扯到我们怎么做开发。

　　在大年、小年，高峰和低谷的时候做法不一样，低谷的时候，开发商对策是一定要先活下去。先活下去，用一个字形容：“量”为先。行话说就是高周转，轻资产。在高峰的时候要，对策以现金流为导向改成以利润率为导向，这个时候注重资产质量。特别在未来，资产质量显得尤为重要。

　　一定要以量价法则应对周期调整，结构性调整，你就要转型。在低谷的时候一定要做好，比如刚刚进入低谷的时候我们一定要去库存，余货最小化；第二阶段，以现金流为导向；第三阶段，顺势而为，该降价的要降价，价跌量增，先活下去；第四阶段，要开始拿地，为下阶段做准备了，我们在2012年低谷的时候拿了20块地。

　　在这种“球”的走势里面，开发规模、开发节奏、产品结构要适应高峰低谷。高峰的时候库存最小化来做新一轮周期开发量的准备。到高峰的时候就把它卖掉，开发节奏、开发规模跟地产周期性规律特别重要。

　　产品结构，在低谷的时候做刚需，小年的时候做刚需，大年的时候做改善型，周期性调整的时候对策是等待，结构性调整的时候是转型。

　　周期性调整和结构性调整都是企业两种能力，一个是等待、一个是转型。一味地忽略周期性，全部把精力投到转型，会给企业带来很大伤害。周期性面对结构性调整，这个对企业最有利。

　　企业在转型的时候一定要同时培养两种能力，我归纳为房地产业界的转型演唱会：原生态唱法、流行唱法、美声唱法。

　　第一种，以三线开发商为主的原生态唱法，他们说的转型其实不叫转型，其实是行业退出，是经过调控，在调控过程中行业大洗牌之后，是企业无奈地退出。特别是土地招拍挂规范之后，靠关系拿不到地了，这个情况下经常是无米下锅，通过招拍挂竞争不过品牌开发商。每次调整都是1/3格局，1/3企业退出，1/3企业强大，1/3企业在挣扎。

　　第二种，以二线开发商为主的流行唱法。这部分企业说的转型也不是真正意义上转型，他们在资金、模式、产品、团队、管理在转型上都没有准备好，急着就转型，所以这种做法叫流行唱法。这种情况怎么应对？还是不要忘记周期性，然后逐步进行结构性转型。

　　第三种，以一线开发商为主的美声唱法，其实也是最有特色额。一线开发商说转型，歌声太美妙，但是很难掩盖“挂羊头卖狗肉”的本质：转旅游地产，还是卖房子；转产业地产、养老地产等等，卖的还是房子。其实那不是根本意义上的转型，但是通过美声唱法可以从政府获得更多资源、支持。

　　我一直反对把所有产业后面都加一个地产，比如休闲产业，我们一定要说休闲地产，养老产业，一定要说养老地产，旅游产业一定说旅游地产，他们就是挂羊头卖着住宅的肉。这里要注意一个是产品提升、开发业态拓展、开发模式转变、开发融资的创新。

　　未来时间里，价平量增应该还是2013年主要选择，也符合民生、政策导向。转型中，我们第一个是换价格，让它的价格具有竞争优势；第二，换产品。把产品挂上商业、旅游、养老、休闲度假的头，让产品快速销售，以美声唱法换自己的产品；第三，换客户。

　　要把握三大形成优势的因素：第一，转型过程中一定要让企业和项目具备高周转性，大陆开发商和港澳开发商的最大区别是大陆开发商基本上靠高周转，未来时间我们不仅仅是高周转，还要注重市场的质量。

　　未来的调控一定还是一个“球”，大年我们回归一线，小年的时候通过三四线城市来过渡。最后，多业态扩张可以增强企业抗风险能力。来源观点地产网)